上诉人（原审原告、反诉被告）夏某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人陈谷秋，湖南公言律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告、反诉原告）益阳新和房地产开发有限公司。
法定代表人龙某，该公司董事长。
委托代理人潘子龙，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人夏某与被上诉人益阳新和房地产开发有限公司（以下简称新和公司）商品房预售合某纠纷一案，上诉人夏某不服湖南省益阳市X区人民法院（2010）益赫民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合某庭，于2011年7月5日公开开庭进行了审理。上诉人夏某及其委托代理人陈谷秋、被上诉人益阳新和房地产开发有限公司之委托代理人潘子龙某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2007年2月15日，夏某(合某中称乙方)与新和公司(合某中称甲方)签订《商品房买卖合某》及《合某补充协议》，合某约定：乙方购买甲方开发建设的房屋为预售商品房，商品房预售许可证编号为(益)房预许字(2006)第X号，乙方购买甲方开发的新和香江城第二栋第三单元X号房，建筑面积为118平方米，房屋总价款为20万元；付款方式为签订合某时一次性支付18万元，房屋交付使用前支付2万元；甲方应当于2007年10月30日前，将验收合某并符合某合某约定的商品房交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合某或变更合某外，出卖人可据实予以延期：(1)遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人，(2)买受人未能按时办理入住手续或按时付款，(3)因政府政策等其他原因致使工程延期；甲方逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理(不作累加)，逾期不超过20日，自合某规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之目止，甲方按日向乙方支付已交房款的万分之三的违约金，合某继续履行；逾期超过20日，乙方有权解除合某，乙方解除合某后，甲方应当自乙方解除合某通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按已付款的百分之五向乙方支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合某第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，视同出卖人、买受人已履行交接手续，出卖人不再承担廷期交房的责任，买受人按日向出卖人支付累计应付款的万分之一点五的房屋保管费。乙方逾期付款的违约责任：按逾期时间分别处理(不作累加)逾期在20日内，自本合某规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之三的违约金，合某继续履行，逾期超过二十日，出卖人有权解除合某，出卖人解除合某的，买受人按累计应付款的百分之五向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合某的，经出卖人同意，合某继续履行，自本合某规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付其应付款的万分之五的违约金。外墙的装修标准为外墙漆和外墙瓷砖(带保温)。《合某补充协议》约定：买受人委托出卖人办理产权登记手续，买受人应于收房时按政府主管部门相关规定交清办理产权所需的税费等，由出卖人代收代缴，多退少补。
2007年1月26日，夏某向新和公司交付购房款18万元和天然气开户费2430元，新和公司出具了收据。2007年7月6日，夏某和新和公司在益阳市房地产管理局办理了商品房预售登记手续。由于新和香江城第二号楼在施工中多次停工，至2007年11月4日，该工程主体尚未完工。2007年6月6日，国家建设部发布《建筑节能工程质量验收规范》，按照规范的强制性要求，墙体、屋面等节能工程使用的保温隔热材料应符合某能设计要求，该规范自2007年10月1日起实施。2007年9月21日，新和公司向新和香江城业主发函，内容：根据国家建设部新文件要求，高层住宅一律采用外墙漆，原设计为外墙瓷砖加墙漆，现通过设计变更，大楼外墙将为防裂钢丝网底，铺刷高级环保防辐射外墙漆，其投资巨大，工期延长，交房稍有偏后，敬请谅解。2007年10月，深圳市华纳国际建筑设计有限公司作出新和香江城第X号楼设计通知单，内容：现将原普通的加气砼保温及外墙面改为环保墙漆，现对益阳新和香江城X号商住楼工程施工图作如下变更：外墙瓷砖改为环保外墙漆，施工工艺如下：(1)加气砼砌块，(2)砂浆找平层，(3)贴挂钢丝网，(4)聚苯颗粒保温层，(5)纤维网格布，(6)抗裂砂浆，(7)腻子，外墙漆。2008年1月13日至2月3日，益阳市出现持续低温、雨某、冰冻天气。2008年7月20日，被告(反诉原告)与广西启利新材料科技股份有限公司签订《新和香江城第X栋外墙保温墙漆瓷砖施工承包合某》，由广西启利新材料科技股份有限公司以包工包料方式承包新和香江城第X栋外墙保温、外墙漆、瓷砖施工等项目，自开工之日起50个工作日内外墙装饰全部竣工。2008年8月2日，新和公司将新和香江城第X栋未完工程承包给益阳市五环建筑工程有限公司施工。2009年1月8日，新和香江城第X栋竣工。
2008年12月12日，新和公司用挂号信函形式向夏某邮送《至客户函》，要求夏某于2009年1月8日到新和公司办理交房手续。夏某以新和公司未按合某约定提供房屋验收合某证明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》为由拒绝收房。2009年1月8日，湖南城市学院土木工程检测中心受新和公司委托对新和香江城2#商住楼进行安全性检测鉴定，并出具了房屋鉴定报告，鉴定结论。评定受鉴定房屋地基基础组合某目为A级，评定受鉴定房屋混凝土结构组合某目为A级。
原审法院审理的(2009)益赫民一初字第X号案件，依法委托湖南恒永房地产评估咨询有限公司对新和香江城X号楼X年11月至2009年3月同地段同类房屋的租金标准进行了评估鉴定，评估结论：新和香江城X号楼于特定估价时间期同地段同类房屋月租金标准为①2007年11月至12月，租赁单价3.82元／m2／月，②2008年1月至12月，租赁单价406元／m2／月，③2009年1月至3月，租赁单价4.09元／m2／月。
原审法院认为，夏某与新和公司签订的《商品房买卖合某》及《合某补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律的规定，且双方已办理商品房预售备案登记手续，该合某及补充协议合某有效。
本诉部分，夏某按照合某约定向新和公司交付了购房款及有关费用，新和公司应当依照合某约定的交房时间及交房条件交付房屋，其逾期未交房，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。
双方所签订的《商品房买卖合某》对新和公司逾期交房超过20日，夏某未主张解除合某的情形下，没有约定违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合某纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，逾期交付使用房屋的，违约金数额或损失赔偿额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。故新和公司赔偿逾期交房给夏某造成的损失应按照评估机构确定的同地段同类房屋租金标准确定。对夏某要求新和公司按已交购房款的日万分之五支付延期交房违约金的请求，因与合某约定和相关法律规定相悖，不予支持。新和公司抗辩在工程施工过程中，国家建设部下发建设节能工程质量验收规定，新和香江城X号楼原外墙设计必须进行设计变更，且由于益阳遭受冰雪、冰冻自然灾害，导致工期延长，其应免除逾期交房的违约责任。依据合某约定因政府原因和自然灾害的不可抗力所造成新和香江城X号楼工程延期，且延长工期共计73天，故新和公司延期交房应承担的时间应剔减73天，但不能免除全部逾期交房的违约责任。
2009年1月8日，湖南城市学院土木工程检测中心对新和香江城X号商住楼进行安全性检测鉴定，评定受鉴房屋地基基础组合某目为A级，评定受鉴房屋混凝土结构组合某目为A级。故夏某要求新和公司支付2009年1月8日以后的逾期交房违约金，不予支持。新和公司赔偿因逾期交房给夏某造成的损失应从2007年10月31日计算至2009年1月8日止，其中减去免责的73天。按照评估机构的评估结论，夏某从2007年10月31日至2009年1月8日房屋租金损失为6779.18元(计算公式如下：x×3.82元／月×2月+x×4.06元／月×12月+x×4.09元／月÷30天×8天)，依法扣除新和公司免责部分损失1137.44元，新和公司应赔偿夏某租金损失5641.74元。
反诉部分，双方应当按照合某约定全面履行各自的义务。夏某按照合某约定向新和公司交付了18万元购房款及有关费用，而新和公司未在合某约定的时间内交付房屋。2009年1月8日，新和公司将已经鉴定符合某量要求的房屋交付夏某时，其以房屋不符合某同约定为由拒收。故双方都有违约行为，新和公司主张夏某支付滞纳金、保管费的请求，不予支持。新和公司主张夏某支付2万元房款及4000元契税、1500元水电开户费的请求，符合《商品房买卖合某》及《合某补充协议》的约定，予以支持。依照《中华人民共和国合某法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合某纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：一、新和公司在判决生效后30日内交付夏某所购房屋；二、新和公司赔偿因逾期交房给夏某造成的损失5641.74元；三、夏某在本判决生效后30日内支付新和公司购房款2万元、契税4000元、水电开户费1500元，共计x元；四、驳回新和公司的其他诉讼请求。本诉和反诉案件受理费共计6450元，由夏某负担4450元，由新和公司负担2000元。
宣判后，夏某不服，向本院提起上诉称：1、诉争房屋没有达到竣工验收条件。根据相关法律法规的规定，工程竣工验收合某，应由建设单位出具工程竣工验收报告及相关文件；由城乡规划主管部门对工程是否符合某划设计要求进行检查并出具认可文件。但新和公司并未提供以上文件。2、逾期交房违约时间原判不应扣减73天。新和公司应在2007年10月30日前交房，国家建设部的《建筑节能工程施工质量验收规范》在2007年10月1日起实施，该文件的实施与交房时间相差146天，而外墙变更设计施工的时间仅50天，该50天不应扣减。冰灾发生在新和公司应交房之后，该23天不应扣减。4、逾期违约金应按日万分之五计算。双方签订的合某第七、八条约定了违约金，逾期超过二十日未约定的，根据《合某法》的公平原则应按日万分之五计算。请求：1、撤销原判，新和公司向夏某交付验收合某的房屋；2、判令新和公司承担违约金x元；（2007年10月31日至2011年5月3日）3、一、二审诉讼费用由新和公司承担。
新和公司答辩称：原判认定事实正确，判决正确，请求维持原判。
为支持其上诉请求，夏某在二审中向本院提交以下证据：1、市长热线答复，欲证明新和香江城未办理竣工验收手续；2、新和香江城特种设备意见书，欲证明电梯不合某，要停止使用。新和公司质证认为：房屋已达到交付条件，手续正在办理；对证据2本身无异议，但无法达到其证明目的，虽存在安全隐患但后来马上就修复了。本院经综合某议，认证如下：对于证据1，因新和公司已承认手续尚在办理中，本院对于其真实性、合某、关联性予以确认；对于证据2，新和公司无异议，本院予以采信。
二审查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，湖南城市学院土木工程检测中心已对新和香江城X号商住楼进行安全性检测鉴定，证实新和香江城X号楼没有质量问题。新和公司已向夏某交付了符合某同约定的房屋，故对于夏某提出的新和公司应支付2009年1月8日以后的逾期交房违约金的主张，本院不予支持。双方合某约定2007年10月30日前交房，但在2007年6月6日国家建设部下发建设节能工程质量验收规定，该规定于2007年10月1日起实施。新和香江城X号楼原外墙必须进行设计变更，且冰灾也导致工期延长，上述两原因造成延期交房共计73天，双方签订的合某第八条已明确约定，因政策原因和自然灾害等不可抗力，新和公司可以延期。因此该73天应从新和公司逾期交房的违约时间内剔除。故对于夏某提出的该73天不应扣减的主张，本院不予支持。双方之间签订的《商品房买卖合某》对卖方逾期超过二十日交房的违约金没有明确约定，故新和公司赔偿逾期交房给夏某造成的损失应按照评估机构确定的同地段同类房屋租金标准确定。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2585元，由上诉人夏某负担。
本判决为终审判决。
审判长吴胜钧
审判员黄和平
代理审判员黎娜
二0一一年九月十五日
书记员夏某羚
