上诉人（一审被告、反诉原告）株洲市原源房地产开发有限责任公司，住所地：醴陵市X街道办事处鑫源小区三栋三楼。

法定代表人谢某，该公司董事长。

委托代理人李××，××××年××月××日出生，系株××公司总经理，住址：××省××市××号，身份证号码：××××××××，代理权限：特别授权，即代为承认、放某、变更诉讼请求，提出上诉，调解、反诉等。

委托代理人刘汉西，湖南弘一律师事务所律师，代理权限：一般代理。

被上诉人（一审原告、反诉被告）株洲市长风医药有限责任公司，住所地：醴陵市阳三石居委会泉湖路X号。

法定代表人姚某，该公司董事长。

委托代理人李炳森，湖南弘扬律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放某、变更诉讼请求，提出上诉，反诉、调解等。

委托代理人石伟，湖南弘扬律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放某、变更诉讼请求，提出上诉，反诉，调解等。

上诉人株洲市原源房地产开发有限责任公司因与被上诉人株洲市长风医药有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服醴陵市人民法院（2010）醴民一初字第X号民事判决，提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，上诉人株洲市原源房地产开发有限责任公司的委托代理人李建、刘汉西，被上诉人株洲市长风医药有限责任公司的委托代理人李炳森、石伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审查明，株洲市长风医药有限责任公司（以下简称长风医药）自2005年租赁原醴陵市医药总公司场地用于医药经营。2007年9月，市医药总公司因企业改制将所属资产进行公开拍卖，其中包括总公司场院内所有办公用房、仓库及门面某，由株洲市原源房地产开发有限责任公司（以下简称原源房产）中买。2007年11月7日，长风医药与原源房产开发建设签订《房屋搬迁协议书》一份，约定：一、甲方（原源房产）一次性补偿乙方（长风医药）搬迁费80万元整，其中：含装饰、附属设施、停某、搬迁异地租房、新址办证等所有一切因搬迁造成的所有费用在内。二、协议签字盖章生效后，甲方首次支付搬迁补偿费总额的50％，余款在搬迁完毕验收合格（交付钥匙、房屋、门窗保持完好）后一次性付清。三、乙方必须在2007年12月25日搬迁完毕，如乙方借故拖延时间，甲方处以乙方每延期一天罚款总金额的3％，处罚总金额不得超过补偿费的5％。四、甲方承诺乙方开发工程竣工后，提供1600平方米有产权的地下室给乙方做仓库，400平方米办公用房安排在一楼或二楼（临街门面某外），其价格按开发成本（基建成本、土地成本、搬迁及土地费用、税、费、管理费及配套设施费用、甲方在银行实际贷款用于本项目的利息分摊），如甲方提供的价格，乙方有异议，甲方必须提供实际有关成本价资料，如乙方认为有误，请双方认可的有关部门核实。如果因地质原因，无法设计地下车库，甲方必须在地面某一楼提供1600平方米的仓库给乙方，面某提供差允许在5％之内，上述约定价加10％的利润定价给乙方。五、仓库及办公用房在不影响设计的情况下，甲方应考虑乙方意见，地下仓库设计时，甲方必须做到地面某面某水防潮、通风，粱底距地面某低于2.4米（0.1米），地面某楼面某高不低于3米（0.1米），能进小货车，地下室仓库尽量连片，如果因建筑设计等特殊原因不能连片，分区不超过三块，但办公用房必须连片。六、双方约定交房时间为乙方从院内整体搬迁结束之日起22个月交付使用。七、协议生效后，任何一方违约，处以协议违约金80万元，因院内住户及租赁户所造成甲方不能按期交房，甲方不受罚款。甲方在取得房屋预售许可证后，乙方在接到甲方通知后三十天内，应到甲方办理购房手续，具体条款按购房合同细则执行。八、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。协议签订后，原源房产将80万元搬迁费付给了长风医药，长风医药也按合同约定的时间搬迁了房屋。尔后，原源房产开始着手房地产开发建设。2008年6月10日，长风医药为购房一事找到原源房产代表李建，李建出示了部分设计图纸，图纸上设计整个地下室为车位，并且告知长风医药地下部分的单位面某成本将大大高于地上的单位面某成本，地下车库改为仓库不能办理产权，故此，长风医药于2008年6月18日发函给原源房产，要求原源房产负责按约办理产权，并声明认为如果地下成本高于地上成本，则长风医药放某地下部分仓库，并要求原源房产提供地上仓库。原源房产于2008年6月18日向建筑设计院申请变更为仓库，并于24日复函给长风医药，要求严格按搬迁协议约定办理。2008年9－10月份，双方又为此事进行了多次协商，并于10月10日签订了一份《关于确定长风医药公司仓库和办公用房位置、面某的认定书》，双方确认了购房位置面某为：仓库位置在百富花园四号栋地下室，面某为1500平方米左右，办公用房位置在四号楼一楼，面某为500平方米，具体面某按实结算。2008年12月29日，原源房产办理了预售许可证。并于2009年6月8日和7月12日，原源房产发函给长风医药，催促长风医药办理购房手续。长风医药于2009年7月17日进行了复函，要求原源房产提供其订购的药品仓库，办公用房的具体位置及面某及开发成本价格组成及其计算基础、计算方法。2009年7月24日，原源房产向长风医药复函，并提供了单价组成表。同年7月30日，长风医药对原源房产的复函进行了回复，认为其没有看到原源房产提供的设计图纸，原源房产提供的仓库位置的设计不能满足作为地下药品仓库和办公用房的特定要求且认为原源房产的报价明显不实，定价过高，并于同年10月28日再次发函给原源房产，要求原源房产提供图纸，明确地下仓库和办公用房具体位置，交付符合协议约定的仓库和办公用房。尔后，原源房产认为长风医药不可能再向其购房，遂在未书面某知长风医药的情况下于2009年12月起将原定于向长风医药出售的地上房屋四套出售给了他人。2010年5月20日，长风医药以原源房产未向其提供合格的房屋并将房屋出售给他人构成违约为由向法院起诉，要求解除双方签订的《房屋搬迁协议书》，原源房产支付长风医药违约金80万元。2010年6月18日，原源房产针对长风医药的起诉提出反诉，以其在通知三十日内未办理购房手续构成违约为由要求解除协议书中关于长风医药购买办公用房和地下仓库的相关内容，长风医药支付原源房产违约金80万元。2010年7月1日，长风医药变更诉讼请求，要求原源房产继续履行协议书向长风医药支付符合协议内容的商品仓库和办公用房。2010年7月22日，原源房产变更反诉请求，将反诉请求第一项变更为解除协议书中第四、五、六、七条内容。2010年8月22日，原源房产又补充反诉请求，请求法院确认其公正送达的致函合法有效。为查清本案事实，该院于2011年5月26日找原源房产副总李建作了询问笔录，询问2008年10月10日双方签订确认仓库和办公用房位置、面某的认定书地下室的建设情况，李建陈述当时地下室在建，且有建设架管、模具。长风医药法定代表人对李建的陈述提出了异议，认为签认定书地下室的状况还只是一个大土坑，原源房产的土建工程尚未开始。双方均未为此提交任何证据。

一审认为：本案长风医药以房屋拆迁安置补偿合同纠纷起诉。本案双方当事人签订《房屋拆迁协议书》后，双方已按协议对前面某、二、三项的内容履行完毕，在购房协议的履行过程中，双方对购房的位置、面某、和价格争议不断，在多次协商未果的情况下，原源房产已将部分拟售给长风医药作办公用房的房屋出售给了其他人，仓库也无法按长风医药提出的要求进行更改，使合同已经无法继续履行，依法应当解除。根据双方当事人诉请的理由及答辩理由，双方的争议焦点是：本案系房屋拆迁补偿合同纠纷还是房屋买卖合同纠纷在履行房屋搬迁协议的过程中是谁违约，导致合同不能履行，应当由谁承担违约责任承担何种违约责任本案系基于双方所签订的《房屋搬迁协议》的履行发生纠纷，但对搬迁已全部履行完毕，双方没有异议，仅对协议中办公用房及地下仓库的买卖存在争议，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。依照合同中第四、五条的规定，双方对购房的价格和房屋的要求有具体的规定，在履行过程中，双方又对房屋的位置及面某和价格有了分歧，且在多次协商后未果，原源房产在这样的情况下将房屋出售给他人，构成违约，应当承担相应的民事责任，但双方对房屋的位置及面某和价格的分歧同合同订立时双方对房屋的要求理解不同，导致发生本案纠纷，长风医药也有一定的责任，故可减轻原源房产的违约责任，根据本案的具体情况，认定原源房产承担赔偿长风医药30万元的违约损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除双方于2007年11月7日签订的《房屋搬迁协议书》，未履行部分双方终止履行；二、原源房产赔偿长风医药违约金30万元，此款在判决生效后三十日内付清；三、驳回长风医药的其他诉讼请求；四、驳回原源房产的其他诉讼请求。本案案件受理费x元，由长风医药负担7400元，原源房产负担4450元；反诉案件受理费5930元，由原源房产负担。

宣判后，原源房产不服，提出上诉，其上诉理由是：一、原判决对上诉人提供的证据3、5、6、7、9、10、13及证人邹海红、聂某、龙骑虎、肖帮宪的证词不予认定和采信，明显违反了证据真实性、关联性、合法性的基本原则。二、原判决认为上诉人构成违约定性错误。三、被上诉人的诉讼请求属房屋买卖合同签订前的认购法律关系，不是真正意义的房屋买卖合同关系，更不属房屋拆迁安置补偿合同纠纷性质。四、上诉人已按约定履行了自己的合同义务。五、被上诉人违约拒办购房手续是造成合同不能履行的根本原因，其违约的事实清楚，证据充分。六、在被上诉人逾期拒不履行主要义务并明确放某购房的前提下，上诉人依法行使合同解除权的行为合法有效。七、《合同法》已赋予合同当事人单方解除合同的权利，在被上诉人拒不履行购房义务的情况下，上诉人致函依法解除合同的行为合法有效。八、被上诉人应依法向上诉人支付80万元损失和违约金。请求依法撤销原判决中的第二项、第四项判决，支持上诉人的各项反诉请求，驳回被上诉人的诉讼请求。

长风医药的答辩意见是：原审判决对上诉人提供的证据3、5、6、7、9、10、13及证人邹海红、聂某、龙骑虎、肖帮宪的证词不予认定完全符合证据的真实性、合法性、关联性原则。二、原审判决认定上诉人违约定性准确。三、原审对本案定性准确。四、答辩人已按约定履行了合同义务。五、上诉人不设计、报批、建造地下仓库和办公用房，擅自将办公用房出售给他人是造成合同不能履行的根本原因。六、上诉人解除合同的行为是非法无效的。七、上诉人要求答辩人支付80万元违约金的反诉请求于法无据，应予驳回。八、《房屋搬迁协议书》是有效合同，受法律保护。请求二审依法驳回上诉人原源房产的上诉请求，维持原判。

双方当事人在二审期间均没有提交新的证据，原审认定的事实均有证据予以证实，本院予以确认。

本院认为，本案双方是就房屋搬迁的费用补偿以及以后新开发的仓库以及办公用房的购买而签订的复合协议，双方对房屋搬迁及费用履行情况没有异议，且已经按照协议的约定履行完毕。现在双方争议的核心焦点就是长风医药向原源房产购买地下仓库和办公用房中，究竟是长风医药违约，还是原源房产违约。从搬迁协议书的内容看，长风医药是向原源房产购买有产权的1600平方米的地下室作为仓库，以及400平方米办公用房。后双方在2008年10月10日签订了一份《关于确定长风医药公司仓库和办公用房位置、面某的认定书》，双方确认了购房位置面某为：仓库位置在百富花园四号栋地下室，面某为1500平方米左右，办公用房位置在四号栋一楼，面某为500平方米，具体面某按实结算。长风医药于2009年7月17日对原源房产复函：要求原源房产提供订购的药品仓库、办公用房的具体位置及面某及开发成本价格组成及其计算基础、计算方法。2009年7月24日，原源房产向长风医药提供了单价组成表。2009年7月30日，长风医药对原源房产的函：认为其没有看到原源房产提供的设计图纸，原源房产提供的仓库位置的设计不能满足作为地下药品仓库和办公用房的特定要求且认为原源房产的报价明显不实，定价过高。根据双方以上签订的协议以及往来的函件，可以看出，双方对仓库的位置、价格等合同必须具备的要素并没有达成一致意见，双方对于仓库以及办公用房的购买还停某在协商过程中，故此，不能说双方已经就地下仓库以及办公用房的购买事项已经形成了合意。从这个角度说，双方在本案的纠纷当中，不存在谁违约的问题。因此，原源房产的此项上诉理由成立，但其要求长风医药承担违约责任的理由同样也不能成立，本院亦不予支持。一审认定事实清楚，但处理不当，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：

一、维持醴陵市人民法院（2010）醴民一初字第X号民事判决第一、三、四项；

二、撤销醴陵市人民法院（2010）醴民一初字第X号民事判决第二项；

三、驳回株洲市长风医药有限责任公司要求株洲市原源房地产开发有限责任公司支付违约金80万元的诉讼请求。

一审案件受理费x元，由株洲市长风医药有限责任公司承担，反诉案件受理费5930元，由株洲市原源房地产开发有限责任公司承担；二审案件受理费x元，由上诉人株洲市原源房地产开发有限责任公司承担5865元，由被上诉人株洲市长风医药有限责任公司承担5865元。

本判决为终审判决。

审判长刘蕾

审判员郭志亮

代理审判员郑宁

二○一一年十月八日

书记员郭娟