原告（反诉被告）李××。

被告（反诉原告）王××。

原告（反诉被告，以下简称“原告”）李××诉被告王××（反诉原告，以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员朱爱东独任审判，公开开庭进行了审理。原告李××的委托代理人桂××和傅××，被告王××及委托代理人廖××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李××诉称:被告将本市××路××号××室房屋（以下简称“涉讼房屋”）出租给原告使用，原告支付了保证金人民币2,200元，并对涉讼房屋进行装修，花费约三万元，双方租期至2009年6月7日届满，原告也搬离了涉讼房屋，但被告始终未返还保证金，故请求法院判令被告：1、返还保证金2,200元及支付逾期返还利息（以2,200元为本金，从2009年6月6日计算至判决生效之日止，按中国人民银行基准贷款利率4.68％计算。暂算至2009年12月6日为44.55元）;2、补偿原告房屋装修费用3,000元。

被告王××辩称及反诉诉称：原告两次少付租金共计2,000元，另还少付物业管理费799.20元，且由于违约还应承担违约金，保证金还不足以折抵这些费用，故反诉请求判令原告：1、支付2006年6月8日至2008年6月7日物业管理费人民币599.20元（物业管理费两年为799.20元，保证金扣除2,000元租金后再折抵部分物业管理费）；2、支付违约金人民币2,943元(每逾期一日按日租金的5%，从2008年9月1日起计算至2010年3月1日止共545天，每天标准为：10,000元×4（四季度）÷365天（一年）×5％＝5.48元)。

原告对被告的反诉辩称，第一笔少付的租金是代被告支付了2004年至2006年三年的物业管理费1,198.80元，第二笔少付的租金当时也是约定代被告支付物业管理费，最终没有代付，同意在保证金中扣除800元，原告是遵循双方的口头约定代为支付，不存在违约事实故不同意被告其余反诉请求。

经审理查明，原告（乙方）和被告（甲方）于2006年5月23日签订一份租赁合同，合同约定：甲方出租给乙方的房屋座落在上海市长宁区××路××号××室，建筑面积82平方米；房屋租赁期自2006年6月8日起至2008年6月7日止；月租金为2,200元；乙方应于每月1日前向甲方支付租金，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金2,200元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、宽带费等费用应由乙方承担。上述合同的附件三中约定：乙方负责装修到位；甲方在本合同期内违约，即两年未满，提前收回房屋，赔偿乙方装修实际费用额；期满后，乙方装修及配置家具归甲方所有。

上述合同到期时，原、被告于2008年6月5日签订租赁合同，由原告继续租赁使用涉讼房屋，租期从2008年6月8日至2009年6月7日，月租金为3,333元，保证金仍为2,200元，物业管理费由被告承担，租金支付方式及逾期付款的违约责任与前一份合同约定相同。原告按一季度支付10,000元租金的标准实际履行付款义务。

原告向被告支付过保证金2,200元。

被告提供了2007年3月5日支付涉讼房屋2004年至2006年物业管理费1,198.80元的单据。

原告在2007年3月6日少付租金1,200元，在2008年9月1日少付租金800元。

原告曾告知被告少付800元租金是为被告代付物业管理费，被告在租赁期限届满后发现原告并未代付物业管理费。

原告确认未另行支付过2006年6月8日起至2008年6月7日止的物业管理费。

原告之前曾向本院提起要求返还保证金的诉讼，后因原告未到庭，该案按原告撤诉结案。

以上事实有房屋租赁合同、庭审笔录、银行账单、发票及当事人的陈述等证据予以证明。

本院认为，原、被告双方自愿签订的租赁合同，对合同双方均有约束力。被告租赁合同期限届满后收回涉讼房屋，同时应在结清原告欠费后将剩余保证金退还原告。原告在前后两份租赁合同履行时，各少付一笔租金，双方对第二笔租金未付的事实予以确认，原告也同意在保证金中扣除，本院予以准许。关于第一笔少付的租金，原告表示是为被告代付2004年度至2006年度的物业管理费，而被告予以否认，本院从该笔物业管理费交付的时间、被告从未向原告催讨该笔租金及被告在第一份租赁合同期限届满后也未在保证金中扣除该笔费用的事实，认定双方在签订第二份租赁合同时，对第一份租赁合同中产生的租金已结清，对于被告要求扣除该笔租金的抗辩意见不予采纳。

第一份租赁合同约定物业管理费应由原告负担，原告未就其应当免除该合同义务提供相应证据，故对被告要求原告支付物业管理费的反诉请求予以支持。

第一份租赁合同约定，至第一份租赁合同期限届满，原告在涉讼房屋内的装修及添置的家具归被告所有，双方对于原告添附物的归属已作出约定，原告再行提出补偿请求，不予支持。

由于原、被告在返还保证金的数额上存在争议，且原告确有未结清的费用，故对原告提出的利息损失的请求不予支持。

原告少付第二笔租金，原是想为被告代付物业管理费，虽最终未支付，但被告对于原告当时少付租金的情况是知晓并同意的，故对于原告要求按合同约定的逾期支付租金违约金的主张不予支持。

据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）王××应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李蓉保证金人民币1,400元。

二、原告（反诉被告）李××应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王××物业管理费人民币799.20元。

三、驳回原告（反诉被告）李××其余本诉诉讼请求。

四、驳回被告（反诉原告）王××其余反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费人民币50元，因适用简易程序审理，故减半收取计人民币25元，由原告（反诉被告）李××、被告（反诉原告）王××各半负担。

反诉案件受理费人民币25元（已减半收取），由原告（反诉被告）李××、被告（反诉原告）王××各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员朱爱东

书记员陆旭辉