辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

[2011]沈中民二终字第X号

上诉人（原审被告）：赵××，男

委托代理人：齐某某

被上诉人（原审原告）：王××，男

委托代理人：赵××，女

上诉人赵××因与被上诉人王××房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市X区法院作出的（2011）北新民初字第X号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2011年6月10日受理后，依法组成由审判员陈兴田担任审判长并主审，审判员王志福、代理审判员白凤岐参与评议的合议庭，于2011年7月25日公开开庭审理了此案，上诉人赵××与被上诉人王××及其委托代理人赵××到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。

原审法院经审理查明，2006年10月16日，双方签订了《买卖房协议书》一份，约定赵××将位于沈阳市X区X路X-X-X号、建筑面积94.53平方米的房屋一栋及仓房一处转让给王××，价款总计225,000元。协议还约定，王××交付赵××房款215,000元，余款x元待房屋过户后付给赵××；双方同意乙方（王××）交定金x元，双方不得违约，赵××违约给付王××x元违约金，王××违约x元定金不能拿回来。嗣后，王××分别给付赵××房款195,000元、预付款x元、押金x元，共计215,000元，赵××将房屋及房屋所有权证一并交付给王××。后王××亲属陈××在与赵××办理房屋产权证时，双方因为剩余购房款x元是否能够给付发生争执，致使房屋产权证未能办理。另查明，本案诉争房产登记的房屋所有权人为赵××，共有人处无记载。

原审法院认为，该案所争议的焦点为双方签订的《买卖房协议书》的效力性问题，针对赵××主张其与王××签订的《买卖房协议书》未经过其配偶徐××同意，应属无效合同的辩驳。原审法院认为，诉争房屋所有权证上记载的所有权人为赵××一人，共有人处并无记载。根据不动产登记的法律规定及物权公示公信原则的基本原理，不动产物权依法登记之后即具有法律上的公信力，交易相对人基于对不动产登记的信赖而从事交易，有理由相信登记簿上记载的权利人为有权处分人，买受人与之缔约并无不当，交易安全应当受到公信力的保护；况且，赵××已将房屋交付给王××四年有余，在此期间内，赵××配偶应当知道房屋被出卖的事实而未主张权利，应视为其对赵××出卖房屋行为的认可。而王××已向赵××支付了当时的合理对价，符合善意取得的要件。综上，双方签订的《买卖房协议书》有效。故本院对赵××的该项辩驳，不予认可。关于王××要求赵××请求法院判令赵××协助办理房屋更名过户手续的诉讼请求。本院认为，《买卖房协议书》签订后，即在双方当事人之间形成一定的权利和义务，而赵××协助王××办理过户手续是合同的义务之一，双方均应恪守履行，赵××应履行过户义务。故对王××要求赵××履行协助过户义务的请求，本院予以支持。关于王××要求赵××支付违约金x元的诉讼请求。本院认为，赵××协助王××办理房屋更名过户手续是合同约定的义务，双方对该项义务的履行期限并未作出约定，不能视为赵××违约。故对王××要求赵××支付x元违约金的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第八十九条之规定，判决如下：一、王××与赵××于2006年10月16日签订的《买卖房协议书》有效；二、赵××于本判决发生法律效力之日起10日内协助王××办理位于沈阳市X区X路X-X-X号房屋所有权过户手续；三、驳回双方其他诉讼请求；案件受理费100元，减半收取50元，由王××承担20元，赵××承担30元。

宣判后，上诉人赵××不服，上诉至本院，请求：1、撤销一审判决，请二审直接改判或发回；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、关于上诉人对房产证上所有人登记认知问题：在新的房屋登记制度没有出台之前，每家的房屋只登记户主一人，但至少是夫妻共有财产，这是常识。对此被上诉人是明知的，在庭审时，被上诉人极力主张在买房子时，与上诉人妻子多次接触，其也表示同意等说辞，这正说明被上诉人对诉争房屋是上诉人与妻子共有的是明知，而并非是“善意购买”。那么，双方的买房行为应得到上诉人的妻子的同意，否则该合同就应是无效的。二、关于上诉人妻子是否知情问题。一审法院认定房屋已出卖，应当知情，对此是毫无证明的认定。事实上，上诉人与妻子几年一直在女儿经营的超市居住帮助管理日常事务，而上诉人一直对妻子将房屋租给朋友使用，由于没有牵扯到过户登记，故上诉人妻子根本毫不知情，一直以为租给他人使用。

被上诉人王××辩称，一、关于对房屋产权证上所有权人登记的认知问题。本案诉争房屋的产权证上所有权人处只登记了上诉人一人的名字，且共有权人处没有填写任何人的名字，被上诉人基于不动产产权以登记公示为准的法律规定，认定诉争房屋是上诉人赵××一人所有，并无不当。二、关于上诉人妻子对房屋买卖行为是否知情的问题。首先，被上诉人是在诉争房屋的窗户上看到的卖房广告；其次，被上诉人几次到上诉人家商谈房屋买卖细节的时候，上诉人的妻子都在家中；再则，被上诉人在诉争房屋内居住了四年，且房屋的产权证、契证也都交付给我了。这都证明了上诉人的妻子对卖房的事情是知晓的。三、上诉人以其妻子不知情为由，要求解除合同是假，真实的理由是想让被上诉人多支付维修基金。

本院经审理查明的事实与一审法院查明认定的事实基本一致。

上述事实，有《买卖房协议书》1份、房屋所有权证1份、收条（据）2份、抵押协议1份及当事人陈述等证据，经原审法院开庭质证及本院审查，本院予以确认，在卷佐证。

本院认为，关于上诉人赵××与被上诉人王××所签订的《买卖房协议书》是否有效的问题，上诉人主张尽管房产证上登记的房屋所有权人为上诉人一人，但被上诉人对该房屋是上诉人与其妻子共有应是明知的，而上诉人的妻子徐××对签订《买卖房协议书》并不知情，故该协议因未经其妻子的同意，应为无效。被上诉人认为，依据不动产产权以登记公示为准的规定，房屋产权证上所有权人处登记了上诉人一人的名字，被上诉人有理由认为房屋是上诉人所有，且上诉人的妻子对房屋买卖一事是知晓的，故该协议是合法有效的。本院认为，依据我国不动产物权以登记公示为原则，本案诉争房屋所有权证上记载的所有权人为赵××，且共有人处并无记载，被上诉人王××基于对不动产登记的信赖，有理由相信赵××对该房屋享有处分权，而赵××自认在房屋交易以前其全家在该房屋居住了一年，且赵××于2006年10月28日便将房屋及相关证件交付给王××，距今已有四年多，作为赵××的妻子徐××应当知道房屋已被转让的事实，但却并未主张过权利，应当视为其对房屋买卖行为的认可，故上诉人赵××以其一直隐瞒妻子而其妻子并不知情的说法不符合常理，本院不予支持。被上诉人王××合理的支付了房屋对价，应构成善意取得，故该《买卖房协议书》合法有效，双方应按协议约定履行各自义务，赵××应配合王××办理房屋过户手续，王××也应于过户手续办完后支付赵××剩余的1万元房款。

综上，原审判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人赵××承担。

本判决为终审判决。

审判长陈兴田

审判员王志福

代理审判员白凤岐

二0一一年九月十五日

书记员那萌萌

本判决所依据的相关法律规定

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项规定：原审判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。