原告西安市车辆中学。地址：（略）。

法定代表人袁某，校长。

委托代理人郭志峰，陕西方新律师事务所律师。

委托代理人冯峗，陕西方新律师事务所律师。

被告马某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。公民身份号码XXX。

委托代理人徐某，男，陕西延长石油集团职员，住（略）。

被告杨某，男，X年X月X日生，汉族，系（略），公民身份号码XXX。

委托代理人李某某，女，个体户，住（略）。

原告西安市车辆中学与被告马某及杨某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭志峰、冯峗，被告马某及委托代理人徐某，被告杨某及委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，其与被告马某于2009年12月30日签订《房屋租赁合同》一份，约定由其将北侧第X号、X号房屋租给马某使用，租赁期限为一年，租金为每间房屋每月1000元，马某未经其同意，不得将房屋转租。2010年12月被告马某未经同意，私自将房屋转租给被告杨某，杨某在装修中又破坏房屋结构。现其与马某《房屋租赁合同》已经到期，请求依法判令被告马某立即腾交北侧第X号、X号房屋，并恢复房屋原状；判令被告马某支付逾期腾房占有使用费4000元；由被告杨某对腾交房屋承担连带责任；案件受理费由被告承担。审理中，原告放弃要求被告恢复房屋原状的诉讼请求。

被告马某辩称，原告所诉属实，现其与原告之间的租赁合同已经到期，同意腾房，但房屋实际使用人是杨某，故应由杨某腾房，并支付房屋占用费。

被告杨某辩称，2010年6月其与马某签订《房屋租赁合同》，承租了原告西安市车辆中学北侧第X号、X号门面房，合同已于2010年2月30日到期。因租赁该房屋后，其投入大量资金用于经营，且在经营期间并无违法乱纪行为，不同意腾房，同意按照原告主张的房屋占用费标准支付使用原告房屋期间产生的费用，并要求与原告直接签订《房屋租赁合同》。

经审理查明，2009年12月30日原告西安市车辆中学与被告马某签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将学校北侧第X号、X号门面房租给被告马某使用，租赁期限为一年，即自2010年1月1日起至2010年12月30日止；租赁费为每间房屋每月1000元；租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物应恢复原状；未经出租人书面同意，承租人将房屋转租第三人，出租人有权解除本合同。合同签订后，被告马某向原告支付了租赁费，原告将房屋交付马某。2010年6月30日被告马某与被告杨某签订《房屋租赁合同》一份，约定由马某将所租上述房屋转租给杨某使用，租期为6个月，两间房屋每月租金为3000元。同时约定，如遇不可抗拒原因，（学校收回或拆迁等）马某退还剩余房租及押金。2010年12月30日原告与被告马某及马某与杨某的《房屋租赁合同》均已到期，原告遂向马某提出腾房要求，同时马某也向杨某提出腾房。由于被告杨某拒绝腾房，致成诉讼。查，原告所建房屋未办理建设工程规划许可证。审理中，被告杨某不同意腾房，对于装修添附费用也表示本案不主张，要求与原告直接签订《房屋租赁合同》，并愿意按照原告主张的每月每间房屋1000元标准支付房屋占用费。被告马某表示同意腾房。而原告则坚持要求被告腾房。因双方各执己见，致调解未果。

上述事实，有2009年12月30日《房屋租赁合同》、2010年6月30日《房屋租赁合同》、庭审笔录及相关证据材料在卷佐证。

本院认为，原告在未办理建设工程规划许可证的情况下建房，并将所建房屋租给被告马某使用，原告与被告马某及马某与杨某之间签订的《房屋租赁合同》均属无效合同。现合同亦到期，原告要求被告腾房理由正当，应予支持。原告要求被告支付2011年1月至2月房屋占用费4000元之主张，因该房屋实际占用人系被告杨某，而杨某亦表示愿意支付该费用，故原告该请求，应予支持。对于此后的房屋占用费被告杨某也愿意支付，亦应准许。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，第九十二条之规定，判决如下：

一、被告马某与杨某于本判决生效后一个月内将所租原告房屋腾出，交付原告西安市车辆中学。

二、被告杨某于本判决生效后五日内支付原告2010年1月至2月房屋占用费4000元；2010年3月1日起至实际腾房之日止由杨某每间房每月按照1000元向原告支付占用费。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费350元（原告已预交），由被告杨某负担，于上述第二项付款时间一并支付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判长蒲小荣

代理审判员张平

代理审判员逯涛

二О一一年五月七日

书记员郭磊