上诉人（一审原告）梁某。
委托代理人何某某。
委托代理人朱某某。
被上诉人（一审被告）广西南宁建政仙葫农贸综合市场有限公司。
法定代表人曾某，董事长。
委托代理人甘某某。
上诉人梁某因与被上诉人广西南宁建政仙葫农贸综合市场有限公司（以下简称仙葫农贸公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月25日受理后，依法组成合议庭，并于2011年8月18日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人梁某的委托代理人朱某某、被上诉人仙葫农贸公司的委托代理人甘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理认为：诉讼中，梁某自愿放弃仙葫农贸公司继续履行《摊位租赁合同》以及确认梁某对租赁摊位享有优先续租权两项诉讼请求，是行使其诉权的体现，未损害社会和他人利益，予以确认。梁某、仙葫农贸公司签订的《摊位租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，属有效合同。梁某按合同约定向仙葫农贸公司支付了租金7200元及水电费押金200元，履行了合同义务。仙葫农贸公司称梁某未交纳水电费，违反了合同约定。但根据仙葫农贸公司收取水电费的程序，仙葫农贸公司在核算好梁某使用水电情况后，再发通知向梁某收取。现仙葫农贸公司未能证明其已向梁某发出交费通知，也未能说明梁某的水电使用情况，因此，对仙葫农贸公司的该主张不予采信。在租赁合同约定的租期内，由于仙葫农贸公司原因，梁某于2009年底无法继续在摊位进行经营，违反了租赁合同的约定，应对此承担违约责任。梁某要求仙葫农贸公司退还其未能实际使用期间的租金，予以支持。该租金数额为2010年1月至2010年4月28日期间的租金合计1200元。按照租赁合同的约定，仙葫农贸公司违约应赔偿给梁某造成的经营损失。梁某主张的经营损失为可得利益损失，而对可得利益的赔偿不包括取得可得利益的支出费用，鉴于梁某未能提供证据证明其经营损失，而一审法院又支持了梁某退还租金的请求，因此对梁某要求仙葫农贸公司赔偿经营损失x元不予支持。因仙葫农贸公司违约，并已将梁某承租的摊位实际拆除，梁某要求仙葫农贸公司赔偿装修损失的请求，予以支持。根据梁某主张的推拉门的实际装修情况以及实际使用年限，比较租赁合同约定的租赁期限以及梁某未能使用摊位的时间，确认仙葫农贸公司应赔偿梁某的装修损失为360元。如前所述，仙葫农贸公司称梁某未交纳水电费，不予认定，根据租赁合同的约定，租期届满后，在不欠缴水电费的情况下，水电费押金应予退还。对梁某要求仙葫农贸公司退还水电费押金200元的诉讼请求亦予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、仙葫农贸公司应返还梁某租金1200元；二、仙葫农贸公司应赔偿梁某的装修损失360元；三、仙葫农贸公司应退还梁某水电押金200元；四、驳回梁某的其他诉讼请求。案件受理费397元，由仙葫农贸公司负担300元，梁某负担97元。
上诉人梁某上诉称：一、一审法院认为：“梁某于2009年底由于仙葫农贸公司原因不能在承租的摊位经营”，属于事实认定错误。1、证人杨艳凤已经出庭证明了被上诉人于2009年5月10日左右关闭市场大门，这与上诉人起诉认为被上诉人于2009年5月底关闭市场大门是基本一致的，二者都是认为被上诉人于2009年5月份关闭了市场大门。而反观被上诉人没有列举任何某据证实其2009年5月份之后是打开大门正常营业的。2、上诉人于2010年4月19日方提起本案诉讼是上诉人的权利，只要没有超过法律规定的时间，上诉人都可以起诉。并且，上诉人已经多次表示，由于本案纠纷发生后，上诉人与被上诉人进行了多次协谈，这也是上诉人于2010年4月19日方提起本案诉讼的原因。3、因此，被上诉人应该返还上诉人从2009年6月至2010年4月(11个月)共计3300元的租金。二、一审法院认为：“鉴于梁某未能提供证据证明其经营损失，而本院又支持了梁某退还租金的请求，因此对梁某要求仙葫农贸公司赔偿经营损失x元不予支持。”是没有任何某据的。1、上诉人已经举出营业帐本证明上诉人的收入。并且，在市场经营了一年多以后，客源已经明显增多，上诉人的经营收入也肯定会增加。2、一审法院亦可以2009年广西批发、零售业平均收入(年x元，月1569元)作为计算上诉人的经营损失的标准。3、一审法院认为支持了上诉人退还租金的请求，就不予支持赔偿经营损失的说法，也是根本错误的。假如被上诉人守约继续让上诉人经营的话，即使被上诉人不退回租金，也不会妨碍上诉人取得经营收入，并且该经营收入明显比租金要高。而正是因为被上诉人的违约行为，才导致上诉人无法取得经营收入。租金与经营损失并不是二选一的关系。因此，一审法院如此认定，必将导致众多商场随意解约，严重损害广大租户的合法权益。三、一审法院认为：“比较租赁合同约定的租赁期限以及梁某未能使用摊位的时间，确认仙葫农贸公司应赔偿梁某的装修损失为360元”是没有任何某据的。1、上诉人未能使用的合同期限应该是11个月，从2009年6月至2010年4月。2、虽然合同约定上诉人的摊位租赁期限是两年，但是合同同样约定了上诉人的优先续租权。因此，上诉人认为装修使用期限绝对不是两年，法院绝对要考虑到续租后的期限。综上所述，由于一审法院的判决认定事实不清，证据不足，导致错误判决。请求二审法院依法撤销一审判决，判令被上诉人返还上诉人摊租3300元、赔偿经营损失x元、赔偿上诉人装修费2160元。本案所有诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人仙葫农贸公司答辩称：关于合同解除的时间，2009年底由于种种原因，被上诉人向全体租户发出通知，要求租户清理物品离开市场，但并没有强行清理，还有租户继续经营。一审判决合法，查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
当事人争议的焦点是：上诉人要求被上诉人返还摊租3300元以及赔偿经营损失x元、装修费2160元有何某实和法律依据
当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。
本院经审理查明：2008年2月24日，梁某、仙葫农贸公司签订一份《摊位租赁合同》，约定：仙葫农贸公司将位于南宁市仙葫大道X号仙葫农贸综合市场摊位二层第X号出租给梁某作为经营使用，租期从2008年2月28日起至2010年4月28日止；租金每月300元，二年租金7200元，不含水电费及租房税金，租金一次性交付；为保证承租方正常履行交费义务保证出租的财务完整无损及能按时收缴足额的租金并结清每月水电费，不有其他违反合约行为的，出租方向承租方收取水电费押金200元（租赁期满后在不欠水电费的情况下如数退还）；梁某负责缴纳所使用的水电费；按期足额交纳水电、卫生等费用，延期交纳的，每逾期一天按应交款额的5%追加租金；合同期满，承租方在三天内无条件清理场地内物品还摊位给甲方，如需续租，在同等条件下，乙方有优先续租权；梁某有不按期足额交纳摊位租金以及水电等各种费用者，仙葫农贸公司有权解除合同，收回摊面，并安排使用，所收租金、保证金一律不退还；由于仙葫农贸公司原因，致使梁某不能正常营业，造成的损失，由仙葫农贸公司承担赔偿责任。合同签订当天，梁某向仙葫农贸公司支付了租金7200元和押金200元。梁某对摊位进行了装修，支出推拉门款2160元，并在摊位进行了经营。2009年底起，由于仙葫农贸公司原因，梁某未能继续在摊位经营。此后，仙葫农贸公司拆除了梁某承租的摊位。2010年4月19日，梁某诉至一审法院，请求判令：1、仙葫农贸公司继续履行《摊位租赁合同》；2、确认梁某对租赁摊位享有优先续租权；3、仙葫农贸公司返还梁某摊租3300元；4、仙葫农贸公司赔偿梁某经营损失x元；4、仙葫农贸公司赔偿梁某装修费2160元；5、仙葫农贸公司返还梁某保证金200元。在一审庭审中，梁某认为仙葫农贸公司已拆除了其所承租的摊位，因此放弃仙葫农贸公司继续履行《摊位租赁合同》以及确认梁某对租赁摊位享有优先续租权两项诉讼请求。
还查明，仙葫农贸公司收取水电费的程序为：仙葫农贸公司按照实际发生的水电费用向有关部门缴纳后，再根据各摊位业主的实际使用情况，向各摊位业主发通知要求交纳。仙葫农贸公司未能提供其向梁某催收水电费的证据。
本院认为：梁某、仙葫农贸公司于2008年2月24日所签订的《摊位租赁合同》，意思表示真实，未违反法律规定及法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，梁某按合同约定向仙葫农贸公司支付了租金7200元及水电费押金200元，仙葫农贸公司也将租赁场地交付给梁某，双方均履行了合同义务。在租赁期限内，由于仙葫农贸公司违反了租赁合同的约定，致使梁某于2009年底无法继续在摊位进行经营，其应承担违约责任。梁某要求仙葫农贸公司退还其未能实际使用期间的租金，应予以支持。该租金数额为2010年1月至2010年4月期间的租金合计1200元。按照租赁合同的约定，仙葫农贸公司违约应赔偿给梁某造成的经营损失。梁某主张的经营损失为可得利益损失，而对可得利益的赔偿不包括取得可得利益的支出费用，鉴于梁某未能提供证据证明其经营损失，因此梁某要求仙葫农贸公司赔偿经营损失x元，没有充分证据证实，应不予支持。因仙葫农贸公司违约后将梁某承租的摊位拆除，仙葫农贸公司应赔偿梁某装修损失，根据梁某主张的推拉门的实际使用年限及折旧情况，一审法院现确认仙葫农贸公司应赔偿梁某的装修损失为360元并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。上诉人梁某的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费397元，由上诉人梁某负担。
本判决为终审判决。
审判长覃国雄
审判员赵东
审判员李专
二○一一年八月二十九日
书记员李源
