上诉人（原审被告）吴某，女，出生年月（略），汉族，北京电视台员工，住址（略）。

委托代理人张某甲，男，出生年月（略），汉族，无业，住址（略）。

被上诉人（原审原告）北京顺益兴联行房地产经纪有限公某，住所地北京市X区平安里西大街X号X号。

法定代表人马某，总经理。

委托代理人张某乙，女，出生年月（略），汉族，北京顺益兴联行房地产经纪有限公某区域经理，住址（略）。

委托代理人李晓梅，北京市宏健律师事务所律师。

上诉人吴某因与被上诉人北京顺益兴联行房地产经纪有限公某（以下简称经纪公某）居间服务合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）朝民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年9月5日受理后，依法组成由法官孙田辉担任审判长，法官李丽、郑亚军参加的合议庭，于2011年10月11日公某开庭进行了审理。上诉人吴某的委托代理人张某甲、被上诉人经纪公某的委托代理人张某乙、李晓梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

经纪公某在一审中起诉称：经纪公某带吴某实地查看了北京市X区光辉南里X号楼X单元X号房屋。吴某签署了客户确认书，承诺对于上述房屋不进行任何形式的私下交易，否则支付房款总额10%的违约金。后经纪公某发现吴某在上述房屋出入并进行装修。现经纪公某起诉，要求吴某支付违约金16.5万元。

吴某在一审中答辩称：吴某签署客户确认书时，该确认书是空白的，经纪公某也说签署客户确认书仅代表工作量，所以吴某就签字了。吴某最终没有购买经纪公某所述的房屋，经纪公某没有促成交易，也就没有权利要求吴某付款。同时，吴某认为客户确认书上的格式条款加重了吴某的义务，是无效的。

一审法院审理查明：2010年8月31日，吴某作为甲方签署了看房确认书，该确认书记载客户姓名为吴某，联系电话为（略），看房地址光辉南里4#X门X，物业价格165万元，确认内容：一、甲方须在看房前与业务员签订该客户确认书；二、甲方不得于业务员介绍之房主私自交易，不得将乙方所提供的房屋信息或房主资料交予其它与乙方从事相同行业者，如甲方违反以上规定，一经查实乙方有权追缴甲方违约金房款总额的百分之十；本确认书一式二份，具有同等法律效力。

一审法院向北京市X区房屋管理局调取了北京市X区光辉南里X号楼X层X单元X房屋（以下简称涉案房屋）的房屋所有权转移登记申请表，该表记载涉案房屋于2010年10月9日由郭振钢转让给王桂敏，王桂敏的联系方式为（略）。

吴某之夫赵明岩代吴某至一审法院领取本案诉讼材料时，在法院当事人送达地址确认书中留存吴某的联系电话为（略）。一审庭审中，吴某亦认可其联系电话为（略）。

一审法院判决认定：《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公某、等价有偿、诚实信用的原则。”吴某接受经纪公某提供的针对涉案房屋的看房服务，并签署客户确认书，其应当履行其在客户确认书中承诺的义务，即不逾越经纪公某而与房屋所有权人私下交易；且依据诚实信用原则，该种义务应当解释为包括吴某不得自己或者以关联人名义与房屋所有权人私下交易。法院向北京市X区房屋管理局调取的涉案房屋的房屋所有权转移登记申请表显示，房屋买受人王桂敏向房屋管理部门留存了吴某的联系电话，法院据此可以认定王桂敏系吴某的关联人。吴某逾越经纪公某以关联人名义购买涉案房屋，该行为违反其在客户确认书中的承诺，构成违约，吴某应当依据约定支付违约金。但是，经纪公某主张违约金数额过高，法院予以酌减至6万元。

依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决：一、吴某于判决生效之日起十日内支付北京顺益兴联行房地产经纪有限公某违约金六万元；二、驳回北京顺益兴联行房地产经纪有限公某其他诉讼请求。如果吴某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

吴某不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审判决没有事实和法律基础。本案缺少基本事实：第一，法律关系的有效性。经纪公某没有经营涉案房产的资格，原房主没有授权其代理销售房屋，事后房主也没有追认其代理权。经纪公某的代理属无权代理性质，主体资格不合法。看房确认单是经纪公某事后填写的，吴某签字时的确认单是空白单。经纪公某业务员表示该单只代表其工作量，无其它意义。看房确认单内容为格式条款，只规定了吴某的义务，限制了吴某的合法交易权，含有大量不公某条款，没有法律效力。第二，违约事实不存在。吴某仅接受了经纪公某的看房服务，而实际未与目标房主进行交易，即经纪公某的居间服务没有成功。事实证明，实际买方人并非吴某，所以一审判决的基本事实依据不存在。即使按照看房确认单的规定，吴某也没有违背其中任何的规定，没有违约的问题。吴某请求二审法院撤销一审判决，驳回经纪公某的诉讼请求，经纪公某承担全部的诉讼费用。

经纪公某服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。经纪公某同意一审判决，请求二审法院维持原判。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院另查明，经纪公某向一审法院提供的其业务人员分别与吴某及吴某之夫之间的录音证据，录音中吴某称：你看我买了这个房子之后我也没和你断呀，我还是希望能通过你卖一套房子；你带我看的这个房子，但是当时我也没同意，我不想买这个房子，是过后，是小黑他爸帮我介绍的这个；你不能说我直接和房主私自成交，这个都有中间介绍人，好几个人哪；后来买了，是我朋友给我介绍，我还能省一个中介费，所以我就买了。吴某认可上述录音的真实性。

上述事实，有双方陈述、客户确认书、房屋所有权转移登记申请表、录音等在案佐证。

本院认为：吴某接受经纪公某提供的涉案房屋的看房服务，签署了客户确认书，该客户确认书是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，吴某应当严格履行客户确认书中的约定，不逾越经纪公某与房屋所有权人私下交易。现有证据表明虽然房屋所有权转移登记的房屋买受人是王桂敏，但经纪公某提供的录音证据能够证明吴某认可是其购买了涉案房屋，故不论王桂敏或吴某哪方是涉案房屋的实际所有权人，吴某均违反了其在客户确认书中的承诺，构成违约，吴某应当依据约定支付违约金，由于经纪公某主张的违约金数额过高，一审法院予以酌减至6万元并无不当。吴某上诉认为经纪公某没有经营涉案房产的资格、其未与涉案房主进行交易，但经纪公某实际为吴某提供了看房服务，吴某已在客户确认单上签字予以认可，且在录音中认可是其购买了涉案房屋，故吴某的上诉主张不能成立，其上诉请求不成立，本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一千八百元，由北京顺益兴联行房地产经纪有限公某负担一千一百五十元（已交纳），由吴某负担六百五十元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。

二审案件受理费一千三百元，由吴某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长孙田辉

代理审判员郑亚军

代理审判员李丽

二○一一年十一月十日

书记员吴某