上诉人（原审被告）：洛阳润峰房屋开发有限公司。

法定代表人：陈某，董事长。

委托代理人：唐浩昱，该公司法律顾问。

被上诉人（原审原告）：李某，男，X年X月X日出生，汉族，大学文化程度。

委托代理人：高振洋、韩某乙，河南航星律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：洛阳嘉禾置业有限公司（原名洛X兴房地产开发有限公司）。

法定代表人：钱某，董事长。

委托代理人：刘彭义，该公司法律顾问。

上诉人洛阳润峰房屋开发有限公司（以下简称洛阳润峰公司）因与被上诉人李某、洛阳嘉禾置业有限公司（以下简称洛阳嘉禾公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市X区人民法院（2010）涧民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭审理了本案。上诉洛阳润峰公司委托代理人唐浩昱，被上诉人李某的委托代理人韩某乙、洛阳嘉禾公司委托代理人刘彭义均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2005年1月23日，原告作为买受人与被告洛阳嘉禾公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份。合同第三条约定：买受人购买阳市X区X路第X栋X单元X号房，该商品房建筑面积为102.23平方米。合同第四条约定：该商品房单价为每平方米1590.68元，总金额x元。合同第八条约定，出卖人应当在2006年6月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条(2)约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该合同进行了预售登记。2004年12月20日，原告交定金x元，1月24日，原告李某向被告洛阳嘉禾公司交购房款x元，2005年1月20日向被告洛阳嘉禾公司交购房款x元。关于交房问题，原告提交洛阳润峰公司2007年3月22日和7月5日告知书（复印件）二份，证明洛阳润峰公司分别承诺过1＃、6＃楼在2007年7月5日和12月31日交房，6＃楼在2007年9月5日和2008年3月31日交房。后原告于2008年8月才从物业公司手中领到房屋钥匙，至今未办理房屋产权证。另查明，原告所购房屋，系由二被告联合开发建设。

原审法院认为：原告与被告港兴公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规，故合法有效。被告洛阳嘉禾公司未按照合同约定时间交房和协助原告办理产权证属违约行为，应承担违约责任。被告洛阳润峰公司作为联合建设单位，应一并承担连带责任。但自被告迟延交房至今，迟延交房违约金的诉求，已超过两年诉讼时效，故本院不予支持。关于办证违约金，未超过诉讼时效，二被告应按合同约定支付逾期办证违约金。原告的其他诉讼请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第五十二条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：1、洛阳市X区珠江丽景X栋X单元X号房屋属原告李某所有。2、被告洛阳嘉禾置业有限公司于判决生效后十日内协助原告李某办理房产证。3、被告洛阳嘉禾置业有限公司于判决生效后十日内支付原告李某逾期办理房产证违约1626.15元。逾期，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定执行，即加倍支付迟延履行期间的债务利息。4、被告洛阳润峰房屋开发有限公司承担连带责任。5、驳回原告李某其他诉讼请求。本案受理费500元，由被告洛阳嘉禾置业有限公司承担。

上诉人洛阳润峰公司不服一审判决，提起上诉称：一审关于办证违约金的事实审理不清，适用法律错误，应依法撤销，改判驳回。2005年1月23日被上诉人与原港兴公司（上诉人已承诺替港兴公司承担办证义务）签订了一份买卖合同，依据该约定，上诉人在2006年8月31日之前就应该向被上诉人李某履行办证义务，从2006年9月1日起，上诉人已构成违约，往后推算两年，至2008年9月1日，被上诉人的该项普通债权的诉求已超过了两年的诉讼时效，不应再得到支持。上诉人认为，是否违约何时违约是以合同约定为依据的，而不是以违约后的逾期履行行为为依据，因此被上诉人在约定的履行日届满时就享有主张违约的权利，而不该躺在该权利上睡眠了4年之久才想起来主张。综上，请求二审法院1，依法撤销一审判决书中第三项的判决内容；2，改判驳回被上诉人的办证违约金的诉讼请求；3，上诉费由被上诉人承担。

被上诉人李某辩称：一审法院关于办证违约的事实审理清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉。如上诉人在诉状中所述，上诉人按合同约定将经验收合格的房屋向答辩人交付的时间是2006年6月30日前，事实上，上诉人一再违约，答辩人直至2008年8月18日才得到住房钥匙。国家法律法规对房屋的交付使用有强制性规定，如“未经验收或验收不合格，不得交付使用”，这是商品房流入市场的最低条件，合同双方都必须遵守。由于上诉人不具备交付符合法律规定以及合同约定的房屋的条件，被上诉人的损失就处于不确定状态，所以无法在原约定日期两年内提起诉讼要求上诉人办理房产证，并赔偿损失或支付违约金；而且会导致即使法院判决履行，可能违约金或损失由于还在增加而产生新的诉讼，造成法院判决的丧失权威性，也会增加不必要的诉累。故此种情况下，诉讼时效应从开发商办理了所有验收手续，将房屋交付答辩人后，在具备可以办理房证的条件之日起计算诉讼时效，而不能从合同约定的或法律规定的办证日期之日起计算。并且依合同之约定，上诉人已自认交房时间违约，必然应当对其违约行为承担支付违约金的赔偿义务。所以，一审认定逾期办证的事实清楚，适用法律正确。

被上诉人洛阳嘉禾公司辨称：我们从大局出发，尊重原审判决，希望各方达成和解，已利于矛盾的解决。

二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为：2005年1月23日，李某与洛阳嘉禾公司签订商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反我国有关法律规定，应为有效合同。依据合同约定，洛阳嘉禾公司应当在2006年6月30日前，将验收合格后的商品房交付李某使用，但李某于2008年8月才领到房屋钥匙，且未办理房屋产权证。洛阳嘉禾公司未按合同约定时间交房和办理产权证，属违约行为，应承担违约责任。关于上诉人洛阳润峰公司上诉称其不应承担逾期办证违约金的上诉理由，因李某是于2008年8月才从物业公司手中领到房屋钥匙，根据合同约定至其一审起诉时并未超过诉讼时效。一审判决作为联合建设单位的洛阳润峰公司对本案所涉逾期办证违约金承担连带责任并无不当。上诉人洛阳润峰公司的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第㈠项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由洛阳润峰房屋开发有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长杜伟

审判员高玲

审判员杨楚

二○一一年七月六日

书记员吴冬萍