上诉人（原审原告）黄某乙，男，汉族。

委托代理人黄某丙，男，汉族，系黄某乙之弟。

委托代理人黄某丁，女，汉族，系黄某乙之堂姐。

被上诉人（原审被告）彭某某，女，汉族。

委托代理人赖亚芬，江西实创律师事务所律师。

第三人郭某，女，汉族。

委托代理人童某某，男，汉族，系郭某之夫。

上诉人黄某乙因房屋买卖合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2009）章民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明：座落于赣州市章贡区关刀坪X号X单元X室(附4#柴间)房屋，房屋所有权证载明的房屋所有权人系被告彭某某，无共有权人。2009年6月20日，经某房产中介公司中介，被告与第三人郭某经协商后，就买卖该房达成了一致意见，第三人为此向中介方交纳了购房定金x元。2009年6月25日，被告与第三人签订房屋买卖协议一份。双方约定，被告将该房出售给第三人，成交价格为x元，双方并以所签订之书面协议为据，向房屋交易管理部门申请办理过户手续，第三人为此交纳了办理过户手续的相关税费总计2729.86元。办理房屋所有权过户手续期间，被告向房屋交易管理部门出具了保证书，保证本案争议房屋为其单独所有。同日，第三人实际向被告支付购房款x元。在收取该款后，被告将本案争议房屋交付给了第三人。第三人取得该房后，将该房更换了新的门锁。后黄某乙发觉该房内物品变化，即至房屋交易管理部门查询，得知被告出售该房的事实，即向房屋登记机关申请了异议登记。2009年7月3日，原告以赣州市章贡区关刀坪X号X单元X室(附4#柴间)房屋系夫妻共同财产为由提起诉讼，请求法院依法确认被告与第三人签订的赣州市章贡区关刀坪X号X单元X室(附4#柴间)的房屋买卖合同无效。

原、被告系夫妻关系，其两人于l997年11月4日登记结婚。2002年，原、被告购买了本案争议房屋，办理所有权证时登记为被告一人所有。而后，原、被告在该房内共同生活。共同生活期间，原、被告发生了矛盾。2008年9月，原告搬出该房，后被告也搬离了该房，两人开始分居。同年11月，被告提起离婚诉讼，其所提交诉状中，称拥有夫妻共同财产房子一套。而在本次诉讼中，经法庭询问，被告诉讼代理人认可了原、被告仅有此一套房屋，无其他房产。2009年3月，法院判决不准原、被告离婚。

一审法院认为：《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。由此规定可知登记为不动产物权的公示规则，而作为不动产物权登记的法律效果，即具有公信效力。所谓公信效力是指登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，对于信赖该登记而从事交易的人，即使后来证明该登记是错误，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。本案中，争议房屋系原、被告于夫妻关系存续期间所购，依法律规定应为原、被告的夫妻共同财产，但该房登记为被告一人所有，第三人信赖该登记的效力而跟被告发生交易，该合同为有效，第三人在履行完合同义务后，得取得该房的房屋所有权。原告主张被告与第三人所签订的合同无效，于法无据。被告明知本案争议房屋系其与原告的夫妻共同财产，但却不尊重夫妻关系，未经得原告同意擅自将该房出售，系侵害原告财产所有权的行为，原告有权另行向被告主张损害赔偿。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十七条、第九十七条之规定，判决：驳回原告黄某乙的诉讼请求。案件受理费800元(适用简易程序，减半收取)，由原告黄某乙承担。

一审判决宣判后，黄某乙不服，上诉至本院。其上诉理由及请求为：赣州市章贡区关刀坪X号X单元X室（附4#柴间）是上诉人及被上诉人夫妻关系存续期间用共同财产共同购置的，依照法律规定应当是上诉人和被上诉人共同所有的共同财产。被上诉人和第三人就该房屋签订的买卖合同未经登记机关登记，不发生效力。该合同为无效合同。该房屋的权属依然登记在被上诉人名下，第三人郭某未履行完合同义务，没有取得该房屋的所有权。上诉人得知被上诉人私自将夫妻有的房屋卖给了第三人，便立即向房屋交易管理部门申请异议登记，并当面告知了第三人。第三人明知上诉人已经申请了异议登记，在未取得该房屋所有权的情况下更换门锁侵害了上诉人的合法权益。其在主观上具有恶意。原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院予以撤销并依法判决：1、确认被上诉人彭某某和第三人郭某签订的赣州市章贡区关刀坪X号X单元X室（附4#号柴间）的房屋买卖合同无效；2、确认该房屋为上诉人黄某乙和被上诉人彭某某的夫妻共同财产。

被上诉人彭某某答辩称：根据物权法第十五条的规定，本案房屋虽未办理物权登记，但并不影响合同效力。答辩人出卖房屋时告知了上诉人，上诉人是知情的。第三人按照市场价格购买本案房屋系善意有偿取得财产。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。

原审第三人郭某答辩称：第三人与被上诉人存在合法的买卖合同关系，且已履行了合同义务，被上诉人也完成了该房的交付，第三人善意取得了该房产权。上诉人和被上诉人之间的财产纠纷侵害了第三人的合法权益（该房的门锁在一审后被上诉人偷偷换掉了），严重影响了第三人对该房屋的管理和使用，迫使第三人在外租房居住。对此，上诉人应承担全部法律责任。原判处理正确，请求二审予以维持。

二审庭审中，上诉人的委托代理人提交了2008年9月18日上诉人的病历一份和被砍伤的照片一张，用以证明被上诉人为了牟取非法利益而叫男同事砍伤上诉人。

被上诉人和第三人对该证据的关联性有异议，认为他们夫妻打架与本案没有关系。

本院经审查认为：上诉人被他人砍伤与确认本案合同是否有效没有关系，故该证据与本案不具有关联性。

二审查明的事实：2009年7月6日，上诉人黄某乙请来换锁师傅将涉案房屋更换了新门锁并在该房屋居住至今。

本院认为：《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该物权的证明”。本案中，赣州市章贡区关刀坪X号X单元X室（附4#号柴间）房屋虽是上诉人黄某乙与被上诉人彭某某的夫妻共同财产，但因该房屋所有权证书上登记的所有权人是彭某某，原审第三人郭某有理由相信彭某某对该房屋享有处分权，其因为信赖登记，而与彭某某签订的房屋买卖协议系其双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是有效的。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。房屋买卖一般有两道程序：其一：签订房屋买卖协议，导致债的关系发生，双方受协议约束；其二：过户登记，即发生物权变动。不动产物权的变动，必须以登记为必要条件。物权登记的效力与合同的效力是两个不同的概念。合同的效力不能根据是否办理物权登记来认定。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。合同登记和房屋所有权变更登记是两个不同的概念。我国法律只规定房屋所有权的变更，经依法登记，发生法律效力，而未规定房屋买卖合同，经依法登记，发生法律效力。本案中，彭某某与郭某签订的房屋买卖协议无须经房地产管理机关登记，自签订之时就已生效。郭某按约定付清了购房款，已尽合同义务。由于彭某某未尽交付房屋的合同义务（现黄某乙仍在该房内居住）及黄某乙向房地产管理机关申请了异议登记，该房屋未办理过户手续登记至郭某名下。郭某至今虽未取得该房屋所有权，但这并不影响其与彭某某签订的房屋买卖协议的效力。

房屋所有权证书是证明物权的凭证。如果其他利害关系人具有足够的证据证明自己是真正的权利人，可以申请登记机构更正登记，也可以通过诉讼程序请求人民法院重新确权。本案中，原审法院在涉案房屋的所有权人未经登记机构更正登记（或经法院重新确权）的情况下，认定彭某某与郭某所签订房屋买卖协议有效并无不妥。

最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第184条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”本案中，“确认赣州市章贡区关刀坪X号X单元X室住房（附4#柴间）为黄某乙与彭某某的夫妻共同财产”系黄某乙在二审程序中增加的诉讼请求，故不属本案处理范围。

综上所述，上诉人黄某乙提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1600元，由上诉人黄某乙承担。

本判决为终审判决。

审判长袁海

代理审判员郑小兵

代理审判员黄某林

二○○九年十二月二十一日

书记员王佳