上诉人（一审被告）葫芦岛某房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市X区西山坡。

法定代表人李某，该公司经理。

委托代理人田某，男，葫芦岛市X乡法律服务所法律工作者，住（略）。

被上诉人（一审原告）孙某，男，X年X月X日出生，汉族，工人，现住（略）—X号楼X单元X号。

委托代理人邢某甲（系孙某妻子），无业，住（略）。

委托代理人邢某乙，男，干部，住（略）。

上诉人葫芦岛某房地产开发有限公司（以下简称某公司）与被上诉人孙某房屋买卖合同纠纷一案，葫芦岛市X区人民法院于2007年10月20日作出（2007）葫连民合初字第x号民事判决，孙某不服，向本院提起上诉，本院于2008年4月2日作出（2008）葫民一终字第x号民事判决，已经发生法律效力。孙某不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院作出（2008）辽立二民申字第x号民事裁定，指令本院再审本案，本院再审后作出（2009）葫审民终再字第x号民事裁定，发回连山区X区人民法院重审后作出（2010）连审民初再字第x号民事判决。某公司不服，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人某公司的委托代理人田某良，被上诉人孙某的委托代理人邢某甫、邢某芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告孙某诉称，2002年1月份，根据一审被告的楼盘和图纸，相中了137平方米的角形三间门市房，双方协商，以35万元购买。由于被告方未取得预售商品房许可证，约定先收款后再签订合同，当时交房款35万元。2004年5月份，被告将三间门市房交付原告使用，但被告明显改变原户型，原告只好接受。如今被告对其他购房人都办理了产权证，但以种种理由拒绝给原告办理产权证。为维护自己的合法权益，诉至法院，要求被告履行办证义务，承担逾期办证的违约金x元，承担诉讼费用。一审被告某公司辩称，2002年2月1日，被告暂收原告门市房款35万元，约定待楼房完工后按实际面积补交房款、再补办手续。现原告拒交未交的房款并占用门市房，原告诉讼无理，请驳回原告诉讼请求。

连山区人民法院（2007）葫连民合初字第x号民事判决查明，2002年，某公司在葫芦岛市X区X街开发建楼。孙某预购某公司开发楼房的门市房一户。于2002年2月1日预交房款35万元。某公司为孙某出具收据一张载明：交款人孙某，收款人某公司，收款金额35万元，收款事由为预收门市房款（暂收）。某公司收取购房款时没有取得预售商品房销售许可证，双方未签订商品房买卖合同。关于房屋面积及单价某没有书面约定。该楼房于2002年5月20日开始施工，2003年9月30日交工。2004年5月4日孙某入住该房屋。2006年某公司取得预售商品房许可证。

该判决认为，孙某在明知某公司未取得预售商品房许可证的情况下，在其公司购买待建门市房一户，并于2002年2月1日预交房款35万元，是双方不争的事实。现孙某要求某公司为其办理产权证，并承担逾期办理产权证的违约金。《城市房地产开发经营管理条例》规定，商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应载明商品房的建筑面积和使用面积、价某、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。建设部颁布的《商品房销售管理办法》亦规定商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。而本案孙某、某公司在诉讼前未能订立商品房买卖合同，且关于合同中必须载明的多项内容双方存在争议，属不具备办理产权证的必要条件。而该争议超出本案诉讼请求范围，不宜在本案中进行处理。故孙某要求某公司为其办理产权证，并承担逾期办理产权证的违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条，《商品房销售管理办法》第三条、第十六条之规定，判决：驳回孙某的诉讼请求。案件受理费1582元，由孙某承担。

宣判后，孙某不服，上诉称，双方虽未签订商品房买卖书面合同，但双方实际履行了口头约定的合同主要义务，且已实际接受，所以被上诉人应当依法给办理产权证并承担违约责任。2006年初，被上诉人取得了预售商品房许可证，因此上诉人购房行为合法有效，被上诉人就应当补签购房书面协议，协助上诉人办理产权证。逾期办理承担违约责任。某公司辩称，一审判决正确，应予维持。

本院二审查明事实与一审查明的事实一致。

本院二审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，由于双方间未按相关规定签订书面的商品房买卖合同，关于合同中必须载明的多项内容不详且存在争议，不具备办理产权证的必要条件。上诉人孙某是否履行合同主要义务的关键之处双方争议较大，对此上诉人孙某应承担举证责任，其虽提供多份证据，均不能证实其主张，不能形成证据优势，故应承担举证不能的法律后果。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1582元，由上诉人孙某承担。

判决发生法律效力后，孙某向辽宁省高级人民法院申请再审称，双方买卖合同成立并已实际履行，所以某公司应当依法给办理产权证并承担违约责任。2006年初，某公司取得了预售商品房许可证，因此双方购房行为合法有效，被申请人就应当补签购房书面协议，协助申请人办理产权证。逾期办理承担违约责任。被申请人某公司辩称，被申请人虽收取了购房款35万元，但只是“暂收”，当时房屋尚未开工建设，不能确定房屋面积，不具备签订合同的必要条件。所以，预收购房款是双方订立合同的意向，不是合同成立，更谈不上实际履行。2004年5月4日，申请人利用其妻与被申请人主管房门钥匙人的特殊关系以借用存放地砖为由，将房门钥匙骗去，此后便赖着不走。商品房销售必须履行书面合同，没有书面合同的全部原因是申请人欠购房款拒不缴纳。

辽宁省高级人民法院指令本院再审本案后，本院作出（2009）葫审民终再字第x号民事裁定，撤销本院（2008）葫民一终字第x号民事判决和连山区人民法院（2007）葫连民合初字第x号民事判决，发回连山区人民法院重审。

连山区人民法院（2010）连审民初再字第x号民事判决查明，2002年某公司在连山区X街开发承建X号综合楼，孙某之妻邢某芝在明知某公司未取得预售商品房许可证的情况下，于2002年2月1日根据某公司提供的扩初图（面积120.905平方米），选中X号门市楼，经人介绍每平方米为3000元，双方未签订书面合同，某公司预收购房款35万元，并标明暂收字样。2004年5月4日孙某实际占有使用该门市房。经产权部门确认，该门市房建筑面积为139.84平方米。2006年7月12日，某公司取得商品房销售许可证，孙某要求某公司协助办理产权相关手续，某公司以孙某尚欠房款未给办理，并要求补齐房款。

该判决认为，孙某按建筑扩初设计图选中X号门市楼，某公司预收35万元，是双方真实意思表示。孙某实际占有使用该楼五年之久，孙某在起诉前某公司已取得房屋销售许可证，应视为房屋买卖合同有效，某公司应履行给孙某办理产权登记的义务。现该楼建筑面积为139.84平方米，因没有书面协议，口头约定不明，某公司以孙某拒付差额款为由，不提供办理房屋产权相关手续，造成此纠纷双方均有责任。因此对孙某要求某公司承担迟延办证的损失法院不予支持，某公司要求补齐房款的请求，不是本案再审审理范围，判决：（一）、双方房屋买卖合同有效，某公司在判决生效后五日内，为孙某提供办理商品房产权证书所需手续；（二）、驳回孙某要求某公司支付逾期办理权属证书违约金的诉讼请求。案件受理费3164元，孙某承担1582元，某公司承担1582元。

某公司不服该判决，上诉称，一审判决未认定施工图纸所标注面积的法律效力是错误的。根据建筑设计施工法律的规定，扩初图只是工程建筑初步设计图，而产生法律效力的是施工图。孙某预交房款35万元时，选定的X号门市楼只是位置，建筑面积尚未确定，2002年5月葫芦岛市渤海建筑设计院的施工图才是双方合同意向的面积依据。因该施工图所确定的X号门市楼面积是139.84平方米，故一审法院未认定孙某应以139.84平方米交款是错误的。一审法院认定某公司要求孙某补齐房款不是本案再审范围错误。买卖合同要求双方当事人必须按照履行义务的先后顺序履行其相应义务，首先买受人足额交付价某，再由出卖人履行相应义务。《合同法》相关规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据上述规定，一审法院置孙某尚欠价某于不顾，直接判令由某公司为其办理产权手续，属认定事实错误，违背法律的相关规定，二审法院应当予以纠正。孙某答辩称，对一审法院判决原则上无异议，但对不支持孙某要求某公司承担逾期办证违约责任有异议，认为应支持其请求。在审判程序上，葫芦岛市中级人民法院不应将案件发回连山区人民法院，发回重审违反了相关法律规定。

本院本次审理查明的事实与一审法院重审认定的事实一致。本次庭审中，孙某提供一张某公司发放的电费储蓄卡，欲证明其合理入住。

本院认为，孙某按建筑扩初设计图选中X号门市楼，某公司已收购房款35万元，是双方真实意思表示。孙某已实际占有该房，且孙某在起诉前某公司已取得房屋销售许可证，应视为房屋买卖合同有效，某公司应履行给孙某办理产权登记的义务。某公司以该楼实际建筑面积为139.84平方米，孙某拒付差额款，故不提供办理房屋产权相关手续为由抗辩、并要求孙某补齐房款的请求，不是本案审理范围，某公司的上诉请求，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回葫芦岛某房地产开发有限公司的上诉请求，维持连山区人民法院（2010）连民初再字第x号民事判决。

二审诉讼费1582元由葫芦岛某房地产开发有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长于洋

审判员唐铁刚

代理审判员席贺

二0一一年三月十一日

书记员郭伊明