原告谢某，又名谢X，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，安徽省临泉县X村民，住（略）。

委托代理人吴XX，系原告之夫，19XX年XX月XX日出生，汉族，职业、住址同上。

委托代理人郑XX，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，无业，住（略）。

被告窦XX，又名窦XX，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，（略）X街道办事处XX村X村。

委托代理人刘XX，系被告之夫，19XX年XX月XX日出生，汉族，职业、住址同上。

委托代理人李XX，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，（略）X街道办事处XX村X村民，住（略）

第三人张XX，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，自由职业，住（略）。

委托代理人刘XX，（略）X街道办事处法律服务所法律工作者。

原告谢某与被告窦XX、第三人张XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年11月11日立案受理，依法由代理审判员何晓丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢某及委托代理人吴XX、郑XX，被告窦XX及委托代理人刘XX、李XX，第三人张XX及委托代理人刘XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告谢某诉称:2008年8月15日原告与第三人张XX签订一份房屋租赁合同，原告将位于灞桥居民楼的商铺一间租赁给张XX使用，租期为两年，自2008年8月15日至2010年8月14日，每月租金为850元。后张XX又将房屋转租给被告窦XX。2010年8月15日租赁期限届满，原告与张XX未再续约，原告要求被告腾房但被告予以拒绝。后原告同意再给被告两个月的宽展期（2010年8月15日至2010年10月14日），但是宽展期满后被告仍然拒绝腾房。现请求法院判令被告立即腾房；被告支付逾期房屋使用费2125元（计算至2010年12月30日）并补交拖欠的水电费。

被告窦XX辩称：2005年8月原、被告签订一份租房合同，约定每月租金650元，每半年交付租金。该合同履行了三年，双方未发生纠纷。2008年8月15日张XX替被告与原告签订租房合同，合同内容与前份合同基本一致，仅将每月租金变更为850元。2010年8月15日合同期满，原、被告为续签合同发生纠纷。嗣后原告延长了两个月租期，并收取了1700元的租金。被告要求续签两年的合同，张XX与原告协某后，原告收取押金2000元。请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人张XX述称：2008年8月15日其与原告签订的租房合同，是其代被告所签，房屋一直由被告使用，租金亦由被告直接支付原告。现合同约定的租赁期限届满，被告应当腾房。

经审理查明：2005年8月被告窦XX作为乙方与甲方即原告谢某的丈夫吴XX签订租房合同，约定甲方将门面房一间租给乙方使用，每月租金650元，租期两年，每半年交付租金。2007年8月租赁期限届满，双方未续签书面租房合同，被告继续使用该房屋并向原告交付租金。2008年8月15日第三人张XX与原告就上述房屋签订租房合同，约定每月租金850元，租期两年。张XX在该合同上签名。嗣后张XX将该合同交由被告保管，被告借用张XX的个体工商户营业执照一直使用租赁房屋做手机生意并向原告支付租金。2010年8月14日租赁期限届满。2010年8月22日原告、吴XX与张XX签订协某，约定延长租期两个月，自2010年8月14日起至2010年10月14日止，每月租金850元，另外交2000元保证金作为担保，到期搬出后保证金全部退还。张XX将该协某交给被告阅过后，被告将两个月租金计1700元及2000元保证金交给张XX，由张XX转交原告。2010年10月14日租赁期限届满后被告未腾交房屋。2010年10月16日原、被告因腾房发生纠纷，原告将该房屋上锁，并与张XX共同在门上贴了封条。次日被告得知房屋已被原告上锁。2010年11月11日原告向本院提起诉讼。

上述事实，有（略）X街道办事处灞桥街村民委员会证明、收款收据、租房合同、协某、受理公民报警求助情况登记表、照片、个体工商户营业执照、收条及本院庭审笔录等材料在卷佐证。

本院认为：2008年8月15日的租房合同虽系原告与第三人张XX所签，但从张XX将该合同交由被告保管，被告一直使用房屋并向原告直接支付租金，且被告与张XX之间无书面及口头的房屋转租合同，被告与张XX均承认该合同系由张XX代被告所签等来看，原告与被告系该租赁合同的双方当事人，张XX系代理被告签订租房合同，该合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对原、被告均具有法律约束力。2010年8月22日原告、吴XX与张XX签订的协某虽无被告的签名，但从张XX将该协某交给被告阅过后，被告将租金及保证金交由张XX转交原告来看，被告亦认可该协某。现原、被告约定的房屋租赁期限已于2010年10月14日届满，原告要求被告腾房及承担逾期房屋使用费、拖欠的水电费，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，判决如下：

一、窦XX于判决生效后15日内将其租赁的灞桥街居民楼门面房一间腾交与谢某。

二、窦XX于判决生效后15日内支付谢某逾期房屋使用费2125元。

三、窦XX在腾交房屋时将使用房屋期间的水电费向相关收费部门结清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费200元，原告已预交，该费用由被告负担100元，于判决生效后15日内直接给付原告，本院退付原告100元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。

代理审判员何晓丽

二0一一年一月十七日

书记员千鹏举