辽宁省沈阳市中级人民法院
民事裁定书
[2011]沈中民二终字第X号
上诉人（原审原告）：武X，男，汉族，无业。
被上诉人（原审被告）：沈阳X花园房屋开发有限公司.
武X诉沈阳X花园房屋开发有限公司（以下简称沈阳X房屋公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法由沈阳市X区人民法院作出[20lO]于民二初字第X号民事判决书，宣判后，武X不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长（主审），与代理审判员郑竹玉、白凤岐组成合议庭，公开进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2006年6月，武X与沈阳X房屋公司签订《商品房买卖合同》，约定：武X以总价款人民币448，310元的价格购买沈阳X房屋公司开发的位于沈阳市X区X路X-X号X室房屋(第X幢，建筑面积124．53平方米)，沈阳X房屋公司应当在2006年12月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定标准的商品房交付武X使用。此后，沈阳X房屋公司未按约定交付房屋。
2007年9月5日，双方签订《商品房买卖合同》的补充合同，约定：沈阳X房屋公司承诺交房日期为2007年10月31日，如沈阳X房屋公司于2007年10月31日还未交房，武X要求继续履行合同的，沈阳X房屋公司同意从2006年12月31日至实际交房日期止，按日向武X支付所付总房款万分之三的延期交房违约金；如沈阳X房屋公司于2007年10月31日还未交房，沈阳X房屋公司于2007年11月1日以现金方式支付从2006年12月31日至2007年10月31日的延期交房违约金。对于2007年10月31日后发生的违约金，按周以现金方式支付。违约金的支付地点为北美家园售楼处。
另查明：沈阳富川市政工程有限公司证明北美家园二期给水工程于2007年10月25日开栓供水；沈阳兴业百年建设监理有限公司于2007年10月21日出具证明，证明北美家园二期工程位于沈阳市X区X街X号包括X栋-X栋、X栋-X栋，共X栋工程经建设单位、施工单位、监理单位、共同验收，符合竣工验收标准，已通某通某，完全具备入住条件；沈阳市奥威物业管理发展有限公司于2008年10月23日出具证明，证明北美家园二期工程给水排水、电某、热力、通某等可正常使用。2007年10月27日，沈阳X房屋公司以速递方式向武X邮寄了入住通某；武X于2008年3月16日在沈阳奥威物业管理发展有限公司办理了房屋入住手续。
上述事实，有双方当事人陈述、武X提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充合同》、沈阳X房屋公司提供的沈阳富川市政工程有限公司出具证明材料、沈阳兴业百年建设监理有限公司出具证明材料、武X入住手续、本院对沈阳X房屋公司方所作询问笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，本院核实，予以确认。
原审法院认为：武X与沈阳X房屋公司签订的《商品房买卖合同》及其补充合同系双方当事人在平等、自某、协商一致基础上签订的，其内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应按约定全面履行自某的义务。双方在合同中约定：该房屋交付的条件为通某、通某、具备装修条件，故该约定对双方具有约束力。沈阳富川市政工程有限公司、沈阳兴业百年建设监理有限公司及沈阳奥威物业管理发展有限公司出具的证明等证据材料能够证明：武X所购房屋在2007年10月31日之前已通某竣工验收，达到合格标准；该商品房，已经具备双方约定的通某、通某、等房屋交付条件。实际上，武X已经办理了入住手续。故武X的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据戒最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回武X的诉讼请求。案件受理费1744元，上诉费1744元，由武X承担。
武X上诉称：武X与沈阳X房屋公司于2006年9月8日签订了《商品房买卖合同》，武X购买沈阳X房屋公司开发的位于沈阳市X区X路北美家园小区的房屋。该合同第八条约定，沈阳X房屋公司应当在2006年12月31日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备如下条件的商品房交付武X使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、通某通某具备装修条件，并符合本合同的其他约定。合同签订后，武X依合同约定向沈阳X房屋公司交付了房款。但是沈阳X房屋公司没有按照合同约定于2006年12月31日具备以上条件的商品房交付给武X。
武X、沈阳X房屋公司双方于2007年8月18日又签订了《商品房买卖合同》的补充合同，约定：如甲方(沈阳X房屋公司)于2007年10月31日还未交房，乙方要求继续履行《商品房买卖合同》的，甲方同意—按双方签署的《商品房买卖合同》第八条约定的交房日期起至实际交房日期止，按日向乙方交付所付总房款的万分之三的延期交房违约金。补充合同签订后，沈阳X房屋公司不仅没有在2007年10月31日按合同约定的交房标准交付房屋，直到今日仍然违约，严重损害了武X的合法权益。
武X为维护自某的合法权益，维护沈阳市房地产开发的正常秩序，维护法律的尊严，诉沈阳X房屋公司于人民法院，请求人民法院判令沈阳X房屋公司：1、向武X承担所付房款自2007年1月1日至合法支付房屋日止，按日万分之三赔偿违约金的法律责任，即先予赔偿2007年1月1日至2008年1月1日的违约金及至合法支付房屋日止的违约金77，736．95元(依据补充合同第二条之约定)；2、沈阳X房屋公司立即交付经国家相关部门进行质量验收合格的商品房，承担本案诉讼费用。
沈阳X房屋公司辩称：1、沈阳X房屋公司已于2007年10月30日按照补充协议约定的标准向武X交付了房屋，武X在接到补充合同通某后办理了入住手续，按照法律规定，武X已经占有该房屋，不存在支付违约金问题；2、依据补充合同约定，武X向沈阳X房屋公司主张违约金没有法律依据，双方补充合同的违约金是沈阳X房屋公司没有按期交房所做出的，按照双方商品房买卖合同的约定第八条八款的相关内容该屋符合交付标准，因法律上没有强制的规定，应以双方约定交房标准为准，沈阳X房屋公司交付房屋符合双方的约定；3、2007年1月1日到10月31日的逾期违约金没有法律依据，补充协议是在商品房买卖之后，应适用后补充合同的约定，补充合同约定的时间2007年10月31日为准，综上所述，沈阳X房屋公司不存在违约；4、武X、沈阳X房屋公司双方签订的《商品房买卖合同》是工商局统一印制的，合同条款也是工商局拟定的，沈阳X房屋公司并未参与，只能被动适用，即使该条款效力有瑕疵，那么过错也不能全部由沈阳X房屋公司承担。而且以条款为基础的交房日期及违约罚则也是无效的，沈阳X房屋公司请求法院综合考虑武X、沈阳X房屋公司双方的过错，依法确认合理的交房日期及违约金计算标准。
本院经审理查明与原审查明事实基本一致。
本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。你院应当对双方当事人约定的通某、通某、具备装修条件的房屋交付条件是否符合我国建筑法的规定进行认定。另，被上诉人X公司在二审第一次庭审结束后，提供沈阳市城建档案馆工程档案材料，证明被上诉人所交付的争议房屋已经具备竣工验收条件，并不存在违约行为，上诉人质证认为竣工验收材料上有关单位的公章属实，但日期是虚假的，对该份证据不予认可因此你院在重审时，应对该证据所证明的问题以及证据的真实、合法性予以审查，查清被上诉人所交付的房屋是否在2007年10月31日之前竣工验收，从而对此案作出公正合理的判决。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(二)项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市X区人民法院（2010）于民二初字第X号判决；
二、发回沈阳市X区人民法院重审。
审判长李倩
代理审判员郑竹玉
代理审判员白凤岐
二0一一年八月十六日
书记员任江
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项规定：原审判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
