上诉人（原审被告）邱某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。

上诉人（原审被告）易某，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。

两上诉人的委托代理人吴超，南县法律援助中心律师。代理权限为特别授权。

被上诉人（原审原告）南县鸿投房地产开发有限公司。

法定代表人洪某，该公司董事长。

委托代理人安某某，该公司经理。代理权限为特别授权。

委托代理人张军武，湖南跃海律师事务所律师。代理权限为一般代理。

上诉人邱某、易某与被上诉人南县鸿投房地产开发有限公司（以下简称鸿投公司）房屋租赁合同纠纷一案，湖南省南县人民法院于二０一一年一月十日作出（2010）南法民一初字第X号民事判决，邱某、易某不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年6月22日公开开庭进行了审理。上诉人易某及其与邱某的委托代理人吴超和鸿投公司的委托代理人安某某、张军武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2005年5月24日鸿投公司与邱某、案外人贾光明签订《宝塔湖•世纪城商业铺面租赁合同》，邱某租赁鸿投公司在宝塔湖•世纪城商业街第X栋X至X号的门面。合同约定了租赁时间、租赁金额、租赁的有关事宜和到期后的各自应履行的权利与义务。2006年3月31日，贾光明退出租赁，易某加入租赁。合同内容不变。2010年8月31日租赁合同到期后，鸿投公司曾多次口头和书面通知邱某、易某退出承租的房屋，邱某、易某置之不理，继续占用。为此，鸿投公司为维护自己的合法权益，遂诉至法院，请求判令邱某、易某交还承租的房屋和付清拖欠的门面租金7053元，并承担合同到期后至交出房屋止的铺面占用费。

原审法院认为，鸿投公司与邱某、易某所签订的《宝塔湖•世纪城商业街铺面租赁合同》是双方真实意思表示，理应共同遵守履行，邱某、易某未按合同规定履行义务，拖欠租金，占用租赁房屋的行为违反了双方合同约定，合同到期后应当退返租赁物，支付拖欠的租金，并承担房屋占用费。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条之规定，判决：限邱某、易某在本判决生效后十日内交出承租的铺面和交清拖欠的铺面租金7053元，并于2010年9月6日起至实际交出房屋止按日租金219元支付房屋占用费。案件受理费500元，减半收取250元，由邱某、易某负担。

邱某、易某不服上述民事判决，向本院提起上诉称：被上诉人已非房屋所有权人，其起诉上诉人不具有主体资格；已过租赁期的房屋占用费应按租赁期内最后一年的约定租金计算，一审认定房屋占用费日租金219元有误，应予纠正；被上诉人卖房未尽告知义务，侵害了上诉人的优先购买权，应认定其与第三人的房屋买卖合同无效。邱某、易某红请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。

鸿投公司答辩称：被上诉人作为房屋出租方当然是本案的诉讼主体；原审判决认定按日租金219元的标准支付房屋占用使用费，结合了租金上涨指数；上诉人放弃了承租房屋的优先购买权，上诉人就优先购买权另案起诉后撤诉，被上诉人没有侵害上诉人优先购买权。故原判正确，鸿投公司请求维持。

二审中，鸿投公司提交证据1、其分别与案外人姚明才、赵向忠签订的《商品房买卖合同》与《合同补充协议》和《商品房买卖合同补充协议》各1份，内容为双方约定鸿投公司已出租给邱某、易某的商铺房屋由鸿投公司负责收回。包括按实收取的租金和逾期占用费一并交付给姚明才、赵向忠，用以证明鸿投公司在本案中具有诉讼主体资格；证据2、同地同时段同商铺面积南县世纪城天下好茶的商铺出租《合同书》1份，用以证明邱某、易某在租赁合同到期后占用租赁商铺应支付的使用费为219元/日；证据3、鸿投公司分别与姚明才、赵向忠签订的解除《商品房买卖合同补充协议》的协议各1份，用以反驳邱某、易某提交的《商品房买卖合同补充协议》系1份无效协议并证明赵向忠委托南县鸿达物业管理有限公司收取租金的事实并不存在。邱某、易某对鸿投公司提供的证据1的真实性不持异议，但认为鸿投公司不再是商铺房屋的所有权人不具有本案诉讼主体资格；证据2不足以参照确定涉案商铺占用费计算标准；证据3系鸿投公司与姚明才、赵向忠为应对本案诉讼而形成。且以上证据不是新证据，不能作为本案的定案依据。邱某、易某提供证据1、鸿投公司与赵向忠于2007年9月18日签订的《商业房买卖合同补充协议》和赵向忠的房产资料以及鸿投公司向邱某、易某发出的书面通知复印件共7张，协议双方约定鸿投公司以不含装修的现状交房，赵向忠委托南县鸿投物业管理有限公司收取租金，鸿投公司不再是涉案房屋的所有权人，旨在证明鸿投公司不具有本案诉讼主体资格；证据2、鸿投公司发出的催交租金函和租金、电费收据以及押金收据复印件共4张，邱某、易某2010年度租金已交x元，旨在证明其并未拖欠鸿投公司商铺房屋租金；证据3、益阳市中级人民法院（2008）益法民一终字第X号民事判决书复印件1份，说明新房主赵向贵委托南县鸿达物业管理有限公司收取租金之日即为鸿投公司交房之日，用以证明鸿投公司在本案中不具有起诉资格。鸿投公司对邱某、易某所提证据1中的协议因已解除而无效，房产资料等虽涉案房屋所有权人已非鸿投公司，但对交房和租金等事项合同已明确约定由鸿投公司负责收回后转交给新房主，因此不能达到其所要证明的目的；证据2不持异议，押金6000元可以退还，拖欠的租金7053元应交清；证据3与本案无关。本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第（一）项对案外人姚明才的调查笔录和姚明才向本院提交的其与赵向忠签订的《房屋买卖合同》及赵向忠向其出具的购房款收条各1份，姚明才证实鸿投公司出卖的房屋因已出租至今未收回，新房主不存在委托他人收取租金，且合同约定均由鸿投公司负责。鸿投公司对姚明才符合客观事实的陈述不持异议。邱某、易某对本院的调查笔录不持异议，但认为姚明才所述与客观事实不符，姚明才与赵向忠之间的合同及收条与本案无关。本院认为，鸿投公司所提证据1邱某、易某不持异议，合同双方的商铺房屋及租金和逾期占用费由鸿投公司负责收回并交付给新房主姚明才、赵向忠之事实本院予以确认；证据2系当地同类商铺租金市场价格，邱某、易某虽有异议，但未提供反驳证据，本院确认该证据效力；证据3虽邱某、易某有异议，但未提供有效反驳证据，鸿投公司与赵向忠于2007年9月18日所签订的《商品房买卖合同补充协议》已于次日双方自愿解除的事实本院予以认定。邱某、易某提供证据1中的“协议”因解除，所证明事实已不存在，房产资料等的真实性虽鸿投公司不持异议，因房屋的交付和租金的收取等有明确约定，故不能达到其所要证明鸿投公司不具有本案诉讼主体资格的目的；证据2鸿投公司不持异议，鸿投公司收取押金6000元，邱某、易某拖欠租金7053元之事实本院予以认定；证据3中的案件事实非本案事实，与本案无关。经本院调查核实，姚明才所述与本案案件事实相吻合，故上述证据所证明的事实与原审一致。

二审经审理查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。

本院认为，本案系房屋定期租赁合同引发的纠纷，上诉人邱某与被上诉人鸿投公司于2005年5月24日签订的《宝塔湖•世纪城商业铺面租赁合同》，上诉人易某作为承租人于2006年3月31日加入邱某与鸿投公司的租赁合同关系，该租赁合同关系已于2010年8月31日合同到期终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故原审判令上诉人将所租房屋返还给被上诉人并付清拖欠的租金及承担合同到期后占用租赁铺面的使用费正确，本院依法予以维持。被上诉人出卖其租赁房屋时与买受人明确约定由被上诉人负责收回租赁铺面、租金及逾期占用使用费交房屋买受人。故上诉人提出被上诉人非房屋所有权人不具有起诉资格的上诉理由与本案事实不符，本院不予支持；一审根据当地房屋租赁市场价格确定上诉人在合同到期后占用租赁房屋的使用费并无不妥，被上诉人提供了证据予以证实，上诉人虽有异议但不能提供反驳证据予以推翻，故上诉人上诉要求按其租赁合同最后1年的约定租金计算房屋占用费的主张，不能成立，本院不予采纳；上诉人在一审中未主张被上诉人与案外人的房屋买卖合同无效，且上诉人曾就优先购买权的问题另案提起诉讼，对上诉人二审提出的该主张本院根据民事诉讼法的相关规定不予审理。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，法律适用准确，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费500元，由邱某、易某负担。

本判决为终审判决。

审判长夏蓉

审判员李京伟

代理审判员吴斌

二０一一年七月十九日

书记员王清安