上诉人（原审被告、反诉原告）：汉中宝麒大酒店有限公司。
法定代表人郭某，该公司经理。
委托代理人张某某，该公司部门经理。
委托代理人韦鹏学，陕西锐博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，农民。
委托代理人赵义山，陕西汉钟律师事务所律师。
上诉人汉中宝麒大酒店有限公司（下面简称宝麒大酒店）与刘某某租赁合同纠纷一案，因不服汉中市汉台区人民法院第一次作出的（2007）汉民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院审理后，作出（2008）汉中民终字第X号民事裁定，撤销了一审判决，案件发回重审。汉台区人民法院另行组成合议庭对本案重审后，作出（2009）汉民初字第X号民事判决，宝麒大酒店仍不服，再次向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人宝麒大酒店的委托代理人张某某、韦鹏学，被上诉人刘某某的委托代理人赵义山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，原告与被告于二OO四年九月二十五日签订《租房合同》一份。该合同双方约定，被告同意将宝麒大酒店地下整层550平方米租赁给原告作为经营使用，年租金为10万元，租赁期限为二00四年十二月一日起到二00七年十二月一日止。租金交纳以年租金形式交纳，原告必须于合同签订的三日内向被告一次性交纳租金，被告收到租金后合同生效。以后原告必须于每年十二月一日前向被告一次性交纳年租金，原告必须按月向被告交纳水电费。同时租房合同还约定了原告应注意的事项：原告不得擅自改变房屋主体结构，合同期内不得转租，合同到期不得擅自损坏装修。合同中双方未具体约定违约责任。租房合同签订后，原告按照开办足浴城的需要对其租赁的房屋进行装修，购置足浴所需设备，并按照租房合同的约定向被告交纳了第一年度的房屋租金10万元后开始营业。双方履行租房合同一年后，原告又向被告交纳了第二年度的房屋租金10万元。从二00六年八、九月份开始，原告租赁的房屋出现排水管道渗漏的问题，截止二00六年十月底共发生三次排水管道渗漏事故。在此期间，被告对渗漏的排水管道进行了堵漏维修。二00六年十一月一日原告自行关门停业并对外转让。二00六年十一月十五日在原告停业15天后，原告租赁的房屋发生大的漏水现象，被告通知原告开门并对漏水问题进行了处理。二OO六年十一月二十七日被告向原告发出书面“催款通知”，通知要求原告接此通知四日内交清累计拖欠的水电费9133.20元及第三年度的房屋租金10万元。原告接到被告的“催款通知”后未向被告交第三年度的房屋租金10万元和拖欠的水电费9133．20元。二OO六年十一月二十九日原告向被告出具公函，该公函称，原告租赁的房屋因酒店楼上向下漏污水，造成足浴城装修的多间房屋、走道顶层多处坍塌，墙面严重变形，部分电器设备损坏，很难正常经营，迫使原告于二OO六年十一月一日停业对外转让，并要求被告对原告的损失确定出解决方案。被告接到原告公函后未予书面答复。二00七年三月四日原告再次书面致函被告，要求被告对原告租赁的房屋漏水等问题予以解决或协商赔偿及终止合同，否则原告将通过法律途径解决赔偿事宜。被告接到原告公函后未予书面答复。
二OO七年四月六日原告向原审法院提起民事诉讼，要求依法终止原、被告之间的租房合同，要求被告赔偿原告自二OO六年十一月一日以来六个月的营业损失18万元及装修财产损失12万元。原审法院受理后，原告就涉案装修损失问题向原审法院提出书面委托鉴定的申请，经被告同意，原审法院于二00七年六月十五日委托汉中四方有限责任会计师事务所对汉中宝麒足浴城装修工程（天棚、墙面）水损受潮的损失依据国家相关规定及市场价格进行定损的司法鉴定。二OO七年六月二十日汉中四方有限责任会计师事务所做出汉四会评字（2007）X号资产评估报告。确认汉中宝麒足浴城墙面、天棚、吊顶装饰局部受损x.88元，天棚、吊顶装饰完全腐烂脱落受损7581.53元，两项合计x.41元。二OO七年八月十六日原告以需要重新变更、确定新的诉讼请求为由向原审法院申请撤诉。二OO七年八月二十日原审法院作出(2007)汉民初字第X号民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉。二OO七年九月十二日原告再次向原审法院提起民事诉讼，要求被告赔偿原告装修及设备损失共计27.4万元。在诉讼期间，二OO七年十一月原告租赁的房屋再次发生漏水。二00七年十二月一日原、被告签订的租房合同三年租期届满后，原告将足浴城内(除装修外)的所有足浴设备自行收回，将承租房屋交还被告。被告在本案审理中提出反诉，要求反诉被告刘某某支付拖欠的水电费9133.20元，第三年度房屋租金10万元。
原审法院认为，原告与被告签订的《租房合同》合法有效。在租赁期间，被告未按照《租房合同》的约定，保持出租房屋的正常经营使用，造成出租房屋出现漏水的情形，给原告的经营及财产造成一定的损失，被告应承担赔偿原告损失的民事责任。汉中四方有限责任会计师事务所作出的汉四会评字(2007)X号资产评估报告，是人民法院委托作出的司法鉴定结论，对其认定结果本院予以采信，被告应向原告赔偿因漏水造成的装饰物损失x.41元。原告在租赁期间拖欠被告水电费9133.20元应向被告交纳。对被告辩称水电费不是营业产生而是被告维修产生之说，因被告并无证据证明此项辩称，且租赁房屋由被告实际占有，故该辩称理由不能成立。对原告要求被告赔偿三分之一装饰费用及三分之一足浴设备损失费的主张，因原告上述两项请求既无合同依据，亦无法律依据，故对原告上述两项请求不予支持。被告出租房屋给原告，原告既不给被告交纳第三年度租金并实际占有控制该出租房屋至租赁期满，房屋发生漏水虽属被告过错，但不构成原告单方解除合同的事由，第三年度双方租赁关系依旧存续，原告应负有向被告交纳租金的义务。因原告于2006年11月1日自行停业后仍出现两次较大的漏水情形，其足以说明被告出租的房屋管道存在着隐患和瑕疵，且对原告其后继续使用房屋经营有较大影响。因此对被告反诉要求原告按全额支付租金的请求不能照准，原告应酌情部分承担第三年的租赁费用。遂作出判决：一、被告汉中宝麒大酒店有限公司向原告刘某某给付装饰物损失费用x.41元。二、原告刘某某向被告汉中宝麒大酒店有限公司支付水电费9133．20元。三、原告刘某某向被告汉中宝麒大酒店有限公司支付房屋租赁费x元。四、驳回原告其他诉讼请求。五、驳回被告其他反诉请求。以上一、二、三项给付内容相抵后由原告给被告支付174.79元限自判决生效之日起三十日内付清，如原告未按判决确定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3950元，原告负担3000元，被告负担950元；反诉费2730元，被告负担2000元，原告负担730元。
上诉人宝麒大酒店上诉理由和请求：一审判决认定“第三年度双方租赁关系依旧存在，原告负有向被告交纳租金的义务。”那么被上诉人理应足额承担10万元的租赁费用。但又认定：“因原告于2006年11月1日自行停业后仍出现较大漏水情形，其足以说明被告出租的房屋管道存在着隐患和瑕疵，且对原告其后继续使用房屋经营具有较大影响。因此对被告反诉要求原告按全额支付租金的请求不能照准，原告应酌情部分承担第三年的租赁费用。”据此仅判处被上诉人承担3万元的租赁费与事实和法律不符。请求二审依法对原判决第三项作出改判，判决被上诉人刘某某承担第三年度租赁费10万元。
被上诉人刘某某答辩称：一审判决正确，应依法维持，驳回答辩人宝麒大酒店上诉请求。
经审理查明，一审判决所认定事实与本院查明的事实一致，双方当事人当庭认可不持有异议，本院予以确认。
本院认为：一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《租房合同》有效。上诉人出租房房屋出现漏水，给被上诉人所租房屋装修物受损脱落造成一定财产损失，应承担赔偿责任的判处，上诉人已服判，本院依法维持其处理意见。上诉人提出被上诉人应支付上诉人第三年度10万元租赁费的上诉理由和请求。经审查，从2006年8月份开始至同年10月底，上诉人出租给被上诉人经营使用的房屋共发生渗漏水三次，上诉人虽派员对渗漏排水管道进行了维修，但并未完全排除渗漏水隐患。同年11月被上诉人租赁经营使用的房屋又出现大的漏水现象，上诉人也和以前一样单纯就漏水问题进行了处理。同年11月29日被上诉人向上诉人致函，要求协商解决渗漏的污水造成了经营使用的房屋和走道顶层坍塌，墙面严重变形，部分电器设备损害影响足浴城正常经营的问题，上诉人接到函件后未予答复。2007年3月4日被上诉人再次致函上诉人，要求对租赁房屋漏水等问题予以解决或协商赔偿及终止合同，否则将通过法律途径解决赔偿事宜。上诉人收到函件后仍未予答复。同年4月6日被上诉人向原审法院提起诉讼，要求上诉人赔偿六个月营业损失18万元及装修财产损失12万元。同年6月20日经定损司法鉴定，确认被上诉人经营的足浴城墙面、天棚、吊顶装饰局部受损x.88元、吊顶装饰完全腐烂脱落受损7581.53元，两项合计x.41元。上诉人对定损评估报告不持有异议。综上，由于上诉人出租给被上诉人经营使用的房屋因渗漏水破坏，而导致被上诉人财产损害并影响了正常经营收益，上诉人应承担排水管道隐患使其履行合同瑕疵的法律责任。被上诉人在本案第一次起诉后，上诉人要求被上诉人腾退房屋，被上诉人持消及态度，而将该出租房实际占有和控制至租赁期满，就该期间扩大的损失被上诉人有过错。原判处理时判令被上诉人酌情承担租金3万元是正确的。故上诉人提出的上诉理由，本院不予采纳，其要求全额承担第三年度10万元租金的上诉请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1550元，由上诉人汉中宝麒大酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长赵春林
审判员韩新军
代理审判员刘某英
二OO九年十二月十日
书记员胡新一
