上诉人（一审被告）马某，男，1963年生。

委托代理人刘某某，男，1946年生。代理权限：特别授权。

被上诉人（一审原告）开封市大宏物业服务有限公司。

住所地：开封市X路九鼎雅园X号楼。

法定代表人黄某，董事长。

委托代理人王某，法律顾问，代理权限：特别授权。

上诉人马某因与被上诉人开封市大宏物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服开封市X区人民法院（2010）龙民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

一审法院查明，开封市大宏物业服务有限公司于2007年4月6日与开封市九鼎雅园业主委员会签订了物业服务合同，合同期限为2007年4月1日起至2010年3月31日止。合同第六条约定物业服务费按业主拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅的标准为0.32元／月.平方米。合同第十八条约定，业主或使用人违反合同约定，未按时足额交纳物业服务的每天应按所欠费用的千分之三的标准支付违约金。马某系开封市九鼎雅园X号楼西单元X层东户业主，计收物业服务费面积为127.52平方米。马某自2007年7月份起未交纳物业服务费，经催要未果，开封市大宏物业服务有限公司诉至法院，请求判令马某支付2007年4月1日至2010年2月28日的物业服务费1428.3元及违约金4499.1元，共计5927.4元。

一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。马某提交的2007年4月6日开封市九鼎雅园业主委员会的通告中显示依照《物业管理条例》第十二条的规定进行了民意调查，85.8%的住户同意大宏物业公司继续服务，根据广大业主的意愿，业主委员会同意与大宏物业公司签订合同。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决：法律也赋予了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。九鼎雅园小区业主并未通过业主大会解聘大宏物业公司、另行选聘，合同期间大宏物业公司为小区X区业主事实上也接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务。马某提出应追加王某显为本案第三人于法无据。本案中马某拒交物业服务费无法律依据，开封市大宏物业服务有限公司要求马某支付欠交的物业服务费1428.3元应予支持，开封市大宏物业服务有限公司主张的违约金数额过高，酌定支持428元。依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条之规定，判决：马某于判决生效后五日内支付给开封市大宏物业服务有限公司2007年4月1日至2010年2月28日的物业服务费1428.3元，违约金428元，共计1856.3元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由马某负担。

马某不服一审判决上诉称，一、开封市大宏物业服务有限公司收取服务费的“合同”是无效合同；是王某显的个人行为，对业主没有约束力。该合同既没有经业主大会讨论、也没有经业主大会同意采取书面征求意见的方式确定物业服务企业。开封市大宏物业服务有限公司进入九鼎雅园之目的也完全不是为小区服务，而是为大宏地产卖房，损害小区利益提供方便。这个合同是私下恶意串通、损害小区集体利益、未按法规规定签订的无效合同，对本人无约束力。二、2006年8月12日，依法召开业主临时大会，对九鼎雅园业主委员会进行更换，终止王某显等三位同志业主委员会委员资格，增补陈祖德、王某、赵培义三位同志为业委会委员，并由陈祖德任主任。新业委会于2006年8月31日召开业主大会，依法公开招标物业,开封市大宏物业服务有限公司名落孙山。大宏物业公司一心要到九鼎做物业，于2006年11月13日与业委会陈祖德签定“试行服务协议”。业主委员会在试行服务到期后不与开封市大宏物业服务有限公司续签协议，并拟对外公开招标。但开封市大宏物业服务有限公司拒不撤出小区，保安打压群众，致使小区招聘物业不能如期举行。开封市大宏物业服务有限公司无奈拉出王某显，私下恶意串通出台了一个无效合同。三、一审将造假证据当做“合同依法签订”的证据，实乃荒谬；一审将本人提交法院王某显造假证据“王某显的业主委员会公告”，作为“合同是依法签订的”唯一证据做判决依据是错误的。王某显民意调查数据完全是凭空捏造的。一审法官为什么公然为开封市大宏物业服务有限公司非法合同寻找假证据谁给一审颠倒黑白的权力！要求二审法院传王某显作为第三人到庭作证，究其非法合同签订过程和民意调查的依据在哪里！四、业主大会根本没有与开封市大宏物业服务有限公司签订合同，何谈解聘！该合同是王某显私下与开封市大宏物业服务有限公司恶意串通签订的非法合同。按国家法律规定，招聘物业只有业主大会才能决定。业主委员会之所以没有再聘物业，是因为开封市大宏物业服务有限公司派大批保安如狼似虎般的采取高压手段，不准业主发出不同声音。五、开封市大宏物业服务有限公司的事实服务实际是破坏小区业主利益，全力为大宏地产卖房，窃取小区财产，损害集体利益。强烈要求二审法院查明真相，撤销原判决，支持上诉人的上诉请求。

开封市大宏物业服务有限公司答辩称，上诉人上诉的二、三项一审时并未涉及，二审不应支持。2008年龙民初字第X号判决显示王某显任期到2008年7月3日到期，上诉人在一审时提交的证据证明被上诉人开封市大宏物业服务有限公司是合法收取物业费用的，而且收缴率已达百分之七八十。以公平的角度，开封市大宏物业服务有限公司已提供了物业服务，应当收取物业费，一审判决正确。请求二审依法维持。

二审经审理查明的事实与一审查明的基本事实相同。

本院认为：王某显在任业主委员会主任期间代表业主委员会与开封市大宏物业服务有限公司签订的物业服务合同，对全体业主均有约束力。作为业主的马某对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通、协商或诉诸法律加以解决。法律也赋予了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。九鼎雅园小区业主并未通过业主大会解聘开封市大宏物业服务有限公司，另行选聘。合同期间开封市大宏物业服务有限公司为小区提供了物业服务，上诉人马某事实上也接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务。上诉人马某称王某显是个人行为，不能代表业主委员会的上诉理由，没有提交有效证据，其上诉理由不能成立，其提出合同无效的理由本院不予支持。上诉人马某拒交物业服务费无法律依据。一审认定事实清楚，适用法律适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人马某承担。

本判决为终审判决。

审判长任晓飞

审判员厉学献

代理审判员张燕喃

二○一一年十月二十一日

书记员胡朝勇