抗诉机关：河南省焦作市人民检察院。

申诉人（原审被告）焦作市银地房地产开发有限公司

法定代表人段某，总经理。

委托代理人韩小明，河南海博律师事务所律师。

被申诉人（原审原告）焦作市鱼水物业管理有限公司

法定代表人张某某,总经理。

委托代理人苗某，该公司职员。

焦作市银地房地产开发有限公司（以下简称银地房地产）因与焦作市鱼水物业管理有限公司（以下简称鱼水物业）前期物业服务合同纠纷一案，不服本院（2008）马民初字第X号民事判决，向检察机关申诉。焦作市人民检察院于2009年6月25日作出焦民抗字[2009]X号民事抗诉书。向焦作市中级人民法院提出抗诉。焦作市中级人民法院于2009年7月7日作出（2009）焦民立抗字第X号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。焦作市X村区人民检察院指派检察员袁晓红、丁新顺出庭。原审原告焦作市鱼水物业管理有限公司法定代表人张某某、委托代理人苗某，原审被告焦作市银地房地产开发有限公司法定代表人段某的委托代理人韩小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2008年3月11日，原审原告鱼水物业诉称，2007年6月1日原、被告双方经协商签订了《前期物业服务合同》，由原告为被告开发的天赐良园小区提供前期物业服务。其中别墅区共有X栋房屋，共计x.06平方米，被告仅向原告支付了五栋房屋的物业费5000元及垃圾清运费2400元，尚欠原告物业费x.85元。其中X号楼、X号楼总面积6948.80平方米，被告收取物业费、装修押金、垃圾清运费后拒不交给原告，物业费计x.68元。小区X路的两栋楼C座、D座共计8085平方米，因有质量问题，被告承诺业主两年内不收取物业费，致使原告提供了服务却得不到物业费x元，以上共计x.53元物业费因被告拒不支付原告，致使原告无力支付员工工资，不能保证服务质量，经与被告多次协商未果，无奈只好诉至法院，请求人民法院判令终止双方所签订的《前期物业服务合同》，被告支付原告物业费x.53元，并赔偿原告C、D座因房屋质量的物业费损失x元。

原审被告辩称，一、原告所提供的《天赐良园前期物业服务合同》不能作为本案件的定案依据。一是合同标的问题，该《合同》第一条管理对象为“红星花园小区”，地址为解放东路X号，而天赐良园位于解放东路X号，而不是X号，属于对象错误。二是合同期限错误。该合同十七条规定，委托管理期限为两年，自2006年6月1日至2008年5月31日，这与事实严重不符。三是合同价款不明确，该合同二十一条“物业管理服务费”一栏是空白的。二，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。1、从原告提供的合同来看，可以印证双方是草签了该合同的，因为双方当时有口头约定，尚未卖出的空置别墅是不收取物业管理费的，这属于法律上的“但书”或特别约定。2、我方没有代物业公司收取管理费的义务，我方动员业主交款属于“多管闲事”，业主拒交物业管理费是物业管理公司与业主之间的物业管理合同纠纷，与我方没有任何关系。3、天赐良园C、D座是经有关部门验收合格交付使用的，即使有质量问题，也是建筑商和开发商的责任，与物业管理公司无关，同时我方并没有承诺业主两年不交物业费，更没有向原告承诺代交物业费的问题。三、原告确实存在物业管理服务质量问题，原告刚开始服务质量还行，但过了一段某间业主就向我们反映，小区没有保安巡逻，车辆管理混乱，垃圾没有及时清理，门岗上班打牌等，无奈我方与原告磋商，要求其尽快整改，但经过多次协调无果，于是纠纷成诉。故请求法院查明事实，公正判决。

原审查明：2007年6月1日，原、被告双方签订了《天赐良园前期物业服务合同》，由原告鱼水物业为被告银地房地产的天赐良园小区提供前期物业服务，2008年5月31日双方终止该服务合同。2007年9月18日经焦作市发改委审批，天赐良园小区物业管理服务费的收费标准为多层住宅0.30元/月.平方米，别墅为0.35元/月.平方米。2007年7月4日被告转交原告天赐良园小区X号、X号、X号楼物业费及装修押金x元，对此三栋楼物业费双方无争议。2007年8月13日被告转交原告别墅区部分物业费及押金5000元，垃圾清运费2400元，共计7400元。别墅共计50套，总面积x.06平方米；2008年1月，小区X号、X号楼竣工，被告陆续售出，X号、X号楼共计56户，总面积为6948.80平方米；临解放路的两栋楼C座、D座共计60户，总面积为8085平方米，C座、D座虽未经综合验收合格，未能取得售房许可，但2007年6月1日前已交付使用，原告为其提供了物业服务。

原审认为，原、被告双方所签订的《天赐良园前期物业服务合同》虽有瑕疵，但双方已实际履行，该合同不违反有关法律规定，合法有效，应受法律保护。一年来原告为天赐良园小区提供的物业服务质量呈下降趋势乃双方不争的事实，根据《物业服务收费管理办法》第五条的规定，应在主管部门审批的收费标准基础上适当下调20%，即多层住宅0.24元/月.平方米，别墅0.28元/月.平方米，以遵循费用与服务水平相适应的原则。被告银地房地产作为唯一委托方与原告鱼水物业签订了天赐良园前期物业服务合同，合同主体是原、被告双方，凡是纳入物业管理范围的已竣工楼房，被告都应该全额支付给原告，至于陆续售出房屋的物业费用，应由被告按照与实际购房者签订房屋买卖合同时就前期物业服务费用的约定内容执行。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十八条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第二十六条、第四十二条，《物业服务收费管理办法》第十六条，《河南省物业管理条例》第三十条之规定，判决如下：

一、终止原、被告双方所签订的《天赐良园前期物业服务合同》。

二、被告焦作市银地房地产开发有限公司支付原告焦作市鱼水物业管理有限公司50套别墅一年物业费x.88元，扣除已转交原告7400元，实际为x.88元；X号、X号楼五个月物业费8338.56元；C座、D座一年物业费x.80元，以上共计x.24元，被告于本判决生效之日起十日内支付给原告。

三、驳回原告的其它诉讼请求。

焦作市人民检察院抗诉认为，原、被告双方签订的《天赐良园前期物业服务合同》是由鱼水物业管理公司单方提供的，合同内容完全是按照红星花园小区的合同制作的，双方当事人对合同内容没有充分协商且达成一致意见，以致合同履行中产生分歧，此时，应从不利于合同制订方或合同的提供方进行解释，以保护另一方的合法权益。另外，在计算4、X号楼的总面积方面也有偏差，《商品房预售许可证》中记载两栋楼的面积为6359.04平方米，而判决认定以6948.80平方米的面积缴纳物业费，存在明显错误。

本院再审过程中，申诉人银地房地产称，一、实际承担合同义务的业主对双方签订的前期物业服务合同的内容毫不知晓，银地房地产公司在没有业主授权和事后追认的情况下与鱼水物业签订的合同应为无效合同，鱼水物业就该合同约定向银地房地产索要服务费的请求当然不能成立。即便合同合法、有效，鱼水公司主张物业费和损失的请求也不能成立。因为无论是相关法规还是双方签订的《前期物业服务合同》均没有规定和约定银地房地产承担物业服务费。二、鱼水物业要求银地房地产公司支付X栋空置别墅物业费x.85元的请求不能成立。理由是截止2007年9月28日银地房地产公司开发的X栋别墅已全部售出，不存在空置别墅的事实。三、本案中鱼水物业没有任何证据证明被告银地房地产公司代其收取了4、X号楼的物业管理费，故其要求银地房地产公司支付代收的物业费x.68元的请求不能成立。四、银地房地产公司即未向小区C座、D座的业主承诺两年不收物业费，更没有向鱼水物业承诺为其代收物业费。鱼水物业应向购买房屋的业主收取物业费。故其主张银地房地产公司支付该物业费x元的诉讼请求不能成立。被申诉人鱼水物业辩称：一、双方在前期物业服务合同盖章说明双方对合同条款的认可，而且合同已实际履行一年有余，期间未有一方对合同条款提出过异议，故此“合同未经双方充分协商”的抗诉理由不能成立。另外，合同不违反法律规定，双方意思表达一致，合同依法应成立并生效。二、虽然在计算4、X号楼总面积时原审判决书认定的面积与市房管局颁发的预售许可证不一致，但两者差距不大，并且鱼水公司在认定面积收费的过程中中没有过错，在原审中银地房地产公司没有提出异议，所以原审判决正确。三、前期物业管理合同是与开放商签订的，不针对业主相关的物业管理费均应由开发商支付。

再审查明事实如下：2007年6月1日，鱼水物业公司与银地房地产公司双方签订了《天赐良园前期物业服务合同》，由鱼水物业为银地房地产的天赐良园小区提供前期物业服务。2008年5月31日双方终止该服务合同。2007年9月18日经焦作市发改委审批，天赐良园小区物业管理服务费的收费标准为多层住宅0.30元/月/平方米，别墅为0.35元/月/平方米。2007年7月4日银地房地产公司转交鱼水物业天赐良园小区X号、X号、X号楼物业费及装修押金x元，对此三栋楼物业费双方无争议。2007年8月13日银地房地产公司转交鱼水物业别墅区部分物业费及押金5000元，垃圾清运费2400元，共计7400元。别墅共计50套，总面积x.06平方米；2008年1月，小区X号、X号楼竣工，银地房地产公司陆续售出，X号、X号楼共计56户，总面积为6359.04平方米；临解放路的两栋楼C座、D座共计60户，总面积为8085平方米，C座、D座虽未经综合验收合格，未能取得售房许可，但2007年6月1日前已交付使用，鱼水物业为其提供了物业服务。

本院再审认为，双方所签订的《天赐良园前期物业服务合同》系前期物业管理协议，是物业开放商作为唯一委托方与物业管理方签订的，故此作为开发商的银地房地产公司和作为管理方的鱼水物业应当承担合同的权利义务，而申诉人主张各业主作为合同当事人承担合同义务的意见，不能成立，本院不予采纳。该合同不违反有关法律规定，合法有效，应受法律保护，双方应依照合同约定履行义务。鱼水物业在为天赐良缘小区提供前期物业服务的一年中，其服务质量呈下降趋势，双方对此均予以认可。按照鱼水物业为天赐良园小区提供的物业服务质量的相应情况，根据《物业服务收费管理办法》第五条的规定，在主管部门审批的收费标准基础上适当下调20%，即多层住宅0.24元/月/平方米，别墅0.28元/月/平方米，以遵循费用与服务水平相适应的原则。银地房地产公司作为唯一委托方与鱼水物业签订了天赐良园前期物业服务合同，作为合同主体应由双方承担合同义务，凡是纳入物业管理范围的已竣工楼房，银地房地产公司都应该全额支付给鱼水物业，至于陆续售出房屋的物业费用，应由被告按照与实际购房者签订房屋买卖合同时就前期物业服务费用的约定内容执行。关于4、X号楼的总面积，应以房管局颁发的房产证所确认的面积为准，原审依原告主张认定总面积6948.80有误，应当予以更正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款以及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十八条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第二十六条、第四十二条，《物业服务收费管理办法》第十六条，《河南省物业管理条例》第三十条之规定，判决如下：

一、维持（2008）马民初字第X号判决书判决的第一、三项及诉讼费收取部分。

二、撤销（2008）马民初字第X号判决书判决的第二项。

三、焦作市银地房地产开发有限公司支付焦作市鱼水物业管理有限公司50套别墅一年物业费x.88元，扣除已转交原告7400元，实际为x.88元；X号、X号楼五个月物业费7630.85元；C座、D座一年物业费x.80元，以上共计x.53元，被告于本判决生效之日起十日内支付给原告。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。

审判长马法富

审判员周宝兴

审判员许爱霞

二○一○年四月九日

书记员侯业业