上诉人（原审被告）源汇（河南）置业有限公司，住所地：郑州市X区X街X号。

法定代表人某某，董事长。

委托代理人某文轩，河南国银律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）姚某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

委托代理人某广松，郑州市X区X法律服务所法律工作者。

委托代理人某长林，郑州市X区X法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）贾某，女，汉族，X年X月X日出生，现住（略）。

委托代理人某俊峰，男，汉族，X年X月X日出生，住郑州市X村X街X号。

被上诉人（原审被告）李某，女，汉族，X年X月X日出生，现住（略）。

委托代理人某俊峰，男，汉族，X年X月X日出生，住郑州市X村X街X号。

上诉人某汇（河南）置业有限公司（以下简称源汇公司）因与被上诉人某姚某、贾某、李某定金合同纠纷一案，不服河南省郑州市X区人某法院（2010）惠民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人某汇公司的委托代理人某文轩，被上诉人某某的委托代理人某长林，被上诉人某某、李某的委托代理人某俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2009年8月9日，姚某欲购买源汇公司所开发位于郑州市X区的X号楼东X单元一、二层东户及五、六层东户、X号楼西X单元一层西户及中单元一层西户共四套房屋，向贾某、李某支付定金x元，贾某、李某向姚某出具收条一份。后因所预订房屋未正式建设及源汇公司未办理商品房预售许可证等手续，姚某不再与源汇公司签订商品房买卖合同。因源汇公司于2007年12月8日向贾某、李某及案外人某遥借款到期未还，双方于2009年7月7日签订协议书一份，约定三人某将借款归还期限延续到2009年8月10日，源汇公司在还款延续期限内特别授权三人某售其所拥有独立产权的位于中牟县X区内住宅四套，出售房款由三人某权代理收取（折抵源汇公司欠其的本金、利息，并归三人某有）。协议所约定的四套房屋即姚某所预订的房屋，协议并表明房屋尚未办理商品房预售许可证。贾某、李某收取定金时，向姚某出示了该协议。

原审法院另查明：本案所涉房屋尚未办理商品房预售许可证。

原审法院认为：源汇公司以协议的形式授权贾某、李某出售房屋，因此其二人某取姚某定金的行为应视为源汇公司与姚某订立商品房预售合同。因该房屋尚未办理商品房预售许可证，姚某与源汇公司所签订的合同违反法律规定，应属无效。姚某要求源汇公司双倍返还定金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。源汇公司作为房地产开发企业，对合同的无效应承担主要责任，应返还姚某定金x元，并赔偿利息损失（自2009年8月9日起按中国人某银行同期贷款利率计算至付款之日止）。贾某、李某收取定金在源汇公司授权范围内，且姚某也明知该情形，姚某要求其二人某还定金无法律依据，不予支持。依照《中华人某共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人某法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，原审法院判决：1、源汇公司于判决生效之日起五日内返还姚某定金x元，并自2009年8月9日起按中国人某银行同期贷款利率支付利息至付款之日止。2、驳回姚某其他诉讼请求。案件受理费7300元，姚某承担3000元，源汇公司承担4300元。

源汇公司宣判后不服，向本院上诉称：一、原审认定事实不清，我公司不应向姚某返还定金20万元。1、姚某提供的定金收条并未加盖我公司公章，且我公司对贾某、李某收款行为不知情。2、我公司与贾某、李某所签订的协议明确表明未取得预售许可证，应为无效，协议无效，该协议中的授权条款也应属无效。3、贾某、李某收款后并未交给我公司，起诉前我公司已给付9万元，双方债权债务已消灭。4、贾某、李某属无权代理。协议表明是预售房款而非定金，协议标明是售房给贾某、李某。且售房后并未告知我公司，所产生的法律后果应由贾某、李某承担。二、原审违反不告不理原则，适用法律错误。1、原审姚某并未提出利息损失请求。2、我公司从未收到姚某定金20万元，要求返还是适用法律不当。请求撤销原审判决第一项，改判贾某、李某承担20万元定金返还责任，并改判不支付利息。诉讼费用由被上诉人某担。

被上诉人某某答辩称：原审认定事实清楚，适用法律适当，利息是由协议约定的，定金是借款行为，应产生利息损失。请求驳回上诉，维持一审判决。

被上诉人某某、李某共同答辩称：二人某行为是受源汇公司委托，收取姚某定金20万元是职务行为，不能因为房屋没建好为由判定不是职务行为。请求驳回上诉，维持原审判决。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为：根据源汇公司2007年12月8日与贾某、李某签订的协议，源汇公司授权贾某、李某销售房屋收取房款，并约定该款项折抵欠款。贾某、李某依据该协议约定，向姚某出售房屋并收受定金20万元的行为应视为源汇公司与姚某签订售房协议并收取定金的行为。现该合同由于讼争房屋未办理商品房预售许可证而无效，源汇公司应承担向姚某返还定金的责任。源汇公司称与贾某、李某签订的协议无效、其未收取定金20万元的上诉理由，不能成立，本院不予支持。姚某起诉要求双倍返还定金，由于合同无效未予支持，原审判决源汇公司赔偿姚某利息损失，并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7300元，由源汇公司负担。

本判决为终审判决。

审判长王华伟

审判员苟珊

代理审判员马莉

二○一一年七月二十八日

书记员武永