上诉人（一审被告）南宁嘉士城物业投资有限公司。

法定代表人梁某。

委托代理人陈某。

被上诉人（一审原告）黄某。

委托代理人余某。

上诉人南宁嘉士城物业投资有限公司（以下简称嘉士城公司）因与被上诉人黄某商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年2月14日受理后，依法组成合议庭，于2011年3月8日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、询某、质证、辩论和调解。上诉人嘉士城公司的委托代理人陈某、被上诉人黄某及其委托代理人余某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2007年4月16日黄某（买受人）与嘉士城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由黄某向嘉士城公司购买其开发的位于南宁市X路X号香格里拉花园（二期）B座X单元X号房，商品房预售许可证号为南房预字（2006）第X号。合同约定：房屋价款为x元；出卖人应于2007年12月28日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给黄某使用，但如遇下列特殊原因，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行为停某、停某，要求停某、气象部门记录日降雨量达到中雨连续三个小时以上，出卖人可据实延期；3、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接到资料的日期为准），等待验收或大量所需的时间除外。合同第九条约定，出卖人逾期交付商品房的违约责任为：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品住宅交付使用批准文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，黄某依约以现金和按揭贷款方式付清房款。2008年10月31日香格里拉花园二期B座经勘查、设某、建设、施工、监理五方验收合格，取得《建设某程质量竣工验收意见书》。2008年10月30日嘉士城公司在《南国早报》刊登交房通知并书面通知了黄某，告知其可于2008年11月5日起到香格里拉花园二期现场客服部办理房屋交接手续。黄某于2008年11月15日与嘉士城公司办理房屋交接手续并领取房屋钥匙。黄某在《房屋验收表》中注明了当日验收房屋时的情况，并在备注部分记录“未看到《建设某程质量认定证书》、《房地产开发建设某目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》、《楼宇验收记录表》”。黄某认为其所购买的房屋必须取得《工程竣工验收备案证》才达到双方约定的房屋交付条件，现嘉士城公司未能向其提交《工程竣工验收备案证》就不能视为嘉士城公司已经向黄某交付房屋，故黄某诉至法院。

在诉讼过程中，嘉士城公司主张据实延期交房的证据有：1、广西气象科技服务中心记录的南宁市晴雨天气实况，证明南宁市中雨以上的有42天；2、2007年10月14日南宁市人民政府办公厅下发《关于印发2007年“两会一节”期间建筑工地综合整治有关事项的通知》，要求全市范围从10月25日至11月3日停某整治（其中会展中心、民歌广场、金湖广场及东盟商务区周边、民族大道和20公里精品路线等重点地段建筑工地从10月20日至11月3日停某扬尘施工）；3、广西建设某于2007年8月2日以桂建质[2007]X号发布的《广西壮族自治区住宅工程质量逐套验收管理暂行规定》，规定住宅工程质量竣工验收实行逐套验收制度，因情事变更可以延期45天。

一审法院经审理认为：黄某、嘉士城公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应当认真履行合同约定的各项义务。黄某在合同签订后已将全部房款支付完毕，嘉士城公司应当按照合同的约定，将符合交付条件的商品房在规定的时间内交付给黄某使用。嘉士城公司主张住宅通过勘查、设某、建设、施工、监理五方验收合格，取得《建设某程质量竣工验收意见书》即达到了合格交付的标准，但黄某则认为嘉士城公司应当取得《工程竣工验收备案证》后才符合交付的条件。根据我国相关法律规定，建设某程经验收合格方可交付使用。双方在合同中约定房屋的交付条件是该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，但《工程竣工验收备案证》属备案性质材料，不属于行政许可审批。因此即使嘉士城公司没有能及时办理《工程竣工验收备案证》，也不当然说明嘉士城公司交付的工程质量不合格，不能够交付使用。当交付的房屋存在质量问题时，买受人依然可以按照国家有关规定及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的相关内容要求出卖人承担维修保质的责任。本案涉及的房屋于2008年10月31日取得《建设某程质量竣工验收意见书》，经勘查、设某、建设、施工、监理五方验收合格。黄某提交的《入伙通知书》，证实黄某对2008年11月5日可以办理房屋交付手续的情况是知晓的。在办理房屋交接手续时，黄某认为该房没有达到合同约定的交付条件，但并没有依照合同第十一条的约定拒绝交接，而是实际占有居住该房。故应当认定嘉士城公司已于2008年11月5日完成了房屋的交付。但嘉士城公司未能按照合同约定在2007年12月28日前将房屋交付给黄某，已构成违约，违约天数共计313天。关于嘉士城公司抗辩因政府行为及情势变更可延期112天交房的问题，按照合同约定：“气象部门记录日降雨量达到中雨连续三小时以上”的，可据实延期交房，嘉士城公司提交的证据只能证实降雨量达到中雨以上，不能证明降雨连续三个小时以上，且没有监理公司的监理日志印证，故对嘉士城公司主张由于降雨停某42天不予采信。2007年“两会一节”期间因政府要求停某施工10天，符合合同约定，可据实延期交房。因嘉士城公司没有证据证实其在“两会一节”期间是否处于扬尘施工阶段，故只支持停某天数10天。嘉士城公司还抗辩因广西建设某于2007年8月2日发布的桂建质[2007]X号《广西壮族自治区住宅工程质量逐套验收管理暂行规定》中规定，住宅工程质量竣工验收实行逐套验收的制度而导致延迟交房45天。住宅质量验收是交房的必经程序，实行逐套验收制度是完善验收制度，并没有增加验收的程序，而实行逐套验收制度后是否导致交房迟延45天，嘉士城公司是否实行了逐套验收，均无证据予以证实，故对嘉士城公司这一主张不予采信。综上，因政府原因嘉士城公司可据实延期交房10天，即嘉士城公司违约天数为303天，嘉士城公司应当向黄某支付逾期交房违约金共计x元（x元×0.0002×303天＝x元）。至于嘉士城公司主张违约金过高的问题，上述违约金的计算标准是双方在订立合同时共同协商确定的，该约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，对双方当事人均发生拘束力，嘉士城公司辩称违约金的计算标准过高，但未能就相关事实予以举证，故对嘉士城公司的抗辩理由，不予采纳。黄某要求嘉士城公司支付逾期付款违约金利息损失的诉讼请求，于法无据，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，该院判决如下：一、嘉士城公司应向黄某支付逾期交房违约金x元；二、驳回黄某的其他诉讼请求。案件受理费866元，由黄某负担459元，嘉士城公司负担407元。

上诉人嘉士城公司不服一审判决，上诉称：一审判决关于逾期交房天数事实认定错误。理由如下：1、一审判决认为嘉士城公司不能证明中雨降雨连续三个小时以上，不予认定嘉士城公司可以据实延期42天交房是错误的。气象部门的中雨、大雨等降雨量是以“日平均降雨量”作为衡量标准的，若日平均雨量达到了中雨的，则当天为“中雨”。反之，若当天24小时的平均降雨量达到中雨的，那么当天的降雨量中肯定有连续三个小时以上达到中雨降雨量，这个是不争的事实。也就是说，如气象部门的记录达中雨以上的，则日降雨量肯定达到连续三小时以上。本案，气象部门记录中雨以上的42天，嘉士城公司可据实延期42天交房。2、因南宁市人民政府于2007年5月30日下发的南府字[2007]X号《南宁市人民政府关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》中要求全市范围内的施工工地全面停某10天，我方确实根据政府的要求停某了施工，应该可以据实延期，一审不予认定此事实是错误的。3、一审判决认为实行逐套验收制度没有增加验收程序，不予认定嘉士城公司可延期45天交房的事实是错误的。在此之前工程竣工验收是实行“整栋验收制度”，实行每栋按要求进行抽检，若合格则整栋的竣工验收皆合格。后因广西建设某于2007年8月2日以桂建质[2007]X号发布的《广西壮族自治区住宅工程质量逐套验收管理暂行规定》中规定，住宅工程质量竣工验收实行“逐套验收制度”，即在整栋验收之前增加一个分户分项验收制度，先对每一户进行分户分项验收，再汇总进行整栋的抽检验收。逐套验收制度要求：每一户都分项进行房屋的尺寸、净高，门窗的尺寸、垂直度，墙体垂直度，地面平整度，外墙等近28项验收。同时还需将灯线，水管等的走向进行弹线标示。现场验收完毕后，根据每户进行约28项的资料整理，整理完毕之后再向质检站报送，质检站择定时期对整栋进行10％的抽检，以便核对材料的数据是否一致。本案B栋（共176户）相对之前实行的整栋验收而言我方因竣工验收延期将近45天时间。根据合同约定，等待验收的时间可相应延期；同时，政策的变化是政府行为，非双方所能预见，属情势变更。为此，嘉士城公司可据实延期45天交房。4、因南宁市人民政府办公厅于2007年10月10日下发的《关于印发2007年“两会一节”期间建设某地综合整治有关事项的通知》中要求全市范围内的施工工地全面停某15天。当时嘉士城公司工地正处于赶工的扬尘施工阶段，施工工地全面停某了15天。本案中，嘉士城公司可据实延期共112天。本案B栋于2008年11月5日正式交房。综上所述，一审判决存在错误，请求二审法院撤销一审判决，依法驳回黄某的诉讼请求。

被上诉人黄某答辩称：一、嘉士城公司根据《南宁市晴雨天气实况》，提出可以延期42天交房的要求明显不当。购房合同把“政府行为停某、停某、要求停某，气象部门记录日降雨量达到中雨连续三小时以上”当作一种特殊原因，约定“出卖人可据实延期”。本来，交房日期是商品房预售合同中不可或缺的利益点，本着诚实信用原则，除非不可抗力以及其它不可预料因素影响正常施工计划实施，出卖人不应附加各种条件免除己方责任。这就意味着即使出现合同约定的特殊原因，确实使得出卖人无法正常施工而导致延期交房，这个“据实”也应当是指因出现特殊原因确确实实影响到出卖人无法正常开展工作。但出卖人所出具的证据材料既不满足“中雨连续三小时以上”的条件，也不满足“确实因此而贻误施工”的“据实”条件，因此，嘉士城公司的请求得不到一审法院的支持是恰当的。首先，正常雨季影响不应成为延期交房的理由。其次，该证据只能证实合同期内当天降雨量平均达到中雨以上的天数。根据中国气象规定，中雨的标准是24小时内降雨量为10.0-24.9mm，是累计测量法，而不是嘉士城公司自认为的“日平均降雨量”衡量标准。根据气象规定，事实上只要连下2个小时，每小时降雨量达5mm以上，累计达到10mm，气象台就记录为中雨。依此类推，《南宁市晴雨天气实况》只能反映中雨记录情况，不能证明“中雨连续三小时以上”。且嘉士城公司也未能提供配套的监理公司的监理日志来印证因降雨造成贻误施工的事实，因此也不满足“据实”的条件。二、嘉士城公司根据《关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》，提出可以延期10天交房的要求明显不当。高考、中考影响施工活动是房产开发、建筑施工的常识，按诚实信用原则，理应在约定交房日期时考虑在内，排除在施工计划的可调整范围内，不应成为延期交房的免责条款。而且，该通告明确说明是依据有关法律法规规定，结合保障高考、中考顺利进行等常规社会活动需要而发出的，并没有额外给嘉士城公司造成禁止施工的负担，而是一种公民义务，不应成为延期交房的免责条款。该通知并没有要求停某，不符合合同的免责约定。嘉士城公司也未能提供配套的监理公司的监理日志来印证贻误施工的事实及贻误的具体时间，因此也不满足“据实”的条件。三、嘉士城公司以政府推出《广西住宅工程质量逐套验收管理暂行规定》为由，提出可以延期45天交房的要求明显不当。首先，合同中无此项免责约定。其次，住宅质量验收是交房的必经程序，实行逐套验收是完善验收制度、规范验收的行为。试想，如果不进行逐套验收，如何保证交付的房子符合质量要求这项管理投入即使没有标准规范加以约束，按照职业道德和一般管理常识要求，也是必然需要的。政府出台相关规定，是社会进步的必然要求，也是企业自身改进管理的责任。况且，没有证据证明嘉士城公司按照规定要求进行了逐套验收的操作。该规定第八条第四款明确规定：工程所有各套均验收合格后，逐套验收组按套出具由建设、施工、监理单位负责人签名确认后加盖各单位质量验收专用章的《住宅工程质量逐套验收表》，并作为《住宅工程质量保证书》的附件，在房屋合格交付使用时一并交予住户。同时，第十二条还规定：本暂行规定第十一条所列事项应当在住宅工程交付使用时，在住宅单元入口进行公示，公示时间不得少于一个月。实际上，这些东西黄某都没有看到，足见嘉士城公司根本没有按照规定操作。四、嘉士城公司依据政府下发的《关于印发2007年“两会一节”期间建设某地综合整治有关事项的通知》，提出可以延期15天交房的要求不当。“两会一节”影响精品线路两侧施工活动是南宁市房产开发、建筑施工的常识，按诚实信用原则，理应在约定交房日期时考虑在内，排除在施工计划的可调整范围内，不应成为延期交房的免责条款。该通知要求的是停某10天，重点地段停某扬尘施工15天。单凭该通知，也不能证实嘉士城公司受其影响贻误施工，更不能说明嘉士城公司当时正在扬尘施工期间。因此，嘉士城公司至少也要提供配套的监理公司的监理日志来印证，不能单凭嘉士城公司一面之词就给予认定。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

双方当事人除陈述诉辩主张外，未提供新的证据，且对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。

当事人争议的焦点：上诉人嘉士城公司能否据实延期交房112天

本院认为：嘉士城公司主张其可据实延期交房的天数，除一审已认定的10天外，还有中雨以上天气的42天、高中考期间通告全面停某的10天、“两会一节”期间通知停某扬尘施工的5天、逐套验收时间的45天。首先，双方合同约定的嘉士城公司因天气原因可据实延期交房的情形为“气象部门记录日降雨量达到中雨连续三个小时以上”，而嘉士城公司提供的由广西气象科技服务中心出具的《南宁市晴雨天气实况》所记录的天气实况并无“中雨连续三个小时以上”的情形，且根据中国气象规定，24小时内降雨量达到10.0－24.3即为中雨，并非连续三个小时以上降雨量达到10.0－24.3方为中雨，故不能说《南宁市晴雨天气实况》所记录的降雨量等级为中雨的有雨日，就是中雨连续三个小时以上的有雨日。因此，嘉士城公司主张凡《南宁市晴雨天气实况》记录的中雨日均可计为据实延期交房的日期，并无事实根据。况且，降雨是一定气候条件下常见的天气现象，嘉士城公司作为房地产开发的经营者，其在订立商品房买卖合同时，一般会且应该根据气候规律对当地的天气情况有所了解并在确定交房期限时予以考虑，因此，除气候极端异常造成的灾害性降雨外，一般的连续降雨天气并不当然构成延期交房的缘由。其次，近年来，南宁市中高考、“两会一节”期间要求在一定范围内停某建筑施工已成众所周知的事实，在商品房买卖合同订立时该要求已经存在，故上述要求亦不当然构成延期交房的缘由。同时，南府字[2007]X号《南宁市人民政府关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》要求的是“市区作为考点的学校200米范围内的建筑工地暂停某筑施工作业”、“市区范围内禁止进行产生环境噪声污染的各类施工作业”，而嘉士城公司并未举证证明其在2007年高考中考期间进行的施工作业属该通告禁停某围，也无监理公司的监理日志印证，故嘉士城公司要求将该通告确定的停某日计为据实延期交房的日期，并无事实根据。同理，嘉士城公司也未举证证明其在2007年10月20日至24日期间进行了《关于印发2007年“两会一节”期间建设某地综合整治有关事项的通知》要求停某作业的扬尘施工，又无监理公司的监理日志印证，其要求将该通知确定的停某扬尘施工日计为据实延期交房的日期，亦无事实根据。最后，嘉士城公司仅以《广西壮族自治区住宅工程质量逐套验收管理暂行规定》和《建设某程质量竣工验收意见书》为据，主张逐套验收导致交房迟延45天，却未举证证明是否存在逐套验收的事实，且双方合同中也未说明住宅工程质量验收实行的是“整栋验收”制度，嘉士城公司在“逐套验收”制度实行后也未将此事项告知黄某，故其不能以“逐套验收”制度的实行对抗黄某要求按合同约定的期限交房的请求。同时，嘉士城公司称“逐套验收”制度的实行构成情势变更，并不能成立。因为，只有在合同成立以后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，方适用情势变更原则。这种情势的变化是重大的，也就是作为合同基础的客观情况不仅发生了变化，而且这种变化对原合同的成立和履行有重大影响，其判断标准为是否导致合同基础丧失、是否致使目的落空、是否造成对价关系障碍。因此，“逐套验收”制度的实行并不构成情势变更，嘉士城公司以此为由主张变更交房期限并不能成立。综上分析，嘉士城公司的上诉理由，不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第㈠项、第一百五十八条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费866元，由上诉人南宁嘉士城物业投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长蒙恪民

代理审判员伍彦

代理审判员唐荣娜

二○一一年三月十四日

书记员刘忠二