上诉人（原审被告）河南恒达瑞实业有限公司（原新乡市鹏盛产业有限公司）。

法定代表人王某乙，董事长。

委托代理人岳碧云，河南光河律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）左某，女，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人马某某，男，X年X月X日出生，汉族。

被上诉人（原审被告）新乡市金诺商贸有限公司

法定代表人刘某，经理。

委托代理人邓琦，河南君琦律师事务所律师

上诉人河南恒达瑞实业有限公司（以下简称恒达瑞公司）因与被上诉人左某、新乡市金诺商贸有限公司（以下简称金诺公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡X区人民法院（2010）卫滨民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审查明：2004年4月19日，原告与被告新乡市鹏盛产业有限公司（下称鹏盛公司）签订两份商品房买卖合同，约定原告分别出资x元、x元购买被告鹏盛公司开发的位于新乡市金诺商厦一层AX号摊位40.78平方米和金诺商厦A2-X号摊位摊位52.99平方米的房产。原告通过银行按揭形式交付了房款，后办理了房屋所有权证。2004年4月19日，原告又与被告金诺公司签订两份金诺商厦摊位产权购买协议书，该协议书主要约定：金诺商厦开业满五年后，原告有权将自己所购买的金诺商厦的摊位转让给被告金诺公司，被告金诺公司有义务接受原告转让的产权。原告有意转让摊位产权的，须于金诺商厦开业满五年的前15天内向被告金诺公司提交转让摊位产权的书面申请，被告金诺公司在收到原告所提交的书面申请15天内，为原告下达《购买摊位产权通知书》。被告金诺公司向原告支付价款的方式为下达《购买摊位产权通知书》后，被告金诺公司承诺按原告购买摊位时的原价格向原告支付首期付款及原告五年内所支付的购房款。原告转让的摊位位于金诺商厦一层AX号和A2—X号的房产。2009年9月17日，原告以特快传递的方式向二被告邮寄送达返购申请。所寄出特快传递由于收件人拒收被退回。原告与被告鹏盛公司在签订商品房买卖合同前，被告鹏盛公司在商业广告宣传称：金诺商厦所售房屋实行“五年返购、房产保值”等承诺。2004年10月1日，金诺商厦开业。

原审认为：原告左某与被告鹏盛公司签订的商品房买卖合同，与被告金诺公司签订的金诺商厦摊位产权购买协议书是缔约方在自愿的基础上签订，是当事人真实意思的表示，且不违反国家法律强制性规定，为有效合同。被告鹏盛公司开发、销售的“金诺商厦”，只能作为商用，“金诺商厦”的买受人也只能通过“金诺商厦”的整体租赁实现其合同目的。被告鹏盛公司为了销售该商品房，在宣传广告上称：“五年返购、房产保值”所作承诺明确具体，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该承诺虽未载入原、被告签订的商品房买卖合同中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，亦应视为双方买卖合同内容的一部分，对合同双方具有约束力。被告金诺公司在与原告签订的金诺商厦摊位产权购买协议书中明确约定在金诺商厦开业满五年后，原告有权将自己所购买的金诺商厦摊位转让给金诺公司，金诺公司有义务接受原告转让的产权。被告金诺公司承诺按原告购买摊位时的原价支付购房款。“金诺商厦”自2004年10月1日开业，至原告起诉之日，已满五年。故二被告均应当履行其承诺，原价返购原告位于新乡市金诺商厦一层AX号营业房（47.08平方米）的房产和金诺商厦A2-X号营业房（52.99平方米）的房产即向原告返还原购房款（略）元（x元+x元）。原告要求二被告承担房产保值后的差价、给付返购房款利息、原购房办理房屋所有权证的费用及违约金、承担律师费的诉讼请求，因双方未约定，没有依据，不予支持。被告辩称的理由不能成立，不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告新乡市X乡市金诺商贸有限公司于判决生效后十日内共同原价返购原告左某位于新乡市X路X号金诺商厦一层A201,A2—X号摊位，一次性向原告左某支付购房款（略）元。二、驳回原告左某的其他诉讼请求。案件受理费x元，由被告新乡市X乡市金诺商贸有限公司负担。

恒达瑞公司上诉称：一、原审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第３条的规定判令上诉人承担原价返购责任，属于适用法律错误。“五年返购，房产保值”的宣传属于要约邀请，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第３条规定的要约。该规定的范围是指商品房本身的结构、质量及相关设施等，“五年返购”的广告宣传内容，并不属于该条规范的内容。被上诉人没有证据证明载有“五年返购，房产保值”内容的广告宣传资料的发放时间在2003年６月１日以后，可以适用2003年6月1日正式施行的司法解释。根据广告宣传资料的记载，“五年返购，房产保值”须经过公证后方可优先，但被上诉人没有提供经过公证的证据。二、同被上诉人存在返购关系的是金诺公司，根据原审法院审理并判决的金诺商厦业主提供的金诺商厦的宣传页第2页所载内容，业主购买摊位前，在宣传资料上承诺五年返购的是金诺公司；业主购买摊位后，与之签订返购合同的也是金诺公司，并非上诉人，应当由金诺公司承担返购义务。三、“五年返购”的广告内容违反国家禁止性条款，属于无效。《商品房销售管理办法》第四十二条第三款规定，房地产开发企业在销售商品房中不得返本销售或变相返本销售商品房的行为。“五年返购”的广告内容就是一种变相返本销售的行为，属于无效的行为。四、原审判决没有保护上诉人的合法利益，显失公平。原审仅判决上诉人一次性向被上诉人支付原价房款，但没有明确何时交付房屋，也没有判决如何办理过户手续和过户费用如何承担。

左某答辩称：上诉人在其商品房销售广告和宣传资料中对其开发销售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对本案商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，应为要约。上诉人同金诺公司系同一公司，应共同承担返购义务。上诉人作出的五年返购承诺是双方真实意思表示，不违背法律规定，是合法行为，不属于返本销售。设置抵押的房屋可以转让，法律只是赋予了抵押权人优先购买的权利。本案争议的商铺已经由上诉人实际控制，不存在交付问题。

金诺公司答辩称：当时承诺返购的是被上诉人金诺公司，上诉人的上诉理由充分，应予以支持。

本院经审理查明：2010年6月21日，新乡市鹏盛产业有限公司变更企业名称为：河南恒达瑞实业有限公司。本案的其他事实与原审查明的事实相同。

本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条的规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束；要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案争议的“五年返购”，上诉人恒达瑞公司和金诺公司在销售商铺时所作的广告宣传上明确表示“五年返购，房产保值”，该表示明确具体，针对的对象系特定的购房者，也表明了上诉人和金诺公司愿意受该意思表示约束。现陈久海对该要约作出了同意返购的承诺，双方意思达成一致,合同成立并生效,故恒达瑞公司和金诺公司应当承担返购责任。由于返购是属于新的房屋买卖合同，应当对房屋的价款、房屋的交付和产权转移作出明确的判决。由于案涉房屋已经由金诺公司实际控制，对于案涉房屋的交付不需判决，但对产权转移及相应的费用应作出明确的判决，原审只判决恒达瑞公司和金诺公司支付房屋的价款不妥，本院予以纠正。原审认定事实基本清楚，但判决不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论究决定,判决如下：

一、维持河南省新乡X区人民法院（2010）卫滨民二初字第X号民事判决第二项和诉讼费负担部分；

二、变更河南省新乡X区人民法院（2010）卫滨民二初字第X号民事判决第一项为:河南恒达瑞实业有限公司、新乡市金诺商贸有限公司于本判决生效后十日内支付左某购房款（略）元；

三、河南恒达瑞实业有限公司、新乡市金诺商贸有限公司履行本判决第二项义务后取得位于金诺商厦一层AX号和A2—X号摊位所有权,左某应协助办理产权转移手续,具体产生的费用按产权交易部门的规定承担。

二审案件受理费各x元，由河南恒达瑞实业有限公司、新乡市金诺商贸有限公司共同承担。

本判决为终审判决。

审判长孙峰

审判员周云贺

审判员黄远锋

二○一一年八月二十八日

书记员李书光