上诉人（原审原告）（反诉被告）蒋某，女，现年57岁，汉族，中师毕业。
委托代理人王某乙，女，汉族。X年X月X日出生。
委托代理人张骁隆，河南平允律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）（反诉原告）李某，男，汉族，大专文化，现年47岁，个体工商户。
委托代理人李某文，河南长风律师事务所律师。
上诉人蒋某与被上诉人李某侵权纠纷一案及反诉原审原告李某与反诉原审被告蒋某房屋买卖合同纠纷一案，蒋某不服原判，依法向本某提起上诉，本某于2011年10月11日公某开庭进行了审理。蒋某及其委托代理人王某乙、张骁隆；李某的委托代理人李某文均到庭参加了诉讼。本某现已审理终结。
原审经审理查明，1999年初，原告蒋某给其弟蒋某华及弟媳张香莲（又名张X）x元，让其在孙庄乡X村划给自己一块宅基地，即蒋某华房屋的东临，盖二层上下各一间的房屋。2000年4月被告李某与张香莲协商买卖该房屋，通过讨价还价最后以3万元成交价格，被告李某分别于2000年4月20日给张香莲x元，张香莲给被告李某写一份收到条，内容为：“今收到东院买房定金壹万元整，收到人：张香，2000年4月20日。”同月27日，被告李某又给蒋某华x元，蒋某华给被告李某写一份收条，内容为：“今收到李某交来买房款贰万元，收款人蒋某华，2000年4月27日。”随后，被告李某让其岳父沈庆和居住至今。此后蒋某华、张香将建房人姓名为蒋某的“漯河市个人住宅建设规划许可证（编号：1999—95）”和土地使用者也为蒋某的“国有土地使用证[漯国用（2000）字第X号]”以及2000年6月5日颁发的房屋所有权人蒋某的“房屋所有权证（漯河市X区字第（略））”均给被告李某。
原审认为，第某，蒋某华用其姐蒋某x元建成房后，被告李某通过与蒋某华及其妻张香莲讨价还价以x元购买原、被告双方争执的房屋，从房屋的价格方面在2000年以x成交并未显失公某；第某，蒋某华、张香莲将争执房屋的“个人住宅建设规划许可证”、“国有土地使用证”、“房屋所有权证”的原件，均交给原告李某，特别是“房屋所有权证”是在被告李某交清买房款后才办好领到，又交给被告李某；第某，原、被告争执的房屋与蒋某华的房屋东西相邻，而原告蒋某工作单位和住处与原、被告争执的房屋都在一个乡镇，同时，被告李某购买房屋让其岳父沈庆和居住至今已十年有余，现原告蒋某称争执的房屋买卖的事情自己并不知情，不符合常理。依据《中华人民共和国合同法》第某十九条规定：行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。故蒋某华、张香莲代理原告蒋某的代理行为构成表见代理，其代理行为有效，所以原告蒋某请求被告李某尽快搬出房屋，归还房产证，该院不予支持。蒋某应协助李某办理房屋过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某条、第某十九条、第某十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第某十四条之规定，判决如下：一、驳回原告蒋某要求被告李某搬出房屋（漯河市X区字第（略）号），归还房产证的请求。二、反诉被告蒋某应在一个月内协助反诉原告李某办理位于小李某的房屋（漯河市X区字第（略）号）的过户手续。本某诉讼费100元，反诉费50元，共计150元，由原告蒋某负担。
蒋某不服原判，上诉请求：1、依法撤销一审判决、对本某部分依法改判；2、针对被上诉方的反诉，请求二审人民法院依法确认被反诉人所谓的房屋买卖协议无效（也不成立）、并驳回被上诉人的反诉；3、本某、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：首先，上诉人认为一审法院在本某认为中、以所谓的常理来断案违反了“以事实为依据、以法律为准绳”的司法原则。上诉人在1995年6月份在小李某村规划了一处宅基地，并盖了一间两层住房。在1999年，上诉人弟弟蒋某华给上诉人说村里准备集体办理房产证，所以当时就把建设规划许可证和国有土地使用证交给了他，让他负责办理房产证。在这之前，由于上诉人工作的原因、在单位租房居住，于是就委托弟弟照管该房屋，后来上诉人弟弟说、房子闲着也是闲着干脆租出去也能多点收入，于是上诉人也就同意了，租金也由上诉人弟弟收取使用。心想姐姐能让弟弟生活上宽裕点也是应该的，所以一直很少过问，也过问过，只是上诉人弟弟一直说房子租出去了。直到2010年7月份，上诉人问租房人，房子租赁啥时候到期时，忽然听被上诉人说这房子是他出钱买的，当时上诉人就感觉到不可思议，于是赶快找到弟弟问明情况，当时上诉人弟弟啥也不说，上诉人很气愤，在无奈的情况下才想到去法院起诉来救济自己的权益，想不到得到的却是一审法院颠倒黑白判决，法院在被上诉人没有任何证据证明上诉人知晓被上诉人所谓的房屋买卖事实的情况，就根据其所谓的常理来推断上诉人应该知情，上诉人认为法院的这一推理是不负责任的。其次，上诉人认为，被上诉人所谓的房屋买卖协议根本某不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第某条之规定，当事人订立合同，应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力。本某中，被上诉人所谓的房屋买卖协议一方即上诉人的弟弟、其根本某没有转让房屋的民事权利，至于一审判决认为上诉人的弟弟转让房屋的行为构成表见代理，上诉人认为这是一审法院对该法律名词曲解和错误适用：其一、所谓的民事代理（包括表见代理），根据民法通则第某十三条之规定，代理的对象应是民事法律行为，也就是说这一行为是可以被代理的，但是转让房屋只有权利人可以行使，这个处分权是不能被代理的。本某中，上诉人的弟弟虽然持有上诉人的相关权利凭证，但是这难道就能证明房屋所有权人委托其卖房吗哪怕有一张上诉人的身份证复印件也能说明点问题，更何况当时连房屋所有权证也没有。所以说，一审法院仅仅根据上诉人和蒋某华是姐弟关系并持有土地使用证和建设规划许可证就推断出：被上诉人李某有理由相信上诉人的弟弟有权利代理转让房屋，从而构成表见代理的结论，是错误的。无论是土地证或是房产证、它只是权利的凭证，并不是可以转让物权的邀约。其二、所谓的代理包括表见代理，根据《中华人民共和国民法通则》第某十三条第某款和《中华人民共和国合同法》第某十八、四十九条之规定，代理行为有效的前提必须是以被代理人的名义实施的。而本某中，被上诉人没有任何证据能够显示出以房屋所有权人即上诉人的名义而实施的房屋转让行为，所以说，本某中上诉人弟弟转让房屋的行为根本某不上代理，更谈不上表见代理。其三、被上诉人签署本某屋买卖协议、受让本某屋，也根本某不上是善意，因为其明明看到所有证件上显示的名字都是上诉人，其为何不要求见见真正的房屋所有权人，反而却视而不见的硬是把钱交给了其他人。所以说，上诉人完全有理由相信，被上诉人和上诉人弟弟之间的买卖行为应该属于恶意串通损害上诉人利益的行为，根据合同法第某十二条第（二）项之规定，当属无效。另外，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第某十八条第（六）项之规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。很明显该法条属于强制性规定。同时根据《中华人民共和国合同法》第某十二条第（五）项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本某中，被上诉人和上诉人弟弟当初买卖房屋时，上诉人根本某没有取得房产证。所以说，上诉人的弟弟无权处分上诉人的房屋，即使是上诉人签署的房屋买卖协议根据以上规定也是无效的。还有就是，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第某十一条之规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当在载明土地使用权取得的方式。同时根据《中华人民共和国合同法》第某条第某款之规定：签订合同，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。本某中，被上诉人仅仅拿了一份无权处分人出具的收条、就被一审法院认定房屋买卖协议成立并有效的判决，实在是视房屋买卖这一本某严谨、重大的民事法律行为为儿戏。所以说，上诉人对一审法院的判决，看不出一点的公某。综合以上陈述，上诉人认为本某的一审判决，非但事实不清、草率下结论，同时还妄加推理、曲解法律，无视“以事实为依据”的判案原则，偏袒一方。其强迫一个从没有出卖过房屋、从没有收到过所谓卖房款的房屋主人，还要限时给他人过户。请求二审法院依法驳回被上诉人的反诉！
被上诉人李某答辩称：一、被答辩人蒋某上诉中列举的所谓“事实”不客观，不真实。1、蒋某上诉状中称“在1999年，蒋某华给上诉人说村里准备集体办房产证，所以就把建设规划许可证和国有土地使用权证交给了他，让他负责办理房产证。”这种说法与一审法院2011年7月22日询问蒋某时她的回答相矛盾。当时她讲：“办房产证是在泰山桥南头办的，是我办的，办好后我将户口薄、房产证放在我弟弟蒋某华家”。这两个回答明显不同，说明了什么第某，说明蒋某对案件的事实有所隐讳；第某，说明蒋某不是为了办理房产证才将建设规划许可证和国有土地使用权证交给其弟的。那么，将建设规划许可证和国有土地使用权证交给其弟的。那么，将建设规划许可证、国有土地使用权证、房产证等原件全部交给其弟蒋某华的目的是什么可想而知。2、上诉状中称：“直到2010年7月份，上诉人去房子处问租房人即本某被上诉人，问他房子租赁啥时候到期时，忽然听到被上诉人说着房子是他出钱买的”，这些话也不是事实。答辩人根本某有在诉争房屋内居住，蒋某怎么可能在房子处见到答辩人问房子的事3、本某的事实是：蒋某将自有讼争房屋包括房屋的建设规划许可证、国有土地使用权证原件交由其弟蒋某华和弟媳张香管理和处分；2000年4月，答辩人以3万元的价格从蒋某华和张香手中购买了讼争房屋，蒋、张二人同时将建设规划许可证、国有土地使用权证交给答辩人；同年6月，蒋某办好房屋的房产权证后，将房产证交给蒋某华，蒋某华又交给答辩人。讼争房屋与蒋某华的房屋东西相邻，蒋某的工作单位和住处距离讼争房屋只有四、五里路的距离。同时，答辩人购买房屋让岳父沈庆和一家人居住至今已十年有余，现蒋某称对房屋买卖的事情不知情明显不符合常理。二、答辩人购买讼争房屋的行为合法有效。1、蒋某华的行为构成表见代理。表见代理本某于无权代理，但因为被代理人与无权代理人之间的关系具有外观授权行为，致相对人误信其有代理权而与其为法律行为，法律使之发生与有权代理同样的法律效果。结合本某，蒋某华系无权代理人，答辩人系相对人。蒋某华与蒋某是亲姐弟关系，以及蒋某华持有蒋某讼争房屋土地使用权证、住宅规划许可证、房屋所有权证原件、蒋某华的房屋与讼争房屋毗邻的事实，足以使答辩人相信蒋某华有权代替其姐卖房。另外，答辩人并不是明知蒋某华没有代理权而其恶意串通买卖房屋的，这种买卖行为不违反法律或社会公某利益。因此，蒋某华的代理行为构成表见代理，其卖房行为有效。2、无权属证书的房屋不得买卖不是认定合同效力的强制性规范。《城市房地产管理法》第某十八条第（六）项的规定属于行政管理性规范而非合同效力性规范，是法律对房屋出卖人的强制性要求，其效力范围仅及于房屋出卖人而不能及于合同的相对方即买卖人，该项规定不应作为认定合同效力的依据。要求驳回上诉，维持原判。
根据蒋某和李某的诉辩意见，本某确定案件的争议焦点是：1、蒋某华将其姐姐的房屋卖给李某，是否构成了表见代理，该房屋买卖合同是否有效；2、蒋某是否应该协助李某办理房屋过户手续。
本某查明的事实与原审法院查明的事实相同。本某在审理本某过程中，蒋某提供证人蒋某华到庭作证：我急用钱买车，李某表示想在小李某找个房子住。让他先给了3万元，买也中，租也中，他把钱给我，我给他们打了收到条，把我姐的房产证等手续原件交给了李某，我姐问我房子的事，才知道卖给了李某，她很生气，结果就有了这场官司。李某质证意见认为：蒋某华和蒋某是姐弟两个，有利害关系，其证言不予采信。蒋某认为所证属实。
本某认为：一、2000年4月20日蒋某华之妻张香莲收到李某买房1万元定金，2000年4月27日蒋某华收到买房款2万元。从以上两张收条所书写的内容看双方之间是形成的房屋买卖合同关系，而不是租赁关系，蒋某华是将蒋某的房子卖给了李某。蒋某华出庭作证称是租给李某不实，本某不予采信。该房屋2000年上半年交易成功，李某交足购房款后其家属搬进居住至今，近十年的时间双方没有因房屋的租赁还是买卖发生争议，蒋某与蒋某华、李某在同一城市居住，李某所购蒋某的房屋与蒋某华的房屋相毗邻，且李某持有蒋某《房产证》、《国有土地使用证》、《漯河市个人住宅建设规划许可证》原件，这些事实证明，蒋某不知道卖房与事实相悖。
根据双方提供的证据和一、二审法院查证的事实看，蒋某1999年元月27日办理的《漯河市个人住宅建设规划许可证》、2000年4月办理的《中华人民共和国国有土地使用证》。2000年6月5日办理的《房权证》。这一事实说明，蒋某房屋建成后就出售给了李某。另外，如果是租房给李某，也不需要将该房屋有关所有权原件交给承租人。再者，租房年限多少，房租多少均没有约定，故卖房优于租房事实。结合我国过年过节亲朋好友相互串门走访交流感情的民情风俗，蒋某所花2万元建的房屋，却不知弟弟将其卖掉，且将房屋所有权及其他证件原件交给李某，从客观上讲不合常理。蒋某认为原审法院推定蒋某弟弟蒋某华“有权代理转让房屋，从而构成表见代理是错误的”，其理由一是没有给其弟蒋某华授权；二是没有出示过任何文字手续，故蒋某华与李某属于恶意串通，损害了蒋某的利益。从本某查证事实看，蒋某华卖房，李某买房。蒋某和蒋某华是姐弟关系，蒋某华与李某因房屋买卖才形成的合同关系。从以上涉及房屋买卖的当事人构成关系看，蒋某华与李某之间不存在恶意串通的基础，也没有故意损害蒋某经济利益的事实依据。关于蒋某华的行为是否构成表见代理的问题。表见代理是指无权代理人的代理行为客观上存在因本某的原因使相对人相信其存在代理权，且相对人主观上为善意且无过失，因而可向被代理人主张代理的效力。根据我国《合同法》第某十九条规定，表见代理本某无权代理，但因其有外表授权的特征，致使相对人有理由相信行为人有代理权，法律使之发生与有权代理相同的法律效果。结合本某案情：1、蒋某华与蒋某是姐弟关系，从表面上给人以信任感；2、蒋某华与李某之间的民事行为已发生十年之久；3、客观上蒋某华持有蒋某的房屋所有权的有关证件的原件；4、李某在该房屋买卖过程中没有过失。因此，蒋某华的卖房行为构成表见代理。蒋某诉称证据不足，上诉理由不成立，认为房屋买卖无效本某不予支持。
二、由于李某从蒋某华手中购买蒋某的房屋，蒋某华和蒋某又是亲姐弟关系，蒋某华又将房屋的有关原件资料交给李某，李某居住后也没有因是租还是卖发生争议，故李某有理由相信蒋某华受其姐委托卖房。故原审法院认定“蒋某华、张香莲代理原告蒋某的代理行为构成表见代理，其代理行为有效”是正确的。根据《中华人共和国合同法》第某条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民法通则》第某条规定：民事活动应当遵循自愿、公某、等价有偿、诚实信用原则。该房屋买卖合同应继续履行，即蒋某应依法按照蒋某华和李某的约定协助李某办理房屋过户手续。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果尚无不当。蒋某上诉理由不足，证据不充分，改判请求本某不予支持。蒋某华、张香莲夫妻二人如蒋某所称，未经允许将其房屋卖给了李某，给蒋某造成的损失，可另案起诉解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款第某项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由蒋某负担。
本某决为终审判决。
审判长曹志刚
审判员王某欣
审判员付春香
二○一一年十月二十六日
书记员张静怡
