上诉人（原审被告）孙某，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。

委托代理人田永红，河南大象律师事务所律师。

委托代理人季田田，河南大象律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）河南长城饭店物业管理有限公司。住所地：郑州市X路X号。

法定代表人宋某，总经理。

委托代理人张某乙，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

上诉人孙某与被上诉人河南长城饭店物业管理有限公司(以下简称长城物业公司)因物业服务合同纠纷一案，不服郑州市X区人民法院（x管民二初字第X号，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。长城物业公司委托代理人张某乙，孙某的委托代理人田永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经审理查明：2006年12月17日，长城物业公司(甲方)与孙某孙某(乙方)签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同))生效时止的物业管理，由甲方对乙方所购位于郑州市X区X路X号长城康桥花园12B号楼X单元X层东户的房屋进行物业管理，物业类型为高层住宅，建筑面积为143.89平方米；物业服务费用标准为每月每平方米1.15元；每季首7日内缴纳每季度物业管理费用，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天百分之一交纳违约金，或采取服务限制等措施，必要时可向人民法院提出民事诉讼。孙某于2006年12月入住长城康桥花园，至2007年3月孙某均能按时向长城物业公司交纳物业管理费，但自2007年4月起孙某未再继续向长城物业公司交纳物业管理费，引起争诉。以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。

原审法院认为：长城物业公司与孙某签订的《前期物业管理服务抟议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。长城物业公司履行了为孙某入住的郑州市X区X路X号长城康桥花园小区提供物业服务的职责，孙某作为该小区的业主应当根据《前期物业管理服务协议》的约定按时向该公司交纳物业管理费。《前期物业管理服务协议》中显示孙某所购长城康桥花园小区XB号楼X单元X层东户房屋面积为143.89平方米，故长城物业公司应按143.89平方米的面积向孙某收取物业管理费。长城物业公司要求孙某按143.89平方米的面积交纳物业管理费，证据充分，本院予以支持。《前期物业管理服务协议》中约定每平方米每月应交1.15元物业管理费，以此计算，长城物业公司要求的2007年4月至2010年12月期间，孙某应交物业管理费为7446.3元(143．89×1.15×45)，故长城物业公司要求孙某交纳物业管理费7446.3元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院应予支持。孙某未按约定时间向长城物业公司交纳物业管理费，应向长城物业公司支付违约金。长城物业公司要求孙某按《前期物业管理服务协议》中约定的日百分之一的标准支付违约金6701元的诉讼请求过高，本院予以降低，综合孙某违约情况，与本案实际案情相结合，违约金应降低为长城物业公司诉请的6701元的三分之一为2233元。孙某关于如不缴纳物业费，长城物业公司可采取服务限制等措施，长城物业公司已对孙某采取服务限制，且长城物业公司提供的物业服务不合格，长城物业公司不应再收取孙某物业费的辩称意见，于法无据，本院不予采信。孙某关于长城物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效的辩称意见，因长城物业公司多次向孙某催要物业费，且有相关证据证明，故孙某的此项辩称意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及相关法律之规定，判决：一、孙某孙某于本判决生效后十日内支付长城物业公司物业管理费7446.3元，并支付违约金2233元；二、驳回长城物业公司的其他诉讼请求。

孙某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、长城物业公司未依约全面履行合同义务，孙某拒绝向其交纳物业管理费用的行为合理合法。长城物业公司在提供物业服务的过程中严重违约，长城物业公司违约在先，孙某拒绝缴纳物业管理费的行为合理合法。2、物业管理费按月交纳，为对抗长城饭店物业公司长期以来的严重违法违约行为，孙某拒绝向其交纳物业管理费。而长城物业公司对孙某不交物业管理费的行为，从每个月应交期限届满时即已知晓，并未在诉讼时效内及时催收。长城物业公司提交的催收证据均系伪造，原审庭审时孙某已对所谓的催收证据提出质疑，但原审判决未加查实即直接认定长城物业公司已经催收没有任何依据，显属事实认定错误。3、原审审判程序违法，二审法院应予以纠正。请求二审法院依法纠正，公正判决。

长城物业公司答辩称：1、孙某与长城物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中并没有约定长城物业公司有协助业主联系建设单位落实保修责任的义务，长城物业公司不是开发单位，也不是施工单位；2、为了维护孙某的利益，长城物业公司多次联系施工单位同孙某协调维修或赔偿事宜，都因为孙某要价太高而没有谈成。其实这才是孙某不缴纳物业费的真正原因；3、孙某与长城物业公司签订的《前期物业管理服务抟议》约定，物业服务费按季度收取并于每个季度的前7天为物业费的缴纳时间，孙某长期拖欠物业费，长城物业公司不可能不进行及时催缴；4、原审法院审判程序合法，对出现的笔误已及时作出裁定。请求二审法院依法公正判决。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：孙某与长城物业公司签订了《前期物业管理服务抟议》后，双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。长城物业公司履行了为孙某入住的郑州市X区X路X号长城康桥花园小区提供物业服务的职责，孙某作为该小区的业主应当根据《前期物业管理服务协议》的约定按时向该长城物业公司交纳物业管理费。但孙某于2007年4月至2010年12月期间，未向长城物业公司交纳物业管理费共计7446.3元，该行为已构成违约，长城物业公司要求孙某交纳物业管理费7446.3元并支付违约金的请求应予支持。原审法院确定的违约金数额适当，本院予以采纳。孙某上诉称长城物业公司并未在诉讼时效内及时催收，其提交的催收证据均系伪造，且长城物业公司违约在先。因没有充分证据予以证明，本院不予采信。对长城物业公司是否违约问题，属另一法律关系，本院不予审理。关于审判程序问题，原审法院已作出补正裁定，对原审判决中的笔误予以补正。孙某的上诉理由均证据不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由孙某负担。

本判决为终审判决。

审判长张红

审判员宁宇

审判员杨成国

二O一一年九月十四日

书记员王春艳