原告蔡某，男，生于X年X月X日，汉族，农民。

委托代理人杨某某，男，西乡县沙河法律服务所法律工作者。

被告李某，女，生于X年X月X日，汉族，农民。

委托代理人苏桂军，陕西朝扬律师事务所律师。

原告蔡某与被告李某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘际勇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡某及其委托代理人杨某某，被告李某及其委托代理人苏桂军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告蔡某诉称，原告与被告之夫蔡某军(已故)系叔侄关系。1996年5月5日，原告将位于沙河镇X街的三间砖木结构房屋借给被告夫妻居住，同年5月24日又与蔡某军签订了一份房屋转让协议。协议约定，原告将借给被告夫妻居住的三间房屋以4500元的价格转让给被告夫妻。房款给付方式为:1997年农历12月底前给付2500元，1998年农历12月底前给付2000元。协议还约定，如未按约定期间付清房款，原告有权终止协议。协议签订后，蔡某军于2005年9月经唐兴春转交给原告2000元，其余房款未付。2007年蔡某军去世后，原告多次与被告协商购房款事宜，均无结果。故起诉请求：一、终止1996年与蔡某军所签房屋转让协议；二、判令被告迁出诉争房屋三间；三、判令被告给付房租x元；四、由被告承担案件受理费用。

被告李某辩称，第一，转让协议是在自愿协商的基础上签订的，是合法有效的协议，应受法律保护；第二，房款已经全部付清，在协议签订时蔡某军现场给付原告500元，1997年至2000年间被告夫妻在广东打工期间向原告邮政汇款2000元，2005年9月经唐兴春转交给付原告2000元，因双方有亲戚关系，原告均未出具收据；第三，合同解除权是形成权，被告未在合理的期间内行使权利，解除权已丧失；第四，原告的权利已过２年的诉讼时效。综上，依法应驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，被告李某之夫蔡某军(已故)与原告蔡某系叔侄关系。原告在西乡X镇X街有砖木结构房屋三间，面积71.84平方米。1996年5月5日，原告将上述三间房屋借给被告夫妻居住。同年5月24日，原告就该房屋与蔡某军签订了一份房屋买卖合同。合同约定，原告将房屋卖给被告夫妻，价格为4500元，房款分两次付清，1997年农历12月底前给付2500元，1998年农历12月底前给付2000元。合同第四条约定：如在协议规定期间交不清房款,原告有权终止协议。合同签订后，蔡某军于2005年经唐兴春转交给原告房款2000元。现原告向本院提起诉讼，以被告未按约付清房款为由，要求解除1996年5月24日与蔡某军签订的房屋买卖合同，同时要求被告迁出诉争三间房屋并支付房租x元。

认定上述事实，有下列证据:1、原、被告的当庭陈述及原告提交的XXX、XXX的证言，证明了原告与蔡某军签订房屋买卖合同的事实；2、原告提交的1996年5月24日与蔡某军签订的房屋转让协议复印件及原、被告双方的一致认可,证明了原告与蔡某军签订的关于房屋买卖合同的具体内容；3、原告提交的土地使用证及双方的认可，证明了争议房屋的土地使用面积及四址边界的情况。

上述证据,经本院审查，证据来源和取证程序合法，证据间能够相互印证，具有证明效力，应予认定，本院予以采信。

本院认为，原告蔡某与被告之夫蔡某军签订房屋买卖合同后，未按相关法律法规规定办理登记手续，该合同尚未生效，原告要求被告退还房屋的诉求符合法律法规规定，本院予以支持。对原告要求被告给付房租的诉讼请求，考虑到被告在居住期间对房屋进行了管理和维护，可由被告对原告进行适当补偿。被告的辩解理由既无法律依据，又无证据证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：

一、李某于本判决生效之日起十五日内将西乡X镇X街砖木结构房屋三间腾退给蔡某；

二、由李某给付蔡某补偿款2000元（以2005年交付的房款2000元予以折抵）；

三、驳回蔡某的其他诉讼请求。

案件受理费100元，减半收取50元，由蔡某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本及副本共三份，并预交上诉案件受理费，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。

代理审判员刘际勇

二0一一年五月十七日

书记员张飞