上诉人（原审原告）张某甲，男，1953年生，汉族。

委托代理人闫庆河，河南广民律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）民权县X村信用合作联社。

委托代理人盖某某，该社职员。

委托代理人孟祥升，河南广民律师事务所律师。

原审第三人张某乙，男，1971年生，汉族。

上诉人张某甲因与被上诉人民权县X村信用合作联社（以下简称信用联社）、原审第三人张某乙承租人优先购买权纠纷一案，张某甲于2009年2月25日向民权县人民法院起诉，请求，1、确认被告信用联社与第三人张某乙的房屋买卖合同无效（东起13间）；2、判令原告享有同等条件下的优先购买权。该院于2009年9月26日作出（2009）民民初字第X号民事判决，张某甲不服判决提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年3月11日公开开庭进行了审理，上诉人张某甲及委托代理人闫庆河，被上诉人信用联社的委托代理人盖某某、孟祥升到庭参加了诉讼。原审第三人张某乙经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原审认定，2006年底，原告张某甲通过吴运锋转租民权县城关信用合作社位于庄周大道北侧名仕花园东侧的临街门面房（东起13间）经商使用。被告信用联社下属机构民权县城关信用社取得18间门面房所有权之后，将其出租。原告张某甲通过吴运锋转租后，并交纳租赁费至2008年12月31日。2008年7月20日，信用联社委托河南中原拍卖有限公司整体拍卖位于民权县庄周大道西段北侧的l8间门面房，本案涉案房屋（东起13间）包括在内。2008年8月16日上午l0时30分，河南中原拍卖有限公司在郑州市X路X号举行拍卖会，刘胜利以每间x元价格竞拍取得整体拍卖的l8间门面房。刘胜利其与刘美娥等8人集资，并委托刘胜利为竞买人参加竞买。竞拍成功后，刘胜利等人又抓纸蛋分配l8间门面房，第三人张某乙分得本案涉案房屋（东起第13间），并于2008年12月办理了房屋所有权证书。另查明，拍卖前，河南中原拍卖有限公司在2008年8月6日的《河南商报》刊登了拍卖公告，在本案涉案房屋前张贴公告，并委托城关信用社的工作人员向各租赁户送达拍卖通知，但原告否认城关信用社的工作人员送达回执上的签名是其所签，被告拒绝对回执上签名进行文检。

原审法院认为，原、被告均没有提供房屋租赁合同，但被告对原告提交租金收据无异议，可见被告是承认原告是承租人的地位。由于双方未采用书面形式约定租赁期限，应视为不定期租赁关系。信用联社应当向原告张某甲直接送达拍卖通知，被告信用联社虽然提供了直接向原告张某甲送达书面通知的回执，但原告张某甲否认该回执上的签名系其本人所写，而被告又拒绝对该签名的真实性进行文检。信用联社委托河南中原拍卖有限公司整体拍卖位于民权县庄周大道西段北侧的l8间门面房包括在内所在房屋的整体出售，第三人张某乙等人委托刘胜利整体竞拍成功后，刘胜利又与其他委托人抓纸蛋分割l8间门面房，本案涉案的房屋由第三人张某乙抓得，并已办理了房产过户手续，领取了房屋所有权证，上述行为并不违反其他禁止性法律规定。最高人民法院于2008年12月8日发布了法释（2008）X号《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定，因与物权法有关规定冲突，废止了《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条，因此，《中华人民共和国合同法》第230条的规定的优先购买权是一种法定债权，不具有对抗房屋买受人的效力。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。因此，原告以信用联社出卖租赁房屋未在合理期限内通知原告，侵害了其优先购买权，要求确认被告与第三人的房屋买卖合同无效（东起第l3间），确认原告享有同等条件下的优先购买权的请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决：驳回原告张某甲的诉讼请求。一审案件受理费1120元，由原告张某甲负担。

上诉人张某甲上诉称，1、原审判决认定了张某甲对涉案房屋享有合法的承租权，信用联社应当向张某甲直接送达拍卖通知，信用联社未在合理期限内向张某甲送达拍卖通知，但同时又认为信用联社与张某乙的交易行为并不违反法律禁止性规定，自相矛盾；2、原审认定刘胜利以每间x元的价格竞拍取得整体拍卖的18间门面房无事实依据。从刘胜利无权分配房屋，而是八人通过抓阄的方式分配房屋来看，明显是信用联社以整体拍卖为名，去排挤各承租人的优先购买权；3、原审判决引用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条错误，应引用第二十三条。请求撤销原判，对该案重新裁判。

被上诉人信用联社庭审中口头辩称，信用联社拍卖房屋系整体拍卖，并对租赁户进行了通知，被答辩人在答辩人通知的情况后未参与竞拍，责任在被答辩人。因此，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人张某乙未答辩。

根据上述诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：被上诉人信用联社以拍卖形式出售房屋的行为是否侵犯了上诉人张某甲的优先购买权。双方当事人对上述焦点均无异议和补充，并围绕焦点问题进行了辩论。

经本院审理查明的事实，除“刘胜利以每间x元价格竞拍取得整体拍卖的l8间门面房”外，其余与原审相同。

另查明，刘胜利以95.5万元的价格竞拍取得整体拍卖的l8间门面房。

本院认为，信用联社与张某甲虽没有签订书面租赁合同，但张某甲持有信用联社收取租金的收据，双方之间存在事实上的不定期租赁关系。信用联社作为出租房屋的所有权人，对涉案房屋有处分权。张某甲虽对通知书上的签名提出异议，但对原审认定的“河南中原拍卖有限公司在本案涉案房屋前张贴公告”的事实并未否认。即使信用联社在拍卖前没有通知张某甲，侵犯了张某甲的优先购买权，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，要求确认信用联社与张某乙签订的买卖合同无效，不应予以支持。同时根据该司法解释第二十四条第四项之规定，在张某乙善意购买房屋并已经办理登记手续的情况下，张某甲主张优先购买权也不应得到支持。上述二个条文从不同角度、对不同的法律后果进行了规定，在张某甲有两个请求的情况下，原审法院只对驳回其其中一个诉讼请求的条文予以引用，属引法不全，但原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1120元，由上诉人张某甲负担。

本判决为终审判决。

审判长程功才

审判员郭新志

审判员曹爱民

二○一○年三月二十日

书记员刘一宇