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原告白某诉被告胡某房屋租赁合同纠纷一案
当事人:   法官:   文号:城固县人民法院

原告白某,男。

委托代理人熊某某,男。

被告胡某,女。

原告白某诉被告胡某房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告及其诉讼代理人、被告均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

原告诉称:我原自有房屋出租与案外人李小X,在租赁合同期间,被告于2008年4月份与李小X商议搬住于我房内,后我与李小X的租赁合同到期,但被告一直居住我房屋且拒不退房。2008年8月7日经我与被告协商,我与被告签订房屋租赁合同,合同期限是2008年6月22日至2009年6月22日。合同到期后,经商议我与被告又签订临时协议,约定被告于2010年6月22日前必须交房于我,不得拖延,且约定若延期交房则承担150元/天的房租。但是临时协议到期后被告拒不交房,无奈我只能起诉,要求被告立即交还房屋,并保持原貌,完好无损,且承担约定的延期交房150元/天的房租于实际交房时。

被告辩称:2008年4月份我与原告的原房屋承租人李小X商议转租此房,但我当时并不知道房屋的所有人是原告。当时我交给李小X转租费3000元人民币,后李小X与原告合同到期后才告诉我房屋是原告的。经商议,2008年8月7日我与原告签订房屋租赁合同,合同期限是2008年6月22日至2009年6月22日。2009年10月24日又签订临时协议,约定我最迟于2010年6月22日交房于原告。但是我现在已把房屋转租给了另外一个人,同时我收取了转租费4000元人民币。我转租房屋时是经过原告同意的,且和原告商议如果有啥事可以直接找受转租人商议。现在原告竟起诉我返还房屋,我不知何故。

经审理查明:原告曾将自有房屋出租于案外人李小X,在租赁期间,被告与李小X商议欲转租此房,并支付给李小x元人民币的转租费,且于2008年4月份搬于此房居住。后原告与李小X的租赁合同到期,但被告一直居住此房,言其是从李小X处转租而来,拒不退房屋于原告。后经商议,原、被告双方签订房屋租赁合同,合同期限从2008年6月22日至2009年6月22日,并约定“在租赁期内不得破坏墙壁、地面及供电、供水设施,交房时必须保持房屋原貌”。其后被告对房屋进行了装修,花去装修费6800元人民币,原告知道被告私自装修后,曾向被告提出异议,经商议,原告表示谅解被告的行为,没有追究。2009年6月22日合同到期后,原告没有依合同约定按时返还原告房屋,欲继续承租此房,但原告坚决要求返还房屋,双方再次商议后,遂于2009年10月24日签订了临时协议书,约定被告可以暂时使用原告的房屋,但最晚不能超过2010年6月22日,且约定被告必须于2010年6月22日前返还房屋,不得拖延,否则延迟一天按150元/天计算拖延房租。同时约定被告使用期间不得破坏房内设施及墙壁、地面,不得加装其他设施,保持房屋原貌。2010年6月中旬,被告又将房屋转租给案外第三人,同时收取了转租费4000元人民币。现因被告无法按时返还房屋,双方遂发生争议。

上述事实,由原告陈述、被告答辩、房屋租赁合同、临时协议书、证人证言等证据载卷作证,并经原、被告当庭举证、质证,足以认定。

本院认为:被告与原告房屋原承租人李小X之间约定及按约定支付李小X转租费3000元人民币的行为,应是李小X承租期间屋内所置物品的转让费,而不是所谓的转租费。房屋转租,是指房屋承租人将承租的房屋再行出租的行为。其成立必须满足以下条件:一是转租期限必须在原租赁合同期限内,而不能超过原租赁合同的期限;二是转租前承租人必须取得原出租人的同意;三是原租赁合同继续有效,次承租人只是向承租人交付租金,而出租人仅向承租人收取租金,次承租人与出租人不发生法律关系。本案查明的事实可知,原告与李小X之间的租赁合同到期后自动解除,因此就不存在被告转租的事实,更不能认定支付3000元人民币的行为是“转租费”。所以被告所述其是从李小X处转租而来的主张与法律有悖,本院不予支持。但被告与原告2008年8月7日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示,合同内容详实具体,主体合格,形式合法,且已履行完毕,本院予以确认。在合同履行期间被告虽私自对承租房屋进行了装修,但事后原告表示理解,并不予追究,可以认定是原告对被告装修房屋的认可,本院予以确认。2009年10月24日双方签订的临时协议也是双方的真实意思表示,内容有效,主体适格,形式合法,应予以保护。被告所述签订临时协议时是出于原告的胁迫而为之的主张,因没有证据予以证明,本院不予支持。2010年6月中旬,被告又将房屋转租给第三人并收取转租费4000元人民币的行为,也不能认定为法律意义上的转租,只能认定为其是对屋内物品的转让,理由如前所述。因此被告理应按临时协议约定的期限向原告返还房屋,但其基于错误的认识致使不能按期返还房屋,对原告造成的损失应该承担赔偿责任。

由于双方约定的违约责任承担方式和计算金额明显过高,依据被告的申请,结合当地物价消费水平及房屋租赁市场的价格水平,充分发挥违约金补偿性的功能,可适当调低违约金的约定,按迟延一天交房,以每天30元人民币的价格计算房租。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第一款和《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第十条第一款、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百三十五条之规定,判决如下:

一、由被告在本判决生效之日起十五日内,以现状交付房屋于原告。

二、由被告按每天30元人民币的价格支付原告房屋租金,支付期限为2010年6月22日至实际交房之日。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元,由被告承担。(原告在起诉时已先行垫付,由被告在支付房屋租金时一并返还给原告)

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院提交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时,向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费,并将缴费复印件交本院。

审判长:李军峰

人民陪审员:陈利国

人民陪审员:张静

二0一一年三月二十四日

书记员:邵万红

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