辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

[2011]沈中民二终字第X号

上诉人（原审原告）：李××，男

委托代理人：杨××，男

被上诉人（原审被告）：夏××，男

被上诉人（原审被告）：夏××，男

委托代理人：卞××，辽宁张正律师事务所律师。

上诉人李××与被上诉人夏××、夏××房屋买卖合同纠纷一案，原审法院曾作出（2008）于民二初字第X号民事判决书，夏××不服，提起上诉，本院于2009年6月10日作出（2009）沈中民二终字第X号民事裁定发回重审，重审宣判后，李××不服沈阳市X区人民法院[2010]于民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员陈兴田担任审判长并主审，审判员王志福、审判员才玉莹参加评议的合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。

原审法院审理查明，夏××与夏××系亲兄弟关系。涉案房产村房字第05-X号房屋所有权证登记的所有权人系夏××。2000年5月22日，夏××与夏××达成口头协议，约定夏××给付夏××20,000元人民币使某费，在涉案房屋内无期限居住。2001年7月29日，夏××以夏××的名义与李××签订了《房产交易契某书》，约定夏××将位于沈阳市X村，建筑面积91.58平方米，房证号为05-465的房屋出卖给李××。夏××在协议上属名夏××，并收取了购房款36,500元。协议签订后，李××自行办理了契某，现居住在涉案房屋内。

2008年9月8日李××诉至一审法院，诉讼请求：1、确认李××与夏××签订的房屋买卖契某书合法有效；2、判令夏××、夏××履行买卖更名义务，协助李××办理房屋更名；3、判令夏××、夏××承担诉讼费用。

原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。夏××是村房字第05-X号房屋所有权证登记的所有权人，根据不动产物权公示原则，夏××是涉案房屋的所有权人。夏××经夏××允许，居住涉案房屋对涉案房屋享有占有、使某、收益的权利，但其并不是房屋所有权人，不享有完全的物权权利，不能处分涉案房屋。夏××以夏××的名义与李××签订《房产交易契某书》，并在协议上属名夏××，处分涉案房屋的行为属于无权代理行为，未经所有权人夏××的追认，不能对夏××产生合同约束力，其民事责任应由夏××自行承担。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十一条之规定，判决如下：一、李××与夏××签订的《房屋交易契某书》无效；二、驳回李××要求夏××、夏××履行协助办理更名过户义务的诉讼请求。案件受理费100元，由李××承担。

宣判后，上诉人李××不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2010）沈于民二初字第X号民事判决书，依法支持上诉人的一审诉讼请求；2、判令二被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审认定事实错误，夏××所称，涉案房屋来源与父亲夏××共有是错误的，因为此房出卖给上诉人时，登记为夏××，该房证没有记载其他共有人，至于夏××收到夏××x元使某费，在涉案房屋无限期居住绝对错误，在农村不会发生无限期居住或使某费，这样是违反常理的。事实上确实是夏××将房屋卖给夏××，如果夏××收到x元是无限期居住费，那为什么要把其自己名下的房产证、土地使某证全部交给夏××呢综上请求二审法院重新认定事实，支持上诉人的一审诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。

被上诉人夏××辩称，一、原审认定事实清楚，证据充足，适用法律正确。原审判决依法应当维持。二、上诉人的上诉理由不符合法律规定，依法应予以驳回。

被上诉人夏××辩称，上诉人说的是对的。这个房子是我父亲死了以后，夏××搬走了，房子没人看，把房子卖给我了，我又卖给上诉人了。房子是2001年卖给上诉人的，当初的政策和现在不一样，当时卖房子马上就能过手续。当时卖房子村X村上得有领导到场，邻居什么的都来，然后一起吃顿饭。当时房子卖完就完事了，上诉人却始终没有过手续，所以这个事一直到2004年11月21日夏××就出国了，这么长时间手续一直没办。夏××出国去了三年，见识广了，所以他回来一看这个房子增值了，觉得他自己卖赔了，不想卖了。

本院审理查明的事实与原审法院审理查明的基本一致。

另查明，2000年7月1日，夏××与夏××之间达成了分房协议，内容为“夏××有房屋三间，作价为x元，其贰万元为夏××所有，余下分夏××所有，笔下收到贰万元，款已付清，房屋归夏××所有，以此为证。”夏××在经手人处签字。

上述事实有当事人的陈述，《房产交易契某书》、房屋所有权证、契某、收据、分房协议等证据在卷佐证，经原审法院庭审质证及本院审查，本院予以确认。

本院认为，关于2001年7月29日夏××与李××签订的《房产交易契某书》是否有效的问题，上诉人主张夏××在与其签订契某书以前已经取得了争议房屋的所有权，故夏××有权对房屋进行处分，该《房产交易契某书》合法有效。而被上诉人夏××认为，争议房屋的所有权一直登记在夏××名下，夏××只拥有房屋的使某权，无权对房屋进行处分，故依据《物权法》的规定，夏××并非房屋的所有人，其所签订的《房产交易契某书》应为无效。首先，针对夏××在与李××签订契某书时是否拥有房屋所有权的问题，本院认为，依据2000年7月1日夏××与夏××所形成的分房协议，可以认定以下事实，争议房屋原为二被上诉人父亲夏××所有，而夏××已将房屋按份额分给了二被上诉人，夏××于2000年7月1日将其分额处分给了夏××，之后夏××实际占有并使某该房屋，结合以上事实，我国《民法通则》第七十二条第二项规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”故夏××依据该协议从占有、使某该房屋时起已拥有房屋的所有权。而依据《民法通则》第七十一条：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使某、收益和处分的权利。”的规定，夏××有权对房屋进行处分。其次，关于夏××与李××签订的《房产交易契某书》是否有效的问题，本院认为，该契某书虽以夏××的名义签订，但作为房屋的所有权人，夏××有权对房屋进行处分，且对该契某书的内容是认可的，体现了双方真实的意思表示，而双方均为同村村民，李××也取得了房屋契某，故该行为未违反法律相关规定，该契某书合法有效，因此对上诉人李××依据该契某书要求被上诉人夏××、夏××协助其办理房屋更名手续的主张，本院予以支持。原审法院认定李××与夏××签订的《房屋交易契某书》无效错误本院予以纠正。

关于法律的适用问题，夏××提出房屋的所有权应依据《物权法》的规定以登记为准并予以确认，本院认为，《物权法》于2007年10月1日开始实施，而本案房屋买卖的行为发生于2001年，根据法无溯及力的原则，法律不能对其实施以前的行为进行评价，故对于本案不能适用《物权法》予以认定。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：

一、撤销沈阳市X区人民法院[2010]于民二初字第X号民事判决；

二、上诉人李××与被上诉人夏××签订的《房屋交易契某书》有效；

三、被上诉人夏××、夏××协助李××办理房屋更名过户手续；

四、驳回上诉人、被上诉人其他诉讼请求。

一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人夏××承担。

本判决为终审判决。

审判长陈兴田

审判员王志福

审判员才玉莹

二0一一年五月十日

书记员那萌萌

本判决所依据的相关法律规定

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项规定：原判决适用法律错误的，依法改判。（三）项规定：原审判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，