原告谢某，男，1972年出生，汉族，居民，住（略）。
委托代理人陈雪凤，湖南远大律师事务所律师。
被告（略）粮食局，住所地（略）X镇X街。
法定代表人李某，局长。
委托代理人朱传辉，（略）法律援助中心律师。
第三人（略）金穗宾馆有限责任公司，住所地（略）。
法定代表人唐某，经理。
委托代理人苏某某，男，1951年出生，汉族，居民，住（略），系（略）金穗宾馆有限责任公司员工。
原告谢某与被告（略）粮食局（以下简称粮食局）、第三人（略）金穗宾馆有限责任公司（以下简称金穗宾馆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年8月19日受理后，依法由审判员李某林担任审判长，与审判员陈爱明、人民陪审员李某皆组成合议庭，于2011年9月27日公开开庭进行了审理，书记员胡林担任法庭记录。原告谢某的委托代理人陈雪凤，被告粮食局的委托代理人朱传辉，第三人金穗宾馆公司的委托代理人苏某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢某诉称：2001年4月23日，原告谢某与湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆就金穗宾馆西边裙楼的第一层房屋签订《租赁合同》，并明确为进行茶楼经营。合同约定：“从2001年6月1日起至2006年6月1日止。租赁期满，在同等条件下，乙方（谢某）享有优先租赁权。”2003年6月15日，原告谢某与湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆就房屋延租再次达成一致协议，将租赁期延长至2010年6月1日。租赁期内，原告依约支付租金，湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆亦按合同将房屋交付原告使用。2009年2月湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆被注销，同年10月湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆名下的房屋过户到被告粮食局名下。在原告租赁合同的履行期内且原告毫不知情的情况下，2009年8月1日，被告粮食局将原告租赁的房屋一同再次租赁，并与第三人金穗宾馆公司签订了《宾馆租赁经营合同》，将原告的优先承租权予以剥夺。《宾馆租赁经营合同》的签订因被告与第三人恶意串通，原告无从知晓。2010年7月，原告谢某的《租赁合同》到期，被告粮食局没有向原告催收租赁房屋，原告遂将x元房租交付给被告粮食局，《租赁合同》得以继续履行。此时被告粮食局仍未告知原告其与第三人金穗宾馆公司签订《宾馆租赁经营合同》的情况。2011年5月，原告对租赁房屋重新装修，被告粮食局未予制止，但第三人金穗宾馆公司却以其与粮食局签有租赁合同为由起诉到法院，主张租赁权。此时原告才得知自己租赁的房屋被再次租赁，且相关的租赁优先权被剥夺。原告租赁金穗宾馆裙楼进行茶楼经营10余年，该茶楼虽是金穗宾馆配套产业，但是独立经营权确为原告实际拥有，无论从宾馆的经营还是房屋租赁来说都不是宾馆整体。被告粮食局将原告租赁的房屋租给第三人金穗宾馆公司，违反了《租赁合同》的约定，侵犯了原告的权利。现要求判令：粮食局与金穗宾馆公司签订的《宾馆租赁经营合同》中与原告租赁房屋相关的条款无效，被告粮食局与原告续签房屋租赁合同，并在同等条件下履行房屋租赁合同。
为了证明其主张的事实，原告谢某在举证期限内向本院提交了下列证据材料：
1、谢某的身份证复印件1份，拟证明原告的基本情况；
2、租赁合同复印件1份；
3、关于陆羽轩茶楼延租申请复印件1份；
证据2、证据3拟证明原告的租赁期间为2001年6月1日至2010年6月1日，且合同期满后同等条件下原告享有优先承租权。
4、企业注册登记资料复印件1份，拟证明：①湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆的成立时间1999年12月28日，注销时间为2009年2月26日；②湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆属于（略）粮食局开办，公司注销后相关财产由被告粮食局接管；③与原告谢某签订租赁合同、延租合同的是湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆，该宾馆具有企业法人资质；④原告租赁被告的房屋与第三人租赁的房屋不应是同一房屋，但是被告却将原告处于租赁期的房屋租给第三人。
5、个体工商户营业执照复印件1份，拟证明：①陆羽轩茶楼经营者现为原告谢某的妻子熊淑霞；②经营范围是茶楼点心服务；③原告租赁被告粮食局的房屋一直从事茶楼经营，陆羽轩茶楼的经营权属于熊淑霞。
6、宾馆租赁经营合同复印件1份，拟证明：①被告与第三人的合同签订时间为2009年8月10日，而该时间为原告谢某的合同租赁期；②被告与第三人在合同中将原告享有的优先租赁权予以剥夺；③合同确认茶楼用途为租赁经营，且租赁期间有六年，且租金与前期相比降低；④被告与第三人在合同中要收回金穗宾馆两边裙楼的经营权，其约定条款无法律依据。
7、企业法人营业执照复印件1份，拟证明：①第三人金穗宾馆公司的主体资格；②公司类型为自然人独资的有限责任公司；③第三人与湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆是不同的公司，与原告同为被告粮食局的房屋租赁户。
8、房屋登记资料复印件1套，拟证明：①原告租赁房屋的所有权于2009年10月20日过户到（略）粮食局名下，该房屋所有权人为被告粮食局；②第三人金穗宾馆公司2009年8月1日与当时还没有所有权的被告签订《宾馆租赁经营合同》，对合同的合法性提出质疑。
被告粮食局辩称：一、对2001年6月1日原告与湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆签订房屋租赁合同（租赁期限为2001年6月1日至2010年6月1日）的事实没有异议；二、2003年10月28日因金穗宾馆申请破产，按照破产法的规定，清算组依法解除了与原告的房屋租赁协议；三、该租赁房屋在清算后被案外人黄平租得，原告虽实际经营，但其租赁关系主体已发生变化，从原告自2004年起每年缴纳房屋租赁费的事实来看，其已认可了这样的变化；四、原告的诉请包含了一个确认之诉和一个给付之诉，被告认为给付之诉是否成立无需对合同条款的有效性进行确认，只需对该租赁行为是否违反了原租赁协议进行审查。
为了证明其抗辩的事实，被告粮食局在举证期限内向本院提交了下列证据材料：
1、债务人申请破产书复印件1份，拟证明：①2003年10月28日（略）金穗宾馆申请破产；②其与银河科瑞股份有限公司系同一人。
2、（略）人民法院民事裁定书复印件1份，拟证明（略）金穗宾馆于2004年2月17日被宣告破产；
3、解除资产租赁合同通知书复印件1份，拟证明因金穗宾馆破产，原告的租赁合同已被依法解除；
4、租赁经营合同复印件1份，拟证明原租赁合同解除后被告将宾馆租给黄平经营；
5、转让合同复印件1份，拟证明黄平将租赁物转租给唐某；
6、金穗宾馆收取原告租金的凭证，拟证明原告已认可原租赁合同解除的事实；
7、宾馆租赁经营合同复印件1份，拟证明2009年8月10日县粮食局将宾馆租赁给金穗宾馆有限责任公司经营。
第三人金穗宾馆公司述称：宾馆租赁经营合同不是粮食局与第三人之间恶意串通。
为了证明其陈述的事实，第三人金穗宾馆公司在举证期限内向本院提交了下列证据材料：
1、企业法人营业执照复印件1份、法定代表人身份证明书1份、唐某的身份证复印件1份，拟证明第三人的主体资格；
2、2004年6月1日至2010年6月1日的租金收据11份，拟证明原告对第三人行使原金穗宾馆与原告所签《房屋租赁合同》中甲方相关权利、义务的认可。
本案在开庭审理中，各方当事人对对方当事人提交的证据逐一进行了质证。被告粮食局、第三人金穗宾馆公司对原告提交的证据1没有异议；对证据2、证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议；对证据4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，且认为不能达到其第④个证明目的；对证据5的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为本案系房屋租赁关系，与经营权无关；对证据6的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为不能证明原告的主张；对证据7的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为不能证明原告的证明目的；对证据8的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。原告谢某对被告提交的证据1、证据2的真实性和关联性没有异议，对合法性有异议，认为破产的（略）金穗宾馆和与原告签订租赁合同的银河科瑞金穗宾馆不是同一人；对证据3的三性均有异议，认为原告方没有收到该通知书，也没有任何人向原告主张过权利要求返还租赁物；对证据4的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，认为该条款对原告谢某没有产生法律效力；对证据5的合法性、关联性有异议；对证据6的三性均有异议，认为该凭证是复印件，且无法证明是第三人金穗宾馆公司收取的；对证据7的真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，认为被告与第三人之间是恶意串通的行为。第三人金穗宾馆公司对被告提交的证据均无异议。原告谢某对第三人提交的证据1的关联性没有异议，对真实性、合法性有异议，认为该营业执照没有年检注册；对证据2的合法性提出异议，认为收据上面没有收款单位及收款人，不能证明房租是第三人进行收取，第三人不是房屋承租人，也没有转租的存在，第三人没有资格收取，故不能达到其证明目的。被告粮食局对第三人提交的证据均无异议。
本院对证据审核后认为：原告提交的证据1，各方当事人质证后均无异议，对其证明力本院予以认定；原告提交的证据2、证据3，真实、合法且与本案有关，对其证明力本院予以认定；原告提交的证据4，因被告将房屋租赁给第三人的时间正处于原告的租赁期内，故被告、第三人认为该证据不能达到原告第④个证明目的的异议不能成立，对该份证据的证明力本院予以认定；原告提交的证据5，真实、合法且与本案有关，对其证明力本院予以认定；原告提交的证据6，被告、第三人认为不能证明原告主张，但未提供支撑其异议成立的证据，故对该份证据的证明力本院予以认定；原告提交的证据7，能够被本院已经认定的原告提交的证据4予以佐证，故对该份证据的证明力本院予以认定；原告提交的证据8真实、合法且与本案有关，对其证明力本院予以认定。被告提交的证据1、证据2、证据3与本案无关，故对该三份证据的证明力本院不予认定；被告提交的证据4，因合同签订之时本案所涉金穗宾馆的房屋所有权并未转移到被告粮食局名下，故对其证明力本院不予认定；被告提交的证据5，系以证据4为基础，故对其证明力本院不予认定；被告提交的证据6，无法达到被告的证明目的，故对该份证据的证明力本院不予认定；被告提交的证据7，与本院已经认定的原告提交的证据2相冲突，部分条款不具有合法性，故对该份证据部分条款的证明力本院不予认定。第三人提交的证据1真实、合法且与本案有关，对其证明力本院予以认定；第三人提交的证据2，不能达到其证明目的，故对该份证据的证明力本院不予认定。同时，本院对各方当事人在开庭审理中一致陈述的证明力予以认定。
根据本院认定的证据及各方当事人的一致陈述，本院确认以下事实为本案事实：
2001年4月23日，原告谢某与湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆就金穗宾馆西边裙楼的第一层房屋签订《租赁合同》，并明确为进行茶楼经营。合同约定：“从2001年6月1日起至2006年6月1日止。租赁期满，在同等条件下，乙方（谢某）享有优先租赁权。”2003年6月15日，原告谢某与湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆就房屋延租再次达成一致协议，将租赁期延长至2010年6月1日。租赁期内，原告依约支付租金，湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆亦按合同将房屋交付原告使用。2009年2月26日，湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆被注销，同年10月20日，湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆名下的房屋过户到被告粮食局名下。2009年8月10日，在未告知原告的情况下，被告粮食局将原告租赁的房屋与金穗宾馆一同再次租赁给第三人金穗宾馆公司，并与第三人金穗宾馆公司签订了《宾馆租赁经营合同》，合同约定：“租赁经营时间从2009年8月1日至2016年7月31日，租赁经营范围是现有金穗宾馆的一切经营项目和场地设施。”2010年6月1日，《租赁合同》到期，被告粮食局既没有向原告主张收回出租房屋，也未告知原告其与第三人金穗宾馆公司签订《宾馆租赁经营合同》的情况。2011年5月，原告对租赁房屋重新装修，被告粮食局对原告的装修情况未予制止，第三人金穗宾馆公司以其与粮食局签有租赁合同为由起诉到法院，主张租赁权。
湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆系股份有限公司分公司，成立于1999年12月28日，注销时间为2009年2月26日。第三人金穗宾馆公司系自然人独资的有限责任公司，成立于2004年3月9日。原告谢某的妻子熊淑霞系个体工商户，其经营范围及方式为茶楼点心服务，经营形式是个人经营。
本院认为：原告谢某与湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应全面履行合同义务。虽然租赁房屋的所有权于租赁期间内发生变动，但根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，《租赁合同》继续有效。本案双方争议的焦点是：原告谢某与湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆签订的《租赁合同》是否已经解除被告粮食局与第三人金穗宾馆公司之间签订《宾馆租赁经营合同》是否恶意串通，损害了原告谢某的权益
一、原告谢某与湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆签订的《租赁合同》是否已经解除
湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆是（略）工商行政管理局登记的股份有限公司分公司（非上市），成立日期为1999年12月28日，注销日期为2009年2月26日，注销原因为被吊销营业执照（临工商案字（2008）X号），且经营期间内无注册变更情况。2004年2月17日被（略）人民法院（2004）临民二破字第3-X号裁定书宣告破产的是（略）金穗宾馆，并非湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆。因（略）金穗宾馆并非原告《租赁合同》的相对方，根据合同的相对性原理，（略）X组并无权利解除原告与湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆签订的《租赁合同》。根据《合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，当事人解除合同应通知对方，而本案中，湖南银河科瑞有限公司并未通知解除与原告谢某的房屋租赁合同，且也无证据证明原告谢某收到（略）X组解除资产租赁合同的通知书，加之金穗宾馆西边裙楼的第一层房屋一直由原告谢某实际占有使用，因此，原告谢某与湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆之间签订的《租赁合同》并未解除，被告和第三人对此的抗辩主张与事实不符，本院不予采信。
二、被告粮食局与第三人金穗宾馆公司之间签订《宾馆租赁经营合同》是否属于恶意串通损害原告谢某的优先承租权
原告谢某与湖南银河科瑞股份有限公司金穗宾馆约定的租赁期限是2010年6月1日，被告粮食局取得金穗宾馆房屋所有权的时间为2010年10月20日，而被告粮食局与第三人金穗宾馆公司之间签订《宾馆租赁经营合同》的时间是2009年8月10日，且约定的租赁期间是2010年8月1日至2016年7月31日。虽然根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，被告粮食局因后来取得处分权而使得《宾馆租赁经营合同》有效。但是，被告粮食局在明知原告谢某的《租赁合同》未到期，且当时原告的茶楼还在经营的情况下即与同样明知该情况的第三人金穗宾馆公司签订《宾馆租赁经营合同》，被告与第三人之行为构成了《合同法》第五十二条规定的恶意串通，损害第三人利益的情形，故《宾馆租赁经营合同》中涉及原告租赁房屋的条款应属自始无效。因此，原告要求确认被告与第三人签订的《宾馆租赁经营合同》中涉及原告租赁房屋的条款无效的诉讼请求，本院予以支持。原告的《租赁合同》中明确约定了原告谢某的优先租赁权，根据《合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”之规定，被告粮食局自取得金穗宾馆房屋所有权的那一刻开始就应承担遵守优先租赁权的义务。优先租赁权是指原有租赁合同到期后，如出租方继续将租赁物出租，则承租方在同等条件下享有优先租赁的权利。本案中，租赁合同于2010年6月1日到期后原告谢某继续对租赁房屋实际占有使用，被告粮食局明知如此也并未提出异议，根据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原、被告之间的《租赁合同》继续有效，只是转为不定期合同。但被告粮食局在原告的租赁期间内即与第三人谈约及达成合意，未告知优先承租权人，在与第三人签约时，也未告知并征求优先租赁权人的意见，属于明显的违约行为，损害了原告谢某的优先租赁权。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原告谢某在同等条件下享有优先承租权。故原告谢某要求确认被告粮食局与第三人金穗宾馆公司签订的《宾馆租赁经营合同》中与原告谢某租赁的茶楼相关条款无效的诉讼请求本院予以支持。因合同的签订系合同双方意思的合意，其他人无权加以强制，故原告要求本院判决被告粮食局与其签订房屋租赁合同的诉讼请求本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款，第五十一条，第五十二条第（二）项，第九十六条第一款，第一百零七条，第二百二十九条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告（略）粮食局与第三人（略）金穗宾馆有限责任公司签订的《宾馆租赁经营合同》中与原告谢某所租赁的茶楼相关的条款无效；
二、驳回原告谢某的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由被告（略）粮食局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
本案当事人申请执行的期限为二年，即权利人应在本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向本院书面申请执行。
审判长李某林
审判员陈爱明
人民陪审员李某皆
二0一一年九月三十日
书记员胡林
