上诉人（原审被告）党某。
委托代理人刘××，。
被上诉人（原审原告）××××公司。
委托代理人赵××。
委托代理人陈××。
上诉人党某因物业服务合同纠纷一案，不服西安市X区人民法院（2010）新民一初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人党某的委托代理人刘××，被上诉人××××公司（以下简称××公司）的委托代理人赵××、陈××均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年9月2日，党某与××公司签订××花园物业服务协议，约定：××公司为包括党某位于西安市X路××花园X号楼X单元X层X号房屋（建筑面积为200.9平方米）在内的××花园住宅小区进行物业服务，向包括党某在内的业主收取物业服务费用；物业管理服务费用从2008年9月2日起开始执行，物业管理服务费用按建筑面积分住宅和办公不同标准进行计费；交纳费用的时间为每月5日之前交纳当月费用；物业管理服务费的收取按建筑面积收取，未办理房产证的按商品房买卖合同中约定的面积收取，已办理房产证的按房产证的面积收取。双方在该合同中还约定了权利、义某、维修资金的管理与使用、违约责任等其它内容，并附物业服务收费标准明细表一份，其中载明：住宅物业服务费按建筑面积每平方米1.2元的标准收取每月的物业费，办公用房按每月每平方米2.4元标准收费；装修期间管理服务费按建筑面积每平方米每月1元的标准计收，装修期间垃圾清运费按建筑面积每平方米每月3元的标准计收；代收代缴电某：住宅按每度0.6元的标准计收，办公按每度1.06元的标准计收；代收代缴水费：住宅按每吨3.73元的标准计收，经营办公按每吨5元的标准计收；代收代缴生活垃圾处理费：住宅按每户每月6元标准计收，办公按每户每月20元标准计收；电某使用费：3-X层按建筑面积每平方米每月0.2元的标准计收，7-X层按建筑面积每平方米每月0.25元的标准计收。党某在接受××公司提供的物业服务过程中，于2009年4月11日向××公司负责人提出书面报告，内容如下：“我们是××花园x业主党某2006年出于对××房地产公司的信任，在××花园项目正建中，就全款购买了此房产，交房的延期已使我们蒙受较大的损失，在交房过程中我们仍然给以了很好的配合。现就有关物业费用问题向您陈请：我们购置的都是200多平米的D户型房，主要是处于（出于）既可往（住）家，也可以利用其中一两间房做办公用考虑。在当初购置咨询时，贵公司的销售人员再三向我们表示，该项目将来由本公司物业管理，无论办公或住在家，与物业相关的所有费用一律按住家收取。这是保全我们在此购房的重要因素。就这一问题，在交房后我们曾到您办公室，当面得到了您的再次确认。但××花园物业公司的人员似乎不知情，因此请您批示为盼！”××公司负责人收到党某的书面报告后，未予同意。党某自2008年9月2日入住后向××公司交纳了2008年全年垃圾费72元、2009年全年的垃圾费72元（按住宅标准），再未交付其它费用。庭审中经查，2008年9月到12月期间，按住宅标准党某应交物业费964.32元、电某160.72元。2009年1月至2010年5月，按办公用房标准党某应交纳物业费8196.72元、电某1707.65元。2010年1月至5月，按办公用房标准党某应交纳垃圾费100元。2009年全年，按办公用房标准党某应向××公司交纳垃圾费240元。2009年3月18日至2009年11月15日，党某共用电2553度，按办公用房标准应收取电某2297.7元，党某按住宅用房标准实际已交电某1531.8元。2009年12月1日至2010年5月11日期间，党某共用电2331度，党某按办公用房标准应向××公司交纳电某2097.9元，党某实际按住宅标准交纳电某1398.6元。截止2010年5月28日，党某按办公用房标准应交水费790.8元，党某实际交纳水费157.4元。
2008年9月10日，党某与××公司就党某位于××花园D座X单元X层X室房屋签订装饰装修管理协议，协议约定：党某应遵守装饰装修管理制度及本协议内容，积极支持、配合物业管理处工作。党某向××公司交纳装修保证金3000元，该费用在装修完成验收合格后，使用满六个月，未出现安全问题予以退还；装修垃圾费按装修房屋的面积每平方米3元收取。拆除室内非承重墙按所拆除墙体面积每平方米15元收取垃圾费；包括××公司在内的业主应在办理完装修施工手续后，三个月内完成装修施工。双方在协议中对装修规定、装修管理和验收等事项进行了约定。协议签订后，党某按约向××公司预交装修押金3000元、电某200元、水费100元，后××公司按约定将装修押金退还给党某。双方对装修期间按住宅标准收费均无异议。
××公司诉称，2008年9月，党某及其名下的公司××家电某安办事处入住××花园X号楼X单元X层X号房屋，××公司作为物业管理方，为其进行物业服务至今，然而党某在长达两年的时间里拒绝缴纳物业费、电某、垃圾费、水电某合计人民币x.64元，××公司催要未果，故诉至法院，请求法院判令党某支付物业费9161.02元、电某1868.37元、垃圾费268元、水费533.4元、电某1585.45元。
党某辩称，××公司为其进行物业服务属实，但××公司从未向党某催缴物业服务费，且党某已交纳了垃圾费及水电某，承认未交纳电某、物业费，表示应按民用住宅标准收取费用，不同意××公司诉请。
原审法院经审理认为，党某与××公司之间所签订的××花园物业管理协议系双方当事人真实意思表示，与国家法律不悖，应认定合法有效。双方当事人均应自觉履行。党某自入住后，××公司已按合同提供了相应的物业服务，党某应按约交纳物业费、水电某等相关费用。鉴于双方对装修期间的物业管理费等相关费用按照住宅标准予以收费，均无异议。根据党某单方向××公司提交的书面报告，显示党某将其所有的住房用于办公，××公司未同意按住宅标准收费，故2009年1月后的物业费等相关费用应按照办公用房标准收取。党某欠付××公司物业费等相关费用，已构成违约，故××公司主张物业费、电某、垃圾费、水费、电某之诉请，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、党某于本判决生效后十日内向××××公司支付物业费9161.02元、电某1868.37元、垃圾费268元、水费533.4元、电某1465.2元。二、驳回××××公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义某，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135元，由党某承担。
宣判后，党某不服，提出上诉。认为××公司系房地产开发商的子公司，该房地产开发商延期交房两年多，故××公司向业主交房时口头承诺，免收第一年物业费，其后连续三年减半收取。党某对其所购房屋用作办公，××公司及其母公司房地产开发公司是明知的，××公司的负责人在党某的书面陈情报告上签字确认，并在实际管理中用行为对双方的特别约定做了事实上的法律确认，综上，请求撤销原判，依法判决××公司继续按民用收费标准收取各项费用。××公司则同意原审判决。
经审理查明，二审期间，××公司放弃主张党某2008年9月至2010年5月期间的水电某垃圾费按办公标准与住宅标准收取的差价。其余事实原审判决认定清楚。
本院认为，党某与××公司于2008年9月2日签订的物业管理合同，意思表示真实，合法有效，双方均应按该合同履行义某。由于党某购买涉诉房屋用于办公，依约定应按办公标准支付相关费用，现党某未按期交纳物业费、电某用，违反了合同约定，××公司要求按办公标准支付，合情合理，应予支持。党某书面陈情报告，并不能充分证明××公司同意按住宅标准收取党某物业等各项费用，党某虽提供××公司按住宅标准计算的缴费通知书，但其实际并未交纳。故党某的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。关于水电某及垃圾费，党某已按住宅标准交纳，××公司也已实际收取。二审期间，××公司表示放弃主张水电某垃圾费按办公标准与住宅标准收取的差价，系其真实意思表示，本院予以准许。综上，原审判决应予变更，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市X区人民法院（2010）新民一初字第X号民事判决第二项；
二、变更西安市X区人民法院（2010）新民一初字第X号民事判决第一项：“党某于本判决生效后十日内向××××公司支付物业费9161.02元、电某1868.37元、垃圾费268元、水费533.4元、电某1465.2元”为：党某于本判决生效后十日内向××××公司支付物业费9161.02元、电某1868.37元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义某，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费135元由党某承担；二审案件受理费135元，党某预交，由党某承担100元，由××××公司承担35元。执行本判决时，双方将一、二审案件受理费一并结清。
本判决为终审判决。
审判长易少波
审判员周建平
代理审判员张安品
二O一一年五月六日
书记员魏娟
