上诉人（原审被告）李某。

委托代理人马秋英，郑州市X区X路法律服务所法律工作者。

委托代理人沈伟，郑州市X区X路法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）郝某某。

委托代理人肖向功，河南见地律师事务所律师。

委托代理人韩某乙。

上诉人李某因与被上诉人郝某某物权保护纠纷一案，郝某某于2009年7月31日起诉至郑州市X区人民法院，请求依法判令被告向原告交付房屋，恢复原状，并确认被告对该承建房屋的租赁权已经终止，由被告承担本案诉讼费。该院作出(2009)二七民一初字第X号民事判决，宣判后，郝某某不服，提起上诉，本院经审理后作出(2010)郑民二终字第X号民事裁定，撤销原判，发回原审法院重审。郑州市X区人民法院于2010年9月30日立案受理后，于2011年3月25日作出（2010）二七民一初字第X号民事判决。李某不服该判决，于2011年6月28日提起上诉，本院于2011年8月15日受理后，依法组成合议庭，于2011年9月20日公开开庭审理了本案，上诉人李某的委托代理人马秋英、沈伟，被上诉人郝某某及其委托代理人肖向功、韩某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，原告郝某某与李某强原系夫妻关系，在双方夫妻关系存续期间，即2005年5月3日，李某强与被告李某签订承揽合同一份，约定由被告李某承建李某强和原告郝某某共同所有的位于郑州市X组的民房一幢。约定在建筑期间李某强应支付李某工程款x元。其中第三条约定：如李某强未能支付全部工程款时，被告在施工后可以不予交工，并有权对该房屋对外进行出租，从2005年10月1日起，按一年x元租赁，租赁到x元为止，如果李某强给被告找到大的客户租赁，按大的客户租赁付清被告的x元以后，被告可以终止租赁权。李某强在施工期间已付工程款x元，剩余工程款x元未予支付。工程完工后，该房屋一直由被告占有并对外租赁至今。2007年8月8日，李某强与原告郝某某协议离婚，离婚协议对本案双方争议房屋作出约定，郝某某对该房屋具有所有权。原告曾向被告通过EMS邮寄关于支付承揽合同余款的通知，但被告拒绝签收。截止2011年4月1日，被告出租房屋折抵的工程款为x元，剩余x元工程款未得到兑现。原告郝某某的2010年8月12日的银行账号显示，存款余额为x元。现原告郝某某以自己有能力偿还剩余工程款为由，要求被告归还房屋、恢复原状，并确认被告对该争议房屋的租赁权终止。

原审法院认为，李某强与被告李某签订承揽合同对本案争议房屋的承揽费用及租赁权进行了约定，该承揽合同签订于原告和李某强的婚姻关系存续期间，且原告与李某强的离婚协议亦约定原告对该房屋享有所有权，故原告有向被告主张返还房屋的权利。承揽合同第三条明确约定，如原告方找到大的租赁客户，一次性支付工程余款时，被告对该争议房屋的租赁权终止，现原告有能力支付剩余工程款，解除被告租赁权的条件已成就，故原告要求支付剩余工程款，并要求确认被告租赁权终止的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。被告辩称理由不成立，该院不予支持。形成本案纠纷，被告应承担全部责任。

原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项、第（五）项、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十五条、第六十条第一款、第二百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经该院审委会研究判决如下：一、原告郝某某应于本判决生效后十日内向被告支付剩余工程款x元，自原告付清余款之日被告李某对该房屋的租赁权终止；二、被告李某应于本判决生效后十日内将位于郑州市X组的民房一幢(共五层)恢复原状并返还原告郝某某。案件受理费100元，由被告负担。

上诉人李某上诉称，一、一审认定事实错误。本案争议源于双方的承揽合同，因被上诉人无法履行合同继而协商订立租赁合同，以房屋租金代偿被上诉人应付的工程款。在租赁合同中，被上诉人在没有采取任何法定措施的情况下要求法院确认租赁合同效力终止，于法无据。故被上诉人请求确认租赁权终止，没有法律及事实依据。二、一审法院推理不成立。一审法院忽略了协议第三条的前提条件：即无论是否找到大客户，合同中约定的上诉人可以终止租赁权。只有上诉人才能行使租赁权终止的权利，而被上诉人没有终止租赁合同的权利。三、一审判决超出当事人诉讼请求范围，干涉当事人的处分权，显然违法并有可能影响案件正确处理。一审法院判决被上诉人向上诉人支付剩余工程款x元，很明显超出被上诉人的诉求。综上，请求撤销原判，依法改判。

被上诉人郝某某称，原审认定事实清楚，主合同为承揽合同，工程完工后被上诉人与上诉人约定以上诉人收取租金的形式冲抵工程款。协议期间，承揽合同第三条为合同所附的一个条件，在条件成就时，应终止合同。综上，原审判决适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

双方当事人均未提供新的证据。

二审查明的事实与一审法院相同。

本院认为，本案纠纷的争议焦点为：一、被上诉人郝某某支付剩余工程款能否终止涉案合同；二、一审判决是否超出被上诉人郝某某的诉讼请求。

一、关于被上诉人郝某某支付剩余工程款能否终止涉案合同的问题。本院认为，涉案承揽合同第三条明确约定，如郝某某一方找到大的租赁客户，一次性支付工程余款时，李某对该争议房屋的租赁权终止，现郝某某有能力支付剩余工程款，解除李某租赁权的条件已成就。从民事法律上讲，上诉人李某为被上诉人郝某某一方建筑房屋，李某承揽合同的目的是收取应得工程款。双方约定工程完工后，由李某享有房屋的对外租赁权，以收取租金的形式折抵欠付工程款，实际上属于民事法律的债权人行使留置权的行为，现债务人郝某某支付李某剩余工程款，李某应终止留置权，不能妨碍郝某某享有的物权。故此，被上诉人郝某某支付剩余工程款能够终止涉案合同。

二、关于一审判决是否超出被上诉人郝某某的诉讼请求问题。本院认为，一审判令郝某某应于该判决生效后十日内向李某支付剩余工程款x元，自郝某某付清余款之日李某对该房屋的租赁权终止。该项判决没有超出被上诉人郝某某的诉讼请求。理由为：郝某某向李某支付剩余工程款x元，是终止涉案合同的前提条件，是属于李某的民事权利，并非属于李某应履行的民事义务，一审法院在确定的审理范围之内，平等地保护了双方当事人的权利义务。上诉人李某所称一审判决超出被上诉人郝某某的诉讼请求的理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，原判认定事实清楚，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人李某承担。

本判决为终审判决。

审判长常爱萍

审判员贾建新

审判员黄智勇

二○一一年十一月十一日

代理书记员魏少娟