湖南省衡阳市中级人民法院

民事判决书

（2011）衡中法民一终字第X号

上诉人（原审原告）魏某，男。

上诉人（原审原告）王某甲，女。

上诉人（原审原告）廖某，男。

上诉人（原审原告）汤某，男。

上诉人（原审原告）阎某，女。

上诉人（原审原告）许某，男。

上诉人（原审原告）邱某，男。

上诉人（原审原告）周某，男。

以上八上诉人委托代理人许某国，男。

委托代理人王某乙，男。

上诉人（原审原告）黄某，女。

上诉人（原审原告）李某，男。

被上诉人衡阳中天建设开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市西外环线中天星城院内。

法定代表人张某，该公司经理。

委托代理人龙斌，衡阳市X区法律援助中心律师。

上诉人魏某、王某甲、廖某、李某、汤某、阎某、许某、邱某、黄某、周某因与被上诉人衡阳中天建设开发有限公司（下称中天公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服湖南省衡阳市X区人民法院（2010）衡蒸民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月20日立案受理后，依法组成合议庭，于同年8月15日进行了庭前证据交换，8月16日公开开庭审理了本案。上诉人廖某、汤某、阎某、许某、邱某、黄某及其魏某、王某甲、廖某、汤某、阎某、许某、邱某、周某的委托代理人许某国、王某乙、被上诉人中天公司的委托代理人龙斌到庭参加了诉讼，上诉人李某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。

原审查明，2003年1月9日，衡阳市城市规划局绘制的国家康居示范小区•A级住宅衡阳市中天星城总平面规划图报送国家建设部后，被批准为国家康居示范小区。该图载明：总用地面积67,562平方米（合101.34亩）；一期用地面积61,485平方米，（合92.23亩，含中天星城御花园和鸿景园用地），其中一期御花园小高层X栋、鸿景园高层X栋，二期用地面积6,077平方米（合9.11亩，即万联阁用地），在万联阁地块上表明“二期工程”，建筑面积13,280平方米。2004年在建设中天星城一期工程项目过程中，原中天公司遇到严重资金困难，项目建设无法推进，为此，将未开发的即现在万联阁用地以3,680,000元转让给案外人衡阳市大千房地产开发总公司（以下简称大千公司），大千公司实际支付购地款为1,067,892元，尚欠2,612,108元未能支付，中天星城建设的资金困难仍无法解决。大千公司在无力支付购地款的情况下，同意由原中天公司牵线联系新的买受人，经原中天公司多次与衡阳市万联置业发展有限公司（下称万联公司）协商，万联公司同意购买现在的万联阁建设处土地使用权。通过衡阳市国土资源局挂牌竞拍，万联公司依法受让现在万联阁建设处土地。2006年9月18日，原中天公司与万联公司签订合作协议1份，该协议约定：万联公司所建项目，中天公司同意免费拆除双方交界处围墙并将其住宅部分纳入中天星城今后统一物业管理范围；中天公司原则上同意万联公司所建项目以“中天星城”冠名，但具体冠名方式需经中天公司同意后方可实施。2007年3月23日，万联公司为了所建项目的冠名等事项，与原中天公司签订补充协议1份，该补充协议约定：万联公司所取得土地本属中天星城二期，中天公司同意万联公司在此宗地块上开发项目命名为中天星城•万联阁；中天星城•万联阁住宅部分列入中天星城，共享园内环境并统一物业管理。在上述两份协议上加盖了原中天公司和万联公司的印章，经该院审核,该两份协议合法有效，中天星城•万联阁兴建之前，在万联公司受让的中天星城西南角土地上，搭设了建设中天星城御花园的临时工棚，在中天星城御花园与中天星城•万联阁交界处设有临时围墙。中天星城御花园于2006年开始预售，2008年10月，中天星城第一期开发建设的御花园通过竣工验收。据衡阳市房产管理局证实，中天星城第一期御花园共X栋X套房屋，截止2010年11月15日，已售359套，其中2006年9月18日前备案登记共10套。万联公司开发的中天星城•万联阁，于2007年11月动工兴建，2010年12月1日竣工，共建房屋240套，已售130套。万联公司在衡阳市房交会和拆除中天星城•万联阁与中天星城御花园交界处临时围墙时，中天星城御花园的业主，以中天星城小区的绿地、公路以及物业管理的住房等应归中天星城的业主所有，万联阁无偿共享中天星城的设施，侵害了中天星城业主的合法权利为由，阻止万联公司拆除交界处临时围墙，并要求中天公司建好中天星城•万联阁与中天星城御花园交界处的正式围墙。为此，当事人各方多次发生冲突，中天星城业主且多次组织上访，经各级政府多方组织协调未果。

另查明，2004年11月30日，中天公司向衡阳市X区城市建设管理局申请企业改制立项。2008年2月17日，中天公司改制完毕，由被告以9,430,000元竞买原中天公司的净资产，原衡阳市中天建设开发总公司更名为衡阳市中天建设开发有限公司。在拍卖特别说明中载明：本次衡阳市中天建设开发总公司承债式整体净资产拍卖，拍卖成交后，中天公司与明兴公司原签订的合作开发协议继续有效，在合作范围内对外签订的一切合同、协议，买受人应遵照执行，未履行完的继续履行。拍卖人对中天公司承债式整体净资产标的已依法展示，标的存在展示中提示的瑕疵，可能尚存在未知瑕疵。竞买人应对标的的情况自行调查和核实，交纳竞买保证金参加拍卖会既是对标的所有现状和瑕疵予以接受，并自愿承担标的风险或瑕疵可能造成的一切损失及预期利益的不获得，经成交，所有关于标的的瑕疵、风险由买受人承担等。

再查明，原中天公司在对外销售中天星城御花园商品房时，其宣传册中的效果图显示，万联阁建设处土地属中天星城小区范围，万联阁建设处土地与中天星城御花园交界处没有围墙，但万联阁建设处土地系绿化地，并未标明该绿化地属中天星城小区第二期工程建设用地。

原审认为，该案系建筑物区X区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有公有和共同管理的权利。根据原、被告双方的诉辩主张某查明的事实，该案的焦点问题是：中天星城•万联阁与中天星城交界处是否应当设立围墙。针对该焦点问题，该院作如下评判：

关于中天星城•万联阁与与中天星城御花园交界处是否应当设立围墙的问题。原告认为，原中天公司开发建设的中天星城是由国家建设部批准的“国家康居示范小区”。售房时，原中天公司向业主承诺，该小区X区，在其对外宣传的中天星城建筑总平面图上显示，中天星城西边即现在的万联阁建房地块为绿化用地。如果万联阁住宅并入中天星城小区，就不能达到中天公司售房宣传册中载明的容积率，中天星城业主就不能享受中天公司对业主承诺的权利，为保障中天星城业主的权利不受侵害，中天公司必须建好中天星城西边100米围墙。被告认为，原告系中天星城小区业主，原告请求建好围墙是应该的，但现在已有简易围墙，中天星城住宅与万联阁住宅并未相通。该院认为，中天星城住宅小区御花园的建筑物是2008年10月通过竣工验收合格的，在2006年9月18日和2007年3月23日，万联公司与原中天公司分别签订合作协议及补充协议时，中天星城御花园的购房户尚未依法取得房屋所有权，也未合法占有房屋，还不能称其为中天星城的业主。此时，原中天公司作为中天星城的开发商是中天星城的所有权人，原中天公司在合作协议及补充协议中承诺万联公司开发的万联阁与中天星城共享园内环境并统一物业管理，是其对自己实体权利的处分，中天星城•万联阁依法取得共享中天星城园内环境并统一物业管理的权利，从合作协议及补充协议签订之日起，原中天公司对中天星城的物权也随之受到一定的限制。虽然，原中天公司在对外销售中天星城御花园商品房时，其宣传册中的效果图显示，万联阁建设用土地系绿化地，也未标明该绿化地属中天星城小区第二期工程用地，但在万联阁与中天星城御花园交界处并没有围墙标示，万联阁建设用地亦属中天星城小区范围，中天星城•万联阁住宅部分列入中天星城，共享园内环境并统一物业管理，在整体上仍属封闭式小区。除此之外，原告没有证据证明被告另有建好中天星城•万联阁与中天星城御花园交界处围墙的承诺。万联公司与中天公司分别签订的合作协议及补充协议是在原告成为中天星城业主之前，该两份协议的签订与原告没有法律上利害关系。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张某，有负有举证责任当事人承担不利后果”的规定，原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第七十条、第七十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告魏某、王某甲、廖某、李某、汤某、阎某、许某、邱某、黄某、周某的诉讼请求。案件受理费3000元，由原告魏某、王某甲、廖某、李某、汤某、阎某、许某、邱某、黄某、周某负担。

宣判后，原审原告魏某、王某甲、廖某、李某、汤某、阎某、许某、邱某、黄某、周某不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定上诉人没有证据证明被上诉人另有建好中天星城御花园与万联阁交界处围墙的承诺，属于认定事实错误。在该案原审开庭时被上诉人对上诉人的诉讼请求即建好围墙已予以认可，并对各上诉人在购买房屋时，被上诉人口头承诺中天星城小区由一期“御花园”和二期“鸿景园”组成，小区是封闭式管理，并承诺现万联阁与中天星城交界处有封闭式围墙。对被上诉人已经承认的事实，上诉人无需举证。二、原审判决将属于同一主体的原购房人与现业主刻意区分，造成错误判决。因此，请求依法撤销原审判决，改判被上诉人履行封闭式中天星城小区的承诺，建好中天星城小区西边约100米围墙。

被上诉人衡阳中天建设开发有限公司辩称，请求二审法院根据本案事实依法公正作出判决。

在本院指定的举证期限内，双方当事人均没有提供新的证据。

经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。

另查明，上诉人魏某、王某甲、廖某、李某、汤某、阎某、许某、邱某、黄某、周某等中天星城御花园业主已于2011年3月16日将围墙建好，被上诉人对此没有异议。

本院认为，本院对中天公司与万联公司合作合同纠纷一案，业于2011年5月2日作出终审判决，该判决认定，本案上诉人虽与中天公司在2006年9月18日前既已签订商品房预售合同并已在政府相关职能部门备案登记，但由于中天星城一期御花园项目在2008年10月才竣工验收，且10位上诉人也未实际占有房屋，故本案10位上诉人在中天公司与万联公司签订合作协议之前并未成为中天星城一期御花园楼盘的业主。由于中天公司系中天星城一期御花园项目的建设用地所有权人，故中天公司系中天星城一期御花园项目物权的原始取得者，中天公司与万联公司签订的合作协议合法有效，该协议对中天公司的原始物权已经进行了一定的限制，而作为中天星城一期御花园项目物权的继受取得者，其所享有的物权应受中天公司原始物权的限制，因此，中天公司与万联公司的合作协议与本案10位上诉人缺乏法律上的利害关系。而本案10位上诉人的诉讼请求为请求依法判令被上诉人中天公司履行出售封闭式中天星城小区的承诺，建好中天星城西边约100米的围墙，上诉人该诉讼请求明显与本院上述生效判决的上述认定意见存在法律冲突，且本案10位上诉人在本案诉讼期间已经自行建好了中天星城西边约100米的围墙，中天公司并未表示反对，故上诉人的诉讼请求不仅缺乏法律依据，而且已不存在事实依据，应依法予以驳回。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3000元，由上诉人魏某、王某甲、廖某、李某、汤某、阎某、许某、邱某、黄某、周某负担。

本判决为终审判决。

审判长龙巍

代理审判员周某斓

代理审判员代立华

二○一一年十月十八日

书记员刘晨

校对责任人：代立华打印责任人：刘晨

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

……