上诉人（原审原告）张XX。

委托代理人张XX1。

被上诉人（原审被告）刘XX。

被上诉人（原审被告）宋X。

委托代理人刘XX1。

上诉人张XX与被上诉人刘XX、宋X房屋买卖合同纠纷一案，X人民法院于2011年3月8日作出（2010）X民初字第XX号民事判决。张XX对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。

一审法院经审理查明，刘XX、宋X将其位于XX开发区文化大厦X号房屋卖予张XX。刘XX与宋X系夫妻关系。张XX的代理人张XX1与宋X签订了房屋买卖合同。合同约定，张XX先支付定金贰万元，余款以按揭贷款形式支付，待房产证下来后15日，办理按揭及房产过户手续。张XX已经给付刘XX、宋X定金贰万元，但银行按揭未能办理。

一审法院认为，张XX与刘XX签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，应予以确认。刘XX同意解除合同，对张XX解除合同的诉讼请求予以维护。本案中，国家对购房贷款比率的调控政策，应归结为双方当事人在订立合同时可预见的商业风险，张XX提交的收入证明不足以证明其丧失履行能力。因此，在刘XX未违约的情形下，张XX请求返还定金无法律依据，应不予维护。原审法院判决：一、解除原告张XX与被告刘XX、宋X的房屋买卖合同；二、驳回原告张XX的其他诉讼请求。案件受理费300元，由原告张XX负担。

张XX对一审判决不服，向本院提起上诉，请求依法判决被上诉人返还上诉人定金x元。1、原审法院适用法律错误，购房政策的变化属于合同双方订立合同时无法预见的；2、本案不适用定金罚则，原审法院判决错误，双方当事人均未出现违约，所以被上诉人没有理由拒不返还定金。

刘XX、宋X答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。因为是上诉人不想买房了，所以被上诉人不应该退还定金。

本院二审查明,一审法院认定事实属实，本院予以确认。

本院认为，上诉人张XX与被上诉人刘XX、宋X所签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，该《房屋买卖合同》亦未违反法律及行政法规的强制性规定，应予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，在上诉人与被上诉人准备办理房产过户及房贷按揭手续之时，XX当地出台新政规定：要求非当地户籍购房人如通过银行贷款购买首套房屋需交纳五成首付款，同时2010年4月出台国十条规定：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，以上政策调整导致上诉人不能订立商品房担保贷款合同并导致本案商品房买卖合同不能继续履行，该政策调整属于双方当事人在订立《房屋买卖合同》时无法预见的情形，且该政策调整事由不能归责于本案双方当事人，故本院认为上诉人与被上诉人订立的《房屋买卖合同》应予解除，被上诉人应依法返还上诉人定金x元。原审判决认为国家的调控政策应归结为双方当事人在订立合同时可预见的商业风险，据此不予维护上诉人请求返还x元定金的判决无法律依据，上诉人张XX上诉理由成立，对其上诉主张本院予以支持。被上诉人的答辩无法律依据不能成立。

综上所述，原审法院适用法律错误，应予改判。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项的规定，判决如下：

一、维持河北省X人民法院（2010）X民初字第XX号民事判决的第一项，即解除原告张XX与被告刘XX、宋X的房屋买卖合同；

二、撤销河北省X人民法院（2010）X民初字第XX号民事判决的第二项，即驳回原告张XX的其他诉讼请求；

三、被上诉人刘XX、宋X返还上诉人张XX定金x元，于本判决生效后立即履行。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审案件受理费300元，由被上诉人刘XX、宋X负担；二审案件受理费300元，由被上诉人刘XX、宋X负担。

本判决为终审判决。

审判长张欣

代理审判员李成佳

代理审判员杨莉

二O一一年九月七日

书记员田静