申请人（被执行人）湘潭市某公司。
被申请人（申请执行人）程某。
程某与湘潭市某公司（以下简称某公司）商品房买卖合同纠纷一案，湘潭仲裁委员会于2011年8月15日作出（2011）潭仲裁字第X号裁决，某公司未自动履行该生效裁决，权利人程某向本院申请强制执行，本院已立案执行。某公司认为本案有不予执行情形，向本院提出不予执行该裁决的申请，2011年9月20日，本院立案审查。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
湘潭仲裁委员会裁决认为，程某与某公司签订的商品房买卖合同是当事人真实意思的表示，合同合法有效。虽然合同第十九条规定，程某应当在办理收房手续前交付物业维修基金，但根据常理，买受人办理收房手续须以出卖人通知其收房为前提。某公司在未通知对方收房前，以对方没有交付维修基金有权不交付房屋的抗辩理由不能成立。该商品房虽在2010年7月13日验收合格，符合交房条件，且有22位业主在2010年3月份接到交房通知，但某公司未能提供通知程某收房的证据，未按合同约定的期限交付房屋的事实可以认定。某公司逾期交房的违约天数应以2010年3月28日起计算至本案立案之日2011年4月28日止计397天，违约金按已交付房价款每日万分之二计算，关于某公司用湘潭市气象局的证明主张逾期交房的客观原因，因该证明所述情况的起算时间是2008年4月，而合同签订的时间是2009年6月5日，可延期交房的天数不能确切计算，且某公司没有按照合同约定，在逾期交房原因实际发生之日起30天内通知程某，故其提出可以逾期交房的理由不能采纳。程某要求某公司立即出示并向其交付《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，除《房屋土地测验技术报告书》合同没有约定外，其他材料某公司已在开庭中出示，且合同第十二条约定的是出示文件而不是交付文件，因此对程某要求交付上述材料的请求，仲裁庭不予支持。程某请求某公司支付延期办证违约金3252.25元，根据合同第十四条第四款的约定，办证须在交付房屋之后，因该房屋没有交付，请求支付延期办证违约金的条件不具备，故不予支持。某公司反请求要求程某支付房屋代保管费用4500元，因其未通知收房，故对其反请求不予支持。遂裁决：一、某公司在收到本裁决书七日内支付程某逾期交付的违约金x元；二、驳回程某的其他仲裁请示；三、驳回某公司的仲裁反请求。
某公司称：一、该公司在合同约定期限内已电话通知程某收房。双方所签协议约定该公司可以用电话方式通知业主收房，该公司已电话通知所有业主收房，有部分业主接到电话通知以后在房屋竣工以后就已收房，且装修入住。裁决认定该公司未履行通知义务是错误的。二、根据《住宅专项维修管理办法》的规定，程某至今未交纳住宅专项维修基金，该公司有法定义务不予交房，裁决认定该公司未通知对方收房前，以对方没有交付维修基金，有权不交付房屋的抗辩理由不成立亦是错误的。请求本院对湘潭仲裁委员会作出的（2011）潭仲裁字第X号裁决不予执行。
本院经审查查明：2009年6月5日，程某与某公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：一、程某购买某公司开发的位于岳塘区X路X号的信泰和府综合楼X单元X号房，价值为x元。二、某公司在2010年3月28日前将经验收合格的该商品房交付给程某使用，但如遇到遭遇不可抗力，且某公司在发生之日起30日内告知程某的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，某公司可据实予以延期。三、除本合同第九条规定的特殊情况下，某公司如未按合同规定的期限将该商品房交付程某使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）方式处理。①逾期超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际之日止，某公司按日向程某支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。②逾期超过90日后，程某有权解除合同。程某解除合同的，某公司应当自程某解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按程某累计已付款的百分之二向程某支付违约金。程某要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，某公司按日向程某支付已交付房价款万分之二的违约金。四、商品房达到交付使用条件后，某公司应当书面通知程某办理交付手续等等。同日，买卖双方又签订了一份《合同补充协议》，该协议约定：一、程某支付了首期购房款x元，余款x元申请银行按揭贷款。二、对购房合同第九条交付期限的补充约定，购房合同及补充协议中约定的不可抗力是指当事人不能预见，不能避免且不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然因素和社会因素，购房合同第九条约定的其他可以据实予以延期交房的原因包括：①施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工，②遇到昼夜降雨量超过70mm或者因六级或六级以上大风天气造成无法正常施工，③因市政府原因导致停水、停电等情况造成无法正常施工，④遇到市政府做出禁止施工作业、实施交通管制、噪音管制等决定造成无法正常施工，或因市政府规划、基础设施、配套要求有所更改等造成无法正常施工。出现以上原因时，某公司必须在实际发生之日起30天内向程某提供相关单位出具的证明文件或报刊刊登的相关信息予以证实。三、交房通知由某公司以挂号邮件或电话联系的方式向程某发出等等。同日，程某向某公司实际支付首期购房款x元，余欠房款x元在湘潭市住房公积金管理中心借款支付。2010年3月份，信泰和府综合楼竣工，某公司向湘潭市建设工程某量安全监督站申报验收，2010年3月26日，湘潭市建设工程某量安全监督站向某公司发出建设工程某工质量预验收监督整改通知书，提出相关整改措施。某公司一边整改，一边通知业主收房，因某公司未取得竣工验收综合备案报告就通知所有业主收房，引起部分业主的不满，他（她）们利用网络成立信泰和府业主QQ群，自发组织成立信泰和府临时业主委员会，分别向有关新闻媒体、有关建筑主管单位反映某公司在交房手续尚不完备的情况下，采取隐瞒欺骗的手段，电话通知所有业主收房，让很多经验不足的业主收了房的事实。程某积极参与了向有关新闻媒体、有关建筑主管单位反映该事实的活动。2010年7月13日，某公司开发的信泰和府综合楼经有关部门综合验收备案，具备了向业主交房的条件。此后，某公司采用书面的方式再次通知业主收房，但确未再向程某发出收房的书面通知。程某在向湘潭仲裁委员会提起仲裁之前，多次向某公司提出予以收房的要求，某公司以办理收房手续前程某应当先向有关部门交存物业维修基金为由，拒绝程某的收房要求，双方为此形成纠纷。2011年4月28日，程某向湘潭仲裁委员会提出仲裁，2011年8月15日，湘潭仲裁委员会作出（2011）潭仲裁字第X号裁决，2011年8月24日，程某从某公司处收房。
本院审查后认为，某公司所开发的信泰和府综合楼向业主交房的时间是2010年3月28日，当时，该楼虽已竣工，但未依法取得交房的相关法律手续，不具备法定的交房条件，在2010年7月13日之前，无论某公司是否按期通知业主收房，均应当认定某公司已构成延期交房，且程某有权拒绝收房。从2010年3月份起，某公司采取书面或电话方式通知业主收房的事实存在，其中一部分业主已收房装修，其中一部分业主（包括程某）认为某公司在不具备交房的条件下通知业主收房是不合法的，且向有关部门予以反映。虽然程某否认某公司已用电话方式通知其收房的事实，但从程某参与业主自发成立的信泰和府临时业主委员会的情况，以及参与向有关新闻媒体，有关建筑主管单位反映情况时的材料综合来看，程某是知晓某公司在交房条件不具备的情况下，采取隐瞒欺骗手段，电话通知所有业主交房的事实的。2010年7月13日以后，某公司开发的信泰和府综合楼具备了交房的条件，虽然某公司确未再次通知程某收房，但是程某确已知晓了信泰和府综合楼可以交房的事实，多次主动向某公司提出予以收房的要求，某公司以程某应当先交付维修基金为由予以拒绝。在此两种条件同时具备的情况下，湘潭仲裁委员会作出（2011）潭仲裁字第X号裁决认为造成某公司延期交房的唯一原因仍旧是某公司未履行通知程某收房的义务，对某公司提出的合理要求一律不予支持，裁决由其承担全部违约责任是适用法律不当。某公司开发信泰和府综合楼，造成延期交房的原因既有当事人不可抗力的情形，亦有当事人之间约定的情形，对当事人不可抗力的情形，并不因为某公司在30日内未告知程某，不可抗力的情形就没有发生，延期交房的时间就一律不能计算，而应当根据某公司的举证来确定剔除不可抗力情形所发生的延期时间，因不可抗力情形造成延期交房的天数可以根据某公司的举证来确切计算，湘潭仲裁委员会作出的（2011）潭仲裁字第X号裁决未剔除不可抗力情形的原因产生延期交房的时间是不妥当的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十三条第二款（四）、（五）项，第四、五款之规定，裁定如下：
一、本院对湘潭仲裁委员会作出的（2011）潭仲裁字第X号裁决不予执行。
二、当事人可以根据双方达成的新的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
本裁定书送达后即发生法律效力。
审判长刘涌
审判员陈志雄
审判员邹湘辉
二O一一年十月十九日
代理书记员徐曾
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十三条对依法设立的仲裁机构的裁决，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。受申请的人民法院应当执行。
被申请人提出证据证明仲裁裁决有下列情形之一的，经人民法院组成合议庭审查核实，裁定不予执行：
（一）当事人在合同中没有订有仲裁条款或者事后没有达成书面仲裁协议的；
（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁机构无权仲裁的；
（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程某违反法定程某的；
（四）认定事实的主要证据不足的；
（五）适用法律确有错误的；
（六）仲裁员在仲裁该案时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。
人民法院认定执行该裁决违背社会公共利益的，裁定不予执行。
裁定书应当送达双方当事人和仲裁机构。
仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
