原告上海X物业发展有限公司，住所地上海市X路X号。

法定代表人吴X，职务董事长。

委托代理人姚X，公司职员。

委托代理人陆X，公司职员。

被告房X，男，X年X月X日出生，汉族，退休，住上海市X路X弄X号X室。

委托代理人陈X，男，X年X月X日生，汉族，退休，住上海市X路X弄X号X室。

委托代理人沈X（系被告之妻），女，X年X月X日生，汉族，退休，住上海市X路X弄X号X室。

原告上海X物业发展有限公司诉被告房X物业服务合同纠纷一案，本院于2009年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，被告于2009年11月26日提起反诉，本院于2009年12月3日公开开庭进行了审理。原告上海X物业发展有限公司的委托代理人姚X、陆X、被告房X及其委托代理人陈X、沈X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海X物业发展有限公司诉称，被告房X系上海市X路X弄X号X室房屋（以下简称系争房屋）之业主。2007年12月原告与上海市徐汇区X苑业主大会签订物业服务合同，期限为三年。被告自2008年1月1日起未再向原告支付物业管理费用，原告多次发函催讨未果；故诉至法院，要求判令被告支付2008年1月1日至2009年9月30日期间的物业管理费人民币1,507.80元及按日千分之三计算加收2008年2月至2009年10月间的滞纳金计人民币1,402.20元。

被告房X辩称，2007年11月业主委员会换届后，曾向业主发放无法律依据的所谓“续聘”物业公司的表决单，该表决单结果至今没有向全体业主公布；2007年12月8日原告与业主委员会签订的物业服务合同及补充协议，事先没有向全体业主征求意见，也未公布过，被告无从得知合同和补充协议的内容，严重违反了物权法和物业管理条例的相关规定，剥夺了被告应有的知情权和监督权。被告至今未见到原告有关物业服务合同订立和生效的举证，物业服务合同和补充协议明显违反公平、等价有偿原则，主要内容违反相关法律、法规；原告不履行合同规定的服务标准，服务不达标，如垃圾房无专人管理，擅自毁绿和占道路停车，致使小区X路变窄，存在安全隐患，在二次供水改造中，水箱和进水管未进行改造；原告的工作人员目无法纪，组织围攻被告及被告的家人，致使被告及家人的人身权利和安全受到严重的伤害，破坏了小区的安定团结，破坏了社会和谐，原告的上述行为均严重违反了上海市物业管理行业规范，故不同意原告的诉讼请求，并提起反诉，要求确认原告与上海市徐汇区X苑业主大会签订的物业服务合同和补充协议无效。

反诉被告上海X物业发展有限公司辩称，上海市徐汇区X苑业主大会、业主委员会在政府主管部门、街道居委会的指导下，经法定程序于2007年8月完成换届选举；业主大会、业主委员会成立后，对是否续聘原告开展物业服务以书面方式征询全体业主的意见，得到三分之二以上的业主赞成，故原告与上海市徐汇区X苑业主大会签订的物业服务合同符合程序、符合法律规定，全体业主应当遵守物业服务合同并履行义务，在新签订的物业服务合同中，对服务标准按主管部门有关文件精神予以明确，对收费标准按服务内容分项分别计算；原告在X苑小区开展物业服务期间，都严格按政府主管部门规范，按物业服务合同履行义务，2008年小区重新被评为上海市文明小区；反诉原告提出的诉讼理由混淆事实，诉请超越被告主体权利，既不是事实，更无法律依据，请求予以驳回。

经审理查明，被告房X系上海市X路X弄X号X室房屋即系争房屋的权利人之一，该房屋的建筑面积为84.42平方米。

2007年12月8日，上海市X苑业主大会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》一份。合同约定，由乙方向X苑的业主、物业使用人提供物业管理服务，为期三年，自2007年12月8日起至2010年8月31日止。合同第七条约定了住宅物业的物业服务收费标准，1、X号（高层）为1.50元/月/平方米，4-X号（多层）为0.85元/月/平方米。合同第十条约定物业服务费用按月交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务；逾期交纳的，违约金的支付约定如下：业主逾期交纳物业服务费用的，按欠费总额每天支付千分之三的违约金，违约金计算日以首次欠费日的第十一日起算。同日，双方还签订了《补充协议》一份，双方就下列事项达成一致：“双方2001年签订的物业管理房屋合同于2003年5月到期，甲方自筹备成立业主大会至2007年9月业主大会成立。此期间，乙方仍担任X苑小区物业管理服务义务。甲乙双方确认2001年签订的《物业管理服务合同》执行期延长至2007年12月7日。…”现原告诉至法院，要求判如诉请。

另查明，本院（2009）徐民三（民）初字第X号民事判决认为，“业主团体与物业管理人签订了《物业服务合同》，全体业主包括物业使用人应当受业主团体决议的约束，物业公司提供的与物业服务收费对应的服务质量。根据原告补强的证据，有关部门已经认可X苑业委会通过书面表决的形式续聘原告作为X苑小区的物业服务企业，并于2007年12月8日与原告签订《物业服务合同》以及《补充协议》的效力”。上海市第一中级人民法院（2009）沪一中民二（民）终字第X号民事判决认为，“该小区的业主委员会作为业主大会的执行机构，代表全体业主履行管理、服务小区的相关职责，其行为后果应当由小区全体业主承担，上海X物业发展有限公司与X苑小区业主委员会于2007年12月8日签订的物业服务合同及补充协议上加盖有业主大会的公章并由业主委员会的负责人签名，该合同及协议合法有效，对小区全体业主均有约束力。”

以上事实，有原告出示的《物业服务合同》、房屋状况及产权人信息、民事判决书、双方当事人在庭审中的陈述等书证佐证，本院予以确认。被告出示的业主给业主委员会的信函，与本案无关联性，故不予认定。被告出示的其书写的“X物业X苑管理处多名工作人员围攻老年业主”的说明及证人证词，经质证，原告认为，更换X号楼的大门，经征询意见，12户业主中有9户同意，不存在围攻被告的情况，本院认为，证人未到庭作证，且说明系被告书写，不具备证据的形式要件，故不予认定。被告出示的照片，拟证明原告服务不到位，经质证，原告认为，该材料系视听资料，不能作为证据，本院认为，照片是视听资料，被告未进一步提供相关书证予以作证，故不予认定。被告出示的2001年版物业服务合同，拟证明，原合同约定无偿使用物业用房，而2007年12月版的物业服务合同中无物业用房，经质证，原告表示真实性无异议，但提出，物业用房应由业主委员会提供给原告，本院认为，原告本次诉讼要求被告支付2008年1月起的物业管理费，物业管理费与物业用房属不同的法律关系，故该合同与本案无关联性，不予认定。

本院认为，建筑物区分所有权人俗称业主，即依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人；或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人。区分所有权是基于在一个小区或一栋建筑物的构造、权利归属及使用上不可分离的共同关系而集合产生的成员权。成员权是参与订立规约、选举及解任管理者、请求召集会议、请求正当管理共同关系的事务、请求收取共用部分应得利益、请求停止违反共同利益行为等权利；包括承认业主公约等管理规约的约束力，执行区分所有权人管理团体会议决议等义务。

业主因各自对于物业服务的期待值不一，为协调彼此间共同利益，便利处理共同事务和交易，在制度设定上限制和约束业主的部分权利。将共同物业事务权利让渡于业主团体，赋予业主团体自治、保护业主团体自治运行秩序的权利；对违反义务的区分所有权人可以请求禁止其行为、禁止使用专有部分、拍卖区分所有权及排除区分所有关系等权利。区分所有权人要了解和信任业主团体的功能、作用，不能随意否认业主团体与物业服务企业所签订的物业服务合同对自己的约束力；要正确处理个别业主权利与业主群体利益的关系。个别业主应接受多数业主的要求，多数业主也要照顾个别业主的意见。开发商、业主和物业管理公司要共同努力，诚信为本、一诺千金、尊重历史和现实、实现共同利益最大化，创造一个舒适、优美的居住环境。

被告提起反诉要求签订物业服务合同及补充协议无效，未提供充分的证据，且诉讼主体不适格，故被告的反诉诉讼请求，本院不予支持。业主团体与物业管理人签订了《物业服务合同》，全体业主包括物业使用人应当受业主团体决议的约束，物业公司提供的与物业服务收费对应的服务质量。现生效的民事判决书已明确2007年12月8日原告与X苑业主大会签订《物业服务合同》以及《补充协议》的效力。原告和小区全体业主均应当认真履行。根据系争小区业主大会（业主委员会）同原告在物业服务合同中的约定，被告居住使用的产权房应按照0.85元/月/平方米计算。被告房X提出原告在管理期间，侵犯业主权利之抗辩意见，不属于本案审理范围；物业管理质量与物业收费不相符合要求等抗辩意见，未提供充分的证据，故被告诉讼抗辩意见，本院不予采信。原告要求被告支付2008年1月1日至2009年9月30日间每月71.80元的物业管理费之诉讼请求，本院予以支持。

本案中，原告主张的滞纳金性质实际为迟延履行违约金。根据有关法律的精神，违约金的基本性质为补偿性，违约金应与违约造成的损失大体相当。考虑到小区单个居民相对于物业公司的弱势地位，以及原告在服务中亦存在一定的瑕疵和需要完善的方面等因素，物业服务合同中约定的逾期交费按欠费总额每天支付千分之三的违约金比例过高，本院对滞纳金予以适当调整后判处。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）房X于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）上海X物业发展有限公司自2008年1月1日至2009年9月30日期间的物业管理费计人民币1,507.80元（按每月71.80元计算）；

二、被告（反诉原告）房X于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）上海X物业发展有限公司支付2008年2月至2009年10月期间物业管理费的滞纳金（滞纳金的计算方式：以人民币71.80元为本金，分别自欠费的次月1日起均至2009年10月31日止，均按中国人民银行同期存款利率计付）；

三、被告（反诉原告）的反诉诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由原告（反诉被告）上海X物业发展有限公司负担11元，被告（反诉原告）房X负担14元。反诉受理费减半收取计人民币40元，由被告（反诉原告）房X负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员汪俭蓉

书记员顾郁