原告（反诉被告）徐州金陵饭店购物中心有限公司。
被告（反诉原告）徐州盛德源商贸有限公司。
原告徐州金陵饭店购物中心有限公司（以下简称徐州金陵公司）与被告徐州盛德源商贸有限公司（以下简称徐州盛德源公司）租赁合某纠纷一案，本院于2008年11月17日立案受理后，于2009年11月10日作出（2008）徐民二初字第X号民事判决书，徐州盛德源公司不服提起上诉，江苏省高级人民法院经审理后，认为因二审出现新证据，致使原审判决认定事实不清，证据不足，于2010年4月20日作出（2010）苏商终字第X号民事裁定书，将本案发回重审。本院于2010年4月29日再次立案受理后，依法组成合某庭，于2010年7月20日和2010年8月20日两次公开开庭进行了审理。原告徐州金陵公司的法定代表人何平及委托代理人周俭俊、被告徐州盛德源公司委托代理人那利民、屈庆功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告徐州金陵公司诉称：2003年3月11日，原、被告双方签订《联营协议书》，约定被告自愿将坐落在徐州市X路X-X号盛佳大厦1-X楼计400O平方米建筑面积的房屋及附属设备给原告做商场使用；使用期限为5年；房屋的使用报酬按原告商场营业额的百分比缴纳最低为每年100万元；被告保证原告营业用的水、电、空某、消防设备等正常运行及维某和使用期限内被告不得以房产升值等理由要求增加使用报酬。协议签订后，被告在交付房屋时，因一楼的一百多平方米房屋被他人占用而无法让其退出，所以与原告磋商说：“自己正在洽谈购买X室大约有300余平米的房屋，估计一个多月后该房屋就能交付，交付后就给原告使用”，原告对此别无选择只有同意。而后被告确实把该X室交给原告使用。房屋交付后，原告出巨资装修后商场如期开业，双方履行《联营协议书》一年多无任何纠纷。后因商场门前彭某广场市政改造的围档和南京金鹰商场在原告商场的对面又开了一个六万平方米的商场，经营的内容也是百货，造成原告商场的营业额一落千丈。
2004年的下半年正是房屋市场低迷时期，被告因担心原告无能力继续履行协议造成房屋的再次空某，经过多次磋商，双方决定对《联营协议书》中的部分条款进行修改并在2004年9月13日签订《补充协议书》，约定将原《联营协议书》中的房屋使用年限由5年延长至10年半即到2013年底，原《联营协议书》中的第三条作废并改为：经营期间房屋及设备使用费（含能源、物业等费用）自2005年起至2008年12月31日按每年90万、2009年1月1日起至2013年12月31日按每年108万元，每年分两次交纳；并约定若被告违约，赔偿原告未摊完的装璜费用及帐面亏损数。2005年4月，被告向原告出具了授权书授权原告有权出租、转租《联营协议书》中约定的房屋。
补充协议签订后，双方履行至2007年底被告的法定代表人更换以前无任何纠纷。但自从被告的法定代表人更换以后，被告就开始以房屋使用费90万元太低为由，要求解除双方的租赁关系，但同时又不愿意按《联营协议书》和《补充协议书》中的约定承担解除后的赔偿等相关事宜，致使双方始终未能达成一致意见。而后被告的法定代表人曹亚平又以原告使用房屋中的X室是私人房产，她已接受该房主全权委托为由，连续采用打、砸的方式强行霸占了该X室，造成原告的承租经营户无法正常经营，致使原告减少租金收入30万元；继而被告又以《联营协议书》、《补充协议书》无效为由要求原告迁出经营场所。后来被告直接向1-X楼中的承租经营户发《告知函》施加压力，进而又采用拒绝原告向其交纳房屋使用费的方式企图直接解除双方的租赁关系并将责任推给原告；直至发展到以电某、消防设备存在隐患为由，在商场的醒目位置张贴告示宣布商场停业，2009年4月15日，被告以政府要求场地须“消防整改”为由，采用停电、封门等方式强迫原告以及承租经营户退出了正在经营的房屋。至2009年9月10日，是被告出示的政府文件规定的完成“消防整改”的最后期限，原告发函要求被告按期将消防整改后的场地交还给原告，但被告拒不理睬，紧接着该场地中就出现了南京肯德基有限公司徐州分公司、徐州市安购商业管理有限公司开始装潢以及装潢后公开经营，已侵犯原告的合某权利。为此原告向被告质问，但被告拒不做任何解释，而后原告只好发《告知函》，明确告知南京肯德基有限公司以及其徐州分公司以及徐州市安购商业管理有限公司，并要求其尽快撤出，但他们始终不予理睬，后原告到工商局调查得知，被告早在“消防整改”期内就已将房屋交给南京肯德基有限公司徐州分公司和徐州市安购商业管理有限公司使用，并且至今他们仍占据房屋继续经营。原告认为被告在《联营协议书》、《补充协议书》履行期间以“消防整改”为借口将原告以及承租经营户强行赶出房屋后，就将房屋另行交给他人使用的行为己构成根本性违约，且被告的违约行为直接造成原告的实际损失达（略）元，至2009年8月原告共垫付物业、电某（略）元，该款项被告应当向我公司偿还。
综上，原告认为在被告拒收租金的情况下，自己完全有理由用垫付的电某、物业费充抵自己相应所欠的租金，原告在履行协议过程中没有任何过错，而被告自从法定代表人更换以后就将原告及承租经营户强行赶出租赁房屋，后又将该房租赁给他人的行为己构成根本性违约，因此按《合某法》的相关规定被告应当向原告承担全部的赔偿责任。请求人民法院依法判令被告赔偿损失（略）元，偿还垫付的电某、物业费等（略）元，并承担本案诉讼费用。
本诉被告盛德源公司答辩称：一、双方对协议是否有效存在争议。徐州金陵公司在2009年4月15日撤离场地，导致合某无法履行的原因是消防问题。消防支队、安监局联合某文，要求必须解决消防隐患，应按合某约定演变的过程分清责任，联营协议第八条第一项明确规定，徐州金陵公司负责经营范围内的消防、治安等事宜，经营期间因管理不善造成的事故由原告承担。但其在实际经营期间，又与次承租户签订了多份租赁合某，2004年11月19日与乐购签订合某，2005年6月11日与徐州嘉宏公司签订合某。在转租合某中，均允许次承租户进行装修，改变内部设施、设备，另外徐州金陵公司将消防责任又向次承租人进行转嫁，内容基本为场地使用期间次承租户要负责门前三包、消防等工作。因多次内部装修改造，导致消防不合某，从而引起停业整改，是徐州金陵公司的过错导致消防问题存在重大隐患，并且导致双方合某无法履行，徐州金陵公司对于合某的不能履行有重大过错。徐州金陵公司认为一房两租，是对双方租赁关系的误解。徐州盛德源公司在解除合某后向徐州金陵公司发函要求解除合某，该函件到达徐州金陵公司双方合某解除，徐州盛德源公司不存在一房两租的情况。徐州金陵公司在合某履行过程中完全违背了双方订立合某的原意，是导致合某解除的重要原因。另外，徐州金陵公司自2008年6月开始拖欠房屋租金108万元，至今没有支付。根据合某法的规定，徐州盛德源公司发现徐州金陵公司在履行过程中财务恶化，有权中止履行合某，直至解除合某。因此，合某不能履行并且予以解除的责任在于徐州金陵公司。徐州金陵公司要求赔偿损失（略）元不应支持。二、徐州金陵公司要求支付电某、物业费（略）元的请求不能成立。对于物业费和能源费，双方在补充协议中约定，徐州盛德源公司承担物业、能源费是附条件的，一是徐州金陵公司将商场做自营使用；二是在徐州金陵公司有经营性亏损时进行补助；三是徐州金陵公司自营并营利后向徐州盛德源公司支付35%利润；四是徐州盛德源公司安排财务人员监督财务工作。在合某实际履行过程中，以上四项条件均不具备。徐州金陵公司没有将商场做自营使用，而是全部转租，亏损是管理性亏损，而非经营性亏损，并拒绝徐州盛德源公司安排人员监督财务工作，也没有支付35%的费用。故徐州金陵公司要求给付垫付物业、能源费无事实和法律依据。请求驳回徐州金陵公司的诉讼请求。
同时，徐州盛德源公司提起反诉称：双方签订的《联营协议书》、《补充协议书》应当确认自2009年7月31日解除，理由是：
1、由于徐州金陵公司的过错，导致消防、安全生产部门强行命令停业整改，致使双方合某无法继续履行，徐州盛德源公司损失巨大，无法实现合某目的。根据《合某法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合某目的”的规定，应予以解除；2、徐州金陵公司依据合某取得约定房产的经营权，其应当自主经营，但是徐州金陵公司却全部转租，其行为违反了双方订立合某时确立的使用金陵饭店品牌达到连锁经营的本意，故其行为也致使不能实现合某目的，应解除合某；3、徐州金陵公司自2008年6月起拖延支付1—X层房屋租金108万元，至今没有支付。江苏省高级法院《关于审理城镇房屋租赁合某纠纷案件若干问题的意见》第二十四条第4项规定“经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的，出租人要求解除租赁合某的，人民法院应予支持”；4、徐州金陵公司在经营中财务状况严重恶化，徐州盛德源公司在2008年给其发函后，至2009年7月份，其财务情况不仅没有任何改变，反而亏损愈加严重。依据《合某法》第六十八条的规定，徐州盛德源公司发现对方财务状况严重恶化后有权停止履行合某，在对方不能改善时有权解除合某；5、徐州盛德源公司在2009年7月30日向徐州金陵公司发函要求解除合某，7月31日函件到达。《合某法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合某的，应当通知对方。合某自通知到达对方时解除。徐州盛德源公司及时通知解除合某，至今已经一年，客观上合某也不可能继续履行，因此应当确认合某自2009年7月31日解除。
另外，徐州金陵公司长期拖欠巨额房屋使用费，不仅给徐州盛德源公司的经营造成巨大影响，也是一种严重的违约行为，应当依法承担违约责任，并赔偿因此造成的损失。请求人民法院依法判令确认双方2003年3月11日签订的《联营协议书》及2004年9月13日签订的《补充协议书》于2009年7月31日解除；判令徐州金陵公司支付拖欠的1-X层房屋使用费108万元，逾期付款违约金25万元；支付拖欠的X室房屋使用费91万元，逾期付款违约金70万元；赔偿损失28万元。
徐州金陵公司针对徐州盛德源公司的反诉，答辩称：一、徐州盛德源公司在2004年3月19日给徐州金陵公司的传真件，完全能确定二楼新增面积以及相关的租金问题，双方是将其纳入《联营协议书》的范畴进行协商并至该传真日止，双方仍没有就该租金问题形成一致意见，因此不能从该传真得出“双方就二楼新增面积的年租金已经达成是18.2万元约定”的结论。二、《补充协议书》中确定的房屋及附属设备使用费金额，应当是已经将二楼新增面积即X室的租金纳入其中。徐州盛德源公司是2003年4月将二楼新增面积即X室交给原告使用的，于2004年3月19日双方仍没有就该房屋的使用费或租金问题达成一致意见。但《补充协议书》的签订时间是原告实际占用X室后的一年半之后，并是双方在协商该房屋的租金期间，并且双方均己确定将该问题纳入《联营协议书》的保底金额中协商。因此，《补充协议书》中确立的租金数额应当是包含了二楼新增面积即X室的租金。三、徐州金陵公司有x元的租金未向徐州盛德源公司支付，但徐州盛德源公司欠原告垫付的电某、物业费达（略）元，经相互抵销后徐州盛德源公司仍欠款x元。所以徐州盛德源公司要求原告支付拖欠1-X层房屋使用费108万元，逾期付款的违约金25万元的诉讼请求依法不能成立。四、《联营协议书》明确约定消防设备的提供以及相关的维某、维某、定期检查均是徐州盛德源公司必须履行的义务，其在长达多年的日常维某、定期检查的过程中从没有向原告提出承租户有何不妥的行为，而且在授权原告有转租权时也没有附条件，此后双方在该义务问题上也无相关转移的约定，因此徐州盛德源公司要求原告承担合某解除的责任并承担消防整改的28万元费用的诉讼请求没有任何依据。五、徐州盛德源公司以原告转租、拖欠房租、懈怠履行消防义务为理由向贵院提出的确认《联营协议书》《补充协议书》于2009年7月31日解除的诉讼请求因没有事实依据，不能成立；徐州盛德源公司利用消防整改为借口将原告赶出租赁房屋后，又将该房屋另行租赁给他人造成了本案合某不能实际继续履行的事实，因此徐州盛德源公司应承担合某解除的全部责任。六、原告同意解除合某的前提是徐州盛德源公司必须承担合某解除的全部责任，基于原告在2009年4月15日就被徐州盛德源公司强行赶出租赁场地的事实，因此徐州盛德源公司应从该日期起向原告赔偿合某不能履行的全部损失。综上，徐州盛德源公司的反诉理由没有任何事实依据，其反诉请求依法不能成立。
根据徐州金陵公司、徐州盛德源公司的诉辩意见，本案的争议焦点为：本诉部分：一、双方签订的《联营协议书》、《补充协议书》是否已经实际解除，解除日期的确定及导致解除的过错责任如何确定；二、徐州盛德源公司按照《联营协议书》应当向徐州金陵公司交付的4000平方米房产中是否包括盛佳大厦一楼X平方米的门面房；三、徐州金陵公司主张赔偿损失应否得到支持及数额如何确定；四、徐州金陵公司主张的电某、物业费等（略）元负担主体的确定及数额如何确定。反诉部分：一、X室房产是否由徐州盛德源公司无偿提供徐州金陵公司使用；二、徐州盛德源公司主张的1-X层房屋使用费、X室房屋使用费及逾期付款违约金是否有事实和法律依据；三、消防整改费用承担主体及数额如何确定。
徐州金陵公司围绕争议的焦点，向本院提交了下列证据材料：
1、徐州金陵公司与徐州金辰集团有限公司（以下简称金辰公司，后该公司更名为徐州盛德源商贸有限公司）于2003年3月11日签订的《联营协议书》一份，证明徐州金陵公司对盛佳大厦1-X层房产有合某的使用权，金辰公司应对该房产的水电某消防设施进行维某，本协议名为联营实为租用。
2、2004年9月13日，徐州金陵公司与金辰公司签订的《补充协议书》一份，证明金辰公司保证一至五楼产权属于自己，并自愿将使用期限延长至2013年12月31日，使用费2009年至2013年期间每年是108万元，约定徐州金陵公司分两次交纳。
3、2005年5月24日，金辰公司法定代表人陈雷出具的授权书一份，证明徐州金陵公司对金辰公司交付的房产享有转租权。
4、2005年11月24日，金辰公司出具的授权书一份，证明金辰公司追认交给徐州金陵公司使用的一至五楼房屋面积为4300.64平方米，同时确认房屋的产权属于金辰公司。
5、2008年1月7日，金辰公司出具给徐州金陵公司的告知函一份，证明金辰公司法定代表人于2007年12月底变更为曹亚平。
6、2007年1月7日曹亚平出具给徐州金陵公司的告知函、2007年12月19日曹亚平出具给徐州金陵公司的通知、2008年6月17日徐州百诚鞋业要求减免租金的报告，证明金辰公司交付的房屋有部分产权不属于自己而产生纠纷，并给徐州金陵公司造成60万元的租金收入损失。
7、徐州百诚鞋业出具给市委书记、市长的《关于徐州市百诚鞋业商场被砸不能正常经营的紧急报告》，证明金辰公司的法定代表人指使他人侵占已经交给徐州金陵公司使用的房屋，徐州金陵公司的合某经营权益遭到侵犯。
8、2008年4月28日，金辰公司出具给徐州金陵公司的《解除转租授权书通知》及复函，证明金辰公司没有任何理由单方解除联营协议书。
9、2008年8月11日，金辰公司分别发给李宁专卖店、徐州百诚鞋业的告知函，证明金辰公司要求两经营户退出营业场所，导致联营协议无法履行，构成根本违约。
10、2008年6月11日，徐州金陵公司发给金辰公司的通知函、6月16日的回函一份、8月17日的复函各一份，证明金辰公司不告知其公司帐号的行为，导致徐州金陵公司无法向金辰公司支付2008年下半年45万元的租金。
11、公告照片两张及金辰公司于2008年8月18日向徐州市春华物业公司出具的申请书一份，证明金辰公司已实际实施了解除联营协议的违约行为。
12、徐州公正会计师事务所有限责任公司于2008年3月13日出具的审计报告一份，证明金辰公司应承担违约责任的数额。
13、照片一组，证明金辰公司2009年4月16日采取封门等非法手段导致百诚鞋业、李宁专卖店撤出经营场地，并将同一房屋另行租给南京肯德基有限公司徐州分公司、徐州市安购商业管理有限公司使用，其行为构成根本违约，给徐州金陵公司造成重大经济损失。
14、徐州金陵公司与合某市百诚鞋业有限公司于2006年12月29签订的协议书一份，证明因金辰公司违约导致向百诚鞋业赔偿撤场费用210万元。
15、徐州金陵公司与徐州市乐购百货店于2006年4月21日签订的联营协议书一份，证明金辰公司逼迫徐州市乐购百货店所属的李宁专卖店撤场，徐州金陵公司应赔偿其损失至少为45万元。
16、电某、物业费缴费清单一组，证明金辰公司未按联营协议补充协议第二条履行交纳电某及物业费的义务，徐州金陵公司共垫付电某、物业费（略）.48元。
17、徐州市X区百诚鞋业商场于2009年1月2日出具给徐州金陵公司的函告一份，证明金辰公司采用非法手段侵占X房间，给徐州金陵公司造成租金损失42万元。
18、徐州市工商行政管理局企业登记资料查询表一份，证明徐州金辰集团有限公司于2009年2月20日更名为徐州盛德源商贸有限公司。
19、2009年9月10日，徐州金陵公司给徐州盛德源公司的函，证明徐州金陵公司在“消防整改”期间的第一时间就向徐州盛德源公司主张自己对租赁房屋的使用和转租权。
20、徐州金陵公司于2009年9月30日和10月10日分别发给南京肯德基有限公司、南京肯德基有限公司徐州分公司、徐州市安购商业管理公司的告知函，证明在徐州金陵公司明确告知的情况下，南京肯德基徐州分公司、徐州市安购商业管理公司还占据房屋使用并不做任何释明，其行为有与盛德源公司恶意串通的嫌疑。
21、徐州市工商行政管理局关于南京肯德基有限公司徐州分公司、徐州市安购商业管理公司的工商资料查询表及徐州盛德源公司与南京肯德基有限公司签订的租赁合某，证明徐州盛德源公司是徐州市安购商业管理公司的控股股东，他们之间的转租存在恶意。徐州盛德源公司将一房二租的行为致使《联营协议书》、《补充协议书》无法继续履行，构成根本性违约。
上述证据经徐州盛德源公司质证，意见为：第一、对徐州金陵公司提供的证据1至证据12，从形式上对上述12份证据真实性无异议，但对证明内容持有异议，该组证据不能作为803万元损失的依据。
第二、对联营协议书、补充协议书的真实性无异议，联营协议中约定了固定交纳联营费的条款，该条款违反了国家强制性规定，应为无效协议。而且由于徐州金陵公司及次承租户多次装修的方案均没有报徐州盛德源公司同意，因此，所引起的消防隐患责任应当由徐州金陵公司承担。合某履行中，徐州金陵公司没有按照协议内容履行，故不应由徐州盛德源公司支付物业、水电某。
第三、关于金辰公司向徐州市春华物业公司出具的函，原告据此证明租赁房屋的面积为4300平方米，但双方在项目合某协议及联营协议中约定的面积为4000平方米。1至X楼房产证上的面积是4120平方米，租赁给徐州金陵公司的面积是4000平方米，剩余120平方米是金辰公司与广济药店形成的租赁关系。
第四、双方来往的函件只能证明双方对相关问题进行交涉，不能据此证明金辰公司将第三人的房产交给徐州金陵公司无偿使用，X室房产的使用问题从合某项目开始至发生纠纷期间，双方一直对使用费问题进行协商，徐州金陵公司无偿使用五年的时间拒不交纳相关的费用，金辰公司在多次致函致电某法得到解决的情况下自行收回房屋符合某律规定。
第五、对一组照片的真实性无异议，但不能证明金辰公司违约，被告是根据市X区政府下发的文件采取的消防整改措施。徐州盛德源公司是在向徐州金陵公司发出解除函后，才将房产交付给肯德基公司与安购公司使用，也是避免经济损失扩大的合某行为。
第六、对徐州金陵公司与百诚鞋业、乐购百货签订的合某真实性无异议，该证据与本案没有关联性，金辰公司没有限制百诚鞋业进行经营，如果徐州金陵公司提前终止合某应由徐州金陵公司自行承担违约责任，徐州金陵公司也不能证明徐州盛德源公司存在过错及其主张的损失已经产生。
第七、电某、物业管理费交费单与本案无关联性，不能证明徐州金陵公司的观点，联营协议及补充协议没有规定是由金辰公司承担物业管理费及电某。
第八、对工商局登记资料的真实性无异议。
第九、对2009年9月10日的函，认为不能证明邮寄的就是该函件，且邮件回执上也没有注明相应的内容。即使徐州金陵公司发出该函件，要求交还房屋，其请求也不应得到支持。
第十、对于2009年10月10日的告知函，认为原告在徐州盛德源公司已发函解除合某，且已经实际离场的前提下，不再享有原房屋使用权。
第十一、对徐州盛德源公司与南京肯德基有限公司签订租赁合某的真实性没有异议。
徐州盛德源公司围绕争议焦点，提供下列证据材料：
第一组证据：联营协议、补充协议书一份，证明金辰公司向徐州金陵公司提供的营业用房面积为4000平方米，双方是合某联营关系，徐州金陵公司按照营业额的4%、5%、6%向金辰公司支付房屋使用费。补充协议违背了双方及金辰公司与南京金陵公司签订的协议书，是无效协议。另外联营协议也证明了徐州金陵公司不知道帐户无法履行支付租金没有事实依据。
第二组证据：
1、2003年9月26日徐州金陵公司致金辰公司的函。
2、2003年9月28日金辰公司致徐州金陵公司回复的函。
3、2003年8月21日金辰公司致徐州金陵公司的函。
4、2004年3月19日金辰公司致徐州金陵公司回复的函。
5、2003年8月1日金辰公司致徐州金陵公司的函。
6、2003年4月1日金辰公司与徐州金陵公司签订的协议书。
7、2005年8月4日徐州市嘉宏物贸发展有限公司致徐州金陵公司的函。
8、2005年8月8日徐州金陵公司致金辰公司的函。
9、2005年8月8日徐州金陵公司致徐州市嘉宏物贸发展有限公司的函。
10、2006年7月26日、2007年1月23日徐州金陵公司致金辰公司的回函二份。
11、2007年1月16日、2007年1月26日、2007年2月1日陈雷致徐州金陵公司的函三份。
12、2007年8月21日徐州金陵公司致金辰公司的回函及陈雷于2007年8月9日致徐州金陵公司的函。
13、2007年12月20日陈雷出具的授权曹亚平处理X室房产的委托书。
14、2008年2月27日曹亚平发至合某市百诚鞋业有限公司收回X室房产的通知。
15、2008年5月20日金辰公司致徐州金陵公司终止合某意见书。
16、2008年6月12日金辰公司致徐州金陵公司的函。
17、2008年8月6日金辰公司致徐州金陵公司要求其支付租金的复函。
18、2008年5月5日徐州金陵公司致金辰公司的复函。
19、2008年6月18日徐州金陵公司致金辰公司的告知函。
20、2008年8月4日徐州金陵公司致金辰公司的函。
该组证据证明：X室房屋为联营协议之外额外增加的房产，双方往来函件一直对X室的使用费进行交涉、协商，徐州金陵公司未按约定内容交纳房屋使用费。
第三组证据：徐州金陵公司经营收支等相关情况的说明，证明徐州金陵公司每年仅收取100多万元的租金而其支出的成本费用达90多万元，且支出属于违规、违法。徐州金陵公司占据了徐州市最佳位置、最好的房产经营而没有任何效益，与承诺大相径庭，仅是靠转租取得微薄的收益。
第四组证据：徐州市X区房屋租赁指导价格》，证明金辰公司出租房产应得收入在500万元左右，徐州金陵公司转租收入仅为100万余元。
第五组证据：
1、徐州市电某台播放的徐州百诚鞋业堵塞消防通道的录像（2009年2月20日刻录），证明不是金辰公司提供的消防设备有问题，而是徐州金陵公司转租的租赁户百诚鞋业将消防通道堵塞造成的，徐州金陵公司向法庭出示的照片和公示只能说明营业场所有安全隐患而不是设备有问题。
2、徐州市X区公安消防大队、徐州市安全生产管理局、徐州市X区人民政府发布的通知书七页，证明金辰公司收到通知后向徐州金陵公司、李宁专卖店、百诚鞋业、市中级法院、徐州公安局、物业公司等发出的告知函。封门是因为存在重大隐患，需要整改。
第六组证据：2002年2月28日金辰公司与徐州医药股份有限公司康乐药店签订的《经营场所租赁合某》一份，证明在原、被告双方签订合某协议前，金辰公司将一楼X平方米的场地已租赁给康乐药店，租赁期限从2002年3月1日至2008年2月29日。
以下证据为重审期间提供：
第七组证据：1、1999年6月10日，徐州市公安局消防支队《关于盛佳大厦消防验收合某同意投入使用的意见》，证明徐州盛德源公司的房产在交付前，经过消防验收合某，并经消防部门同意后投入使用。
2、2003年6月2日泉山区公安消防大队《关于徐州金陵饭店购物中心内部装修工程消防验收合某同意的意见》、2003年6月3日徐泉公消检查[2003]X号《消防安全检查意见书》及《人员密集场所消防安全专项整治单位自查整改报告表》，证明徐州盛德源公司将房产交付后，徐州金陵公司经过内部装修，已经改变内部消防布局，变更消防设备，根据《联营协议》的约定，维某责任由金陵公司承担。
3、照片一组，证明2004年11月19日徐州乐购百货进场装修；2005年6月11日徐州嘉宏物贸发展有限公司进场装修；2006年4月21日徐州乐购百货再次进行装修；2006年12月29日合某市百诚鞋业有限公司进场装修，以上多次装修改变了原始消防设施，徐州金陵公司应当和次承租户共同承担维某责任。
4、徐州金陵公司与徐州市嘉宏物贸发展有限公司于2005年6月11日签订的协议书一份，证明该协议书约定徐州市嘉宏物贸发展有限公司可以进行再次装修，因装修改变了消防设施，应由徐州金陵公司承担消防责任。
5、徐州金陵公司与次承租户的关于消防问题的函，包括：
（1）2004年12月13日徐州乐购百货发给徐州金陵公司的函；
（2）2004年12月30日徐州金陵公司发给徐州乐购百货的函；
（3）2005年7月28日徐州金陵公司发给徐州乐购百货的函；
（4）2007年1月15日徐州金陵公司发给徐州乐购百货的通告函；
（5）2007年1月17日徐州金陵公司发给徐州乐购百货的通告；
（6）2007年1月23日徐州金陵公司发给徐州市X区百诚鞋业商场的函
证明租赁房屋产生的消防问题，是由于次承租户装修不规范所引起，徐州金陵公司有重大违约行为。
6、徐州市X区公安消防大队分别于2008年2月21日和2008年4月21日对徐州市X区百诚鞋业商场的行政处罚决定书、徐州市公安消防支队《关于安购商城内部装修工程消防验收合某同意的意见》（徐公消验[2009]第X号）、徐州华泰消防电某检测事务所于2009年11月24日作出的《建筑工程消防设施检测报告》，证明徐州盛德源公司按照政府相关部门及消防部门的整改要求，将消防隐患整改完毕，经过消防验收合某，并同意投入使用。
第八组证据：1、徐州公正会计师事务所有限公司于2009年12月28日作出的《司法鉴定报告书》（徐公司会鉴字[2009]X号）、徐州金陵公司的内部审计报告各一份，证明徐州金陵公司各年营业收入不均衡，从2006年至2009年3月，已无自营性收入，变为仅靠租金差额维某。经营的转变违反了双方合某协议所约定经营的项目。徐州金陵公司在经营过程中财务状况严重恶化，徐州盛德源公司有权中止履行合某，在对方不能改善时有权解除合某。
2、2008年5月20日金辰公司向徐州金陵公司发出的终止合某意见书，证明在徐州金陵公司出现欠租的情况下，并考虑到其财务亏损问题，发函告知其应当予以全面审计，清偿债务。
3、2009年7月30日金辰公司发给徐州金陵公司的复函，证明在向徐州金陵公司发函后近一年时间，徐州金陵公司的财务状况没有任何改善，仍属于严重恶化，故发函要求解除合某。
4、2009年8月7日徐州金陵公司的回函，证明徐州金陵公司接收了解除合某的函，合某解除。
第九组证据：1、2004年1月5日徐州金陵公司发给金辰公司的函，证明徐州金陵公司建议新增的X室每年的租金为18.2万元。
2、2004年3月19日金辰公司发给徐州金陵公司的函，证明金辰公司同意徐州金陵公司的意见，达成新增租金标准为每年18.2万元的一致意见。因此，徐州金陵公司应当支付拖欠的X室的租金91万元。
第十组证据：对盛佳大厦的消防问题进行整改的证据一组，包括消防工程施工合某、设计委托协议、承揽合某、买卖合某、检测合某及发票等，证明徐州盛德源公司因徐州金陵公司的过错对消防问题进行整改，实际支出费用28万元，该笔费用应当由徐州金陵公司承担。
徐州金陵公司对上述证据的质证意见如下：
第一，对第一组证据真实性无异议，认为双方的关系不是联营关系而是租赁关系。
第二，对第二组证据中2007年12月20日的委托书有异议，认为委托书并不能证明是陈雷本人所签。对其它证据真实性均认可，但认为该组证据不能证明双方就X室房产形成了租赁关系，充其量只是要约，X室房产是对一楼X平方米房产不能交付部分的交换。
第三，对第三组证据、第四组证据真实性无异议，对证据内容有异议，认为与本案没有关联性。
第四，对第五组证据的真实性无异议，但认为录像的内容与公告的内容没有关联性，该份公告发给的是顾客并不是公司。金辰公司发现了百诚鞋业有违反消防规定的行为首先应告知徐州金陵公司而不应发公告或预约采访录像，且如果违反了消防法规应由消防部门按规定处罚。徐州金陵公司接到整改通知后要求金辰公司将消防部门批准的消防整改方案和施工、竣工的期限告知徐州金陵公司并由徐州金陵公司安排。
第五，对第六组证据的真实性有异议，金辰公司与徐州金陵公司签订合某时，金辰公司一层都有承租户，合某签订后金辰公司清理了原承租户，但原承租户康乐药店没被清理。
第六，对在重审期间徐州盛德源公司提供的证据，徐州金陵公司认为不属于新证据不予质证，经本院释明本案系发回重审案件不存在是否有新证据的问题，建议徐州金陵公司从维某自己合某权益的角度进行质证，但徐州金陵公司仍不质证。
本院根据徐州金陵公司的申请调取了如下证据：
1、2009年6月10日对盛佳大厦1-X层的现场勘验笔录一份，证明徐州金陵公司的财务室因消防整改被金辰公司拆除，所有财务账册由金辰公司暂时控制保管，导致徐州金陵公司无法向法院提交财务凭证原件。
2、2009年8月25日对徐州市春华物业管理有限公司经理曹邦春的调查笔录一份，证明徐州金陵公司提供的电某、物业费发票、收据复印件是真实的，电某、物业费已由徐州市春华物业管理有限公司实际收取。
经质证，徐州金陵公司对上述证据无异议，徐州盛德源公司对勘验笔录的真实性无异议，对调查笔录有异议，认为电某、物业费实际是由次承租户缴纳，不应由徐州盛德源公司负担该笔费用。
本院对徐州金陵公司、徐州盛德源公司提供的上述证据材料及本院调取的证据认证如下：
一、关于徐州金陵公司提供的相关证据
第一，徐州盛德源公司对徐州金陵公司提供的21份证据中的证据16真实性有异议，对其余20份证据形式上真实性无异议，该20份证据同本案存在关联性，可以作为认定案件事实的依据。
第二，徐州盛德源公司对徐州金陵公司提供的第16份证据中的物业费、电某财务票据真实性、关联性有异议，但因徐州盛德源公司对本院制作的勘验笔录无异议，对本院作出的调查笔录虽有异议但无证据证明，故本院依法确认徐州金陵公司提供电某、物业费票据真实合某性，可以作为认定案件事实的依据。
二、关于盛德源公司提供的相关证据
第一，徐州金陵公司对徐州盛德源公司提供的第二组证据中陈雷出具的授权委托书、2003年9月28日徐州金陵公司发给金辰公司的函及第六组证据租赁协议的真实性有异议，因金辰公司同康乐药店的租赁协议正在实际履行，徐州金陵公司对授权委托书以及2003年9月28日的函没有提供反证证明其质证意见，故本院依法确认上述三份证据真实、合某，可以作为认定案件事实的依据。
第二，因徐州金陵公司对徐州盛德源公司提供的除上述三份证据之外的其他证据形式上的真实性无异议，且与本案存在关联性，可以作为认定案件事实的依据。但徐州金陵公司对徐州盛德源公司提供证据的证明对象有异议，本院将结合某它证据对证据的证明效力予以综合某判。
第三，徐州金陵公司对徐州盛德源公司在重审期间提供的证据拒绝质证，应视为自愿放弃自己的权利。虽然徐州金陵公司没有质证，但徐州盛德源公司均提供了证据的原件，本院对徐州盛德源公司在重审期间提供的证据予以确认，可以作为认定案件事实的依据。
三、关于本院依职权调取的证据
第一，因徐州金陵公司、徐州盛德源公司对本院作出的勘验笔录真实性无异议，对勘验内容亦无异议，故可以作为定案依据。
第二，徐州盛德源公司虽对本院作出的调查笔录持有异议，并认为徐州市春华物业管理有限公司的陈述内容与事实不符，根据徐州金陵公司与次承租人签订的合某，物业费、电某应当由次承租户承担，而非徐州金陵公司承担。但徐州市春华物业管理有限公司的陈述能证明徐州金陵公司向本院提交的电某、物业费发票所载内容已实际发生，徐州盛德源公司虽对此持有异议，但没有提供反证证明电某、物业费票据是虚假的，故本院结合某验笔录认定电某、物业费票据真实、合某、客观，本院对调查笔录的内容予以确认。
经审理查明：2003年3月，金辰公司与南京金陵饭店购物中心有限公司签订《项目合某协议书》，约定由南京金陵饭店购物中心有限公司出资280万元并负责吸纳70万自然人股本，金辰公司出资50万元共同注册设立“徐州金陵饭店购物中心有限公司”。金辰公司拟将其所有的位于盛佳大厦1F-5F的4000平方米房屋提供给徐州金陵公司作为商场使用，同时约定了房屋使用费的计算标准。项目合某协议书签订后，金辰公司、南京金陵公司按照约定履行了出资义务，注册成立了徐州金陵公司。
2003年3月11日徐州金陵公司与金辰公司签订《联营协议书》，约定的主要内容为：金辰公司将坐落在盛佳大厦1F-5F（附平面图）计4000平方米建筑面积的房屋及附属设备给徐州金陵公司做商场使用，期限为五年，即从2003年5月1日至2008年4月30日止，使用期满后徐州金陵公司在同等条件下有续约优先权；房屋及附属设备使用费为：第一年按不含税的营业收入的4%提取、第二年起按不含税营业收入的5%提取，年营业收入超过3000万元以上的部分按6%提取，经营期间使用费每年最低不少于100万元，时间以合某约定的时间为准。费用按月结算，在次月前10个工作日内给付。每拖延一天加罚3%的违约金；房屋及附属设备租赁期间，金辰公司保证并承担营业办公用电、水、电某、空某、照明、通讯、消防等设备并确保其正常运转，运行所发生费用由徐州金陵公司承担；在房屋及附属设备租赁期间内，徐州金陵公司负责经营范围内的消防、治安等安全管理工作，经营期间如因徐州金陵公司管理不善照成的事故损失由其负责。
2003年4月1日，徐州金陵公司与金辰公司签订《协议书》一份，约定：“金辰公司为向徐州金陵公司再提供二楼X.23平方米及外立面装修工程的正常进行，向徐州金陵公司申请预付房屋使用费人民币一十五万元，金辰公司在徐州金陵公司应付房屋使用费中先期冲抵此款，并提供合某票据。”协议签订后，金辰公司将其原法定代表人陈雷个人名下的盛佳大厦二楼X室房屋交付给徐州金陵公司经营使用。《联营协议书》签订后，金辰公司同徐州金陵公司就新增面积使用费的标准多次发函协商，但没有形成最终意见。
2004年9月13日，金辰公司与徐州金陵公司签订《补充协议书》一份，约定：原联营协议约定的使用年限变更为十年半，即从2003年5月1日至2013年12月31日止，使用期满后徐州金陵公司在同等条件下享有续约优先权；原联营协议第三条作废并修改为：将经营期间房屋及附属设备使用费（含能源、物业等费用，下同）自2005年1月1日起至2008年12月31日止按每年90万元、2009年1月1日起至2013年12月31日止按每年108万元计算。本协议签定后一个月内支付次年房屋及附属设备使用费，以后的租金每年分两次支付。徐州金陵公司经营若达到盈亏平衡（含按合某期分摊乙方的装修费和经营亏损数）后利润的35%作为补充使用费支付给金辰公司。徐州金陵公司须按约定时间支付房屋及附属设备基本使用费及补充使用费，每拖延一天加罚千分一的违约金。
2005年5月24日，金辰公司原法定代表人陈雷向徐州金陵公司出具授权书，授权徐州金陵公司在《联营协议书》及《补充协议书》的范围内享有全权转租的权利。
2006年4月21日，徐州金陵公司与徐州市乐购百货店签订《联营协议书》一份，约定徐州金陵公司将盛佳大厦一层428平方米的房产租给该公司经营品牌服饰使用。期限自2006年4月1日至2009年12月30日，徐州市乐购百货店在同等条件下享有续约优先权。2006年4月至2007年3月的费用为85万元，以后各年的费用在前一年费用的基础上再递增3%直至期满，费用包含场地使用费、空某费、物业管理费、水费、电某、服务费等。徐州金陵公司在本案审理过程中陈述，虽然与徐州市乐购百货店没有签订从租赁期满后继续租赁的协议书，但徐州市乐购百货店已经表示要继续租赁。
2006年12月29日，徐州金陵公司与合某市百诚鞋业有限公司签订《协议书》一份，约定徐州金陵公司将盛佳大厦2-X层3691.2平方米的房产租赁给该公司作为商场使用，期限自2007年1月1日至2013年12月31日，2007年的费用为110万元、2008年的费用为120万元、2009年的费用为126万元、2010年的费用为132.3万元、2011年的费用为138.9万元、2012年的费用为145.8万元、2013年的费用为153万元。
2007年1月7日，曹亚平以个人名义致函徐州金陵公司，称受陈雷委托，决定收回盛佳大厦X室房产，并要求徐州金陵公司支付X室房产自2003年5月1日至2007年12月31日的使用费70万元。2007年1月16日、2007年1月26日、2007年2月1日，陈雷三次致函徐州金陵公司，称因徐州金陵公司一直未缴纳二楼X室房产的使用费，要求该公司搬出X室房产。2007年12月20日，陈雷授权曹亚平代为管理X室房产，代为收取租金或收回房屋。2007年12月29日，曹亚平以个人名义要求徐州金陵公司在接到通知后一个月内交出长期占用的二楼X室房产，并要求徐州金陵公司支付X室的使用费70万元。2008年2月27日，曹亚平以个人名义向徐州金陵公司的次承租户合某市百诚鞋业有限公司发函，要求该公司于2008年3月1日前交出二楼X室房产。2008年5月，双方争议的盛佳大厦X室房产被曹亚平收回。
2008年4月28日，金辰公司致函徐州金陵公司，解除由金辰公司原法定代表人陈雷作出的准许徐州金陵公司可以进行转租的授权，并收回盛佳大厦1-X层的4000平方米房产。2008年5月20日，金辰公司向徐州金陵公司发出《终止合某意见书》，要求该公司2008年5月31日前清空某屋，并愿意补偿100万元。
2008年上半年的租金已经交纳，为了继续履行合某，徐州金陵公司于2008年6月11日、6月16日，两次致函金辰公司，要求金辰公司提供开户行及账号，以便支付2008年下半年租金45万元。2008年6月17日，合某市百诚鞋业有限公司致函徐州金陵公司，称2008年5月6日金辰公司法定代表人曹亚平带人强行将二楼X室封门，造成损失，要求徐州金陵公司减免租金30万元。2008年8月16日，金辰公司发出公告，决定从2008年8月18日进行消防整改。2009年3月24日徐州市X区公安消防大队向盛佳大厦发出重大火灾隐患限期整改通知书，该通知书认定盛佳大厦存在如下消防隐患：火灾自动报警系统损坏、无应急照明，部分疏散指示标志损坏、部分楼层将自然排烟口遮挡，无法自然排烟、大厦西侧消防通道不通畅、百诚鞋业缺少疏散电某一部。并要求盛佳大厦于2009年9月10日前整改完毕。2009年4月12日，金辰公司向徐州金陵公司、徐州李宁专卖店、百诚鞋业发函，定于2009年4月17日进行消防整改，要求上述三单位三日内清空某屋。2009年4月15日，金辰公司按期进行消防整改施工，盛佳大厦1-X层次承租户停止经营，并撤离经营场所。
2009年7月1日，徐州盛德源公司将盛佳大厦2-X层的房屋交由徐州市安购商业管理有限公司经营管理，并以徐州市安购商业管理有限公司名义对2-X层的消防设施进行整改，支出整改费用28万元。2009年8月13日，徐州盛德源公司与南京肯德基有限公司签订租赁合某，约定将盛佳大厦X层390平方米的房屋租赁给南京肯德基有限公司使用，租赁期限自2009年8月14日至2024年9月13日。
因双方诉争的房产，已经被徐州盛德源公司出租给南京肯德基有限公司及通过徐州市安购商业管理有限公司出租给他人进行经营。经本院释明后，徐州金陵公司在重审过程中不再主张要求继续履行合某，并同意解除合某。
2009年2月20日，徐州金辰集团有限公司更名为徐州盛德源商贸有限公司，法定代表人由曹亚平变更为苗发。徐州盛德源公司亦是徐州金陵公司的股东之一。
另查明：根据徐州金陵公司提供的财务票据，徐州金陵公司从2005年度至2009年期间支出的电某、物业费数额如下：2005年度支出物业费x.6元，支出电某x.4元；2006年度支出物业费x.4元，支出电某x.68元；2007年度支出物业费x.80元，支出电某x.8元；2008年度支出物业费8227.8元，支出电某x.4元；2009年度支出物业费3656.8元，支出电某x.8元。以上合某费用总额为（略）.48元。
本院认为：南京金陵饭店购物中心有限公司与金辰公司签订的《项目合某协议书》、徐州金陵公司与金辰公司签订的《联营协议书》及《补充协议书》，均是合某当事人的真实意思表示，合某内容并未违反国家法律、法规的规定，应认定合某有效，双方当事人均应全面履行协议确定的义务。2003年3月11日徐州金陵公司与金辰公司所签订《联营协议书》在当事人之间建立了联营合某关系，2004年9月13日徐州金陵公司与金辰公司签订《补充协议书》后，双方将联营合某关系变更为租赁合某关系。在以上协议履行过程中，金辰公司更名为徐州盛德源公司，故应由变更后的徐州盛德源公司承继金辰公司的权利、义务。
一、关于双方签订的《联营协议书》、《补充协议书》是否已经实际解除的问题。根据《中华人民共和国合某法》第九十三、九十四条的规定，合某解除分为约定解除与法定解除两种情形。本案中，双方在《联营协议书》、《补充协议书》上并没有约定单方解除合某的条件，即没有约定赋予对方单方合某解除权，虽然徐州盛德源公司于2008年4月28日向徐州金陵公司发函，要求收回盛佳大厦1-X层的4000平方米房产，即作出了要求解除合某的意思表示，但双方也未就解除《联营协议书》、《补充协议书》达成一致意见，且徐州金陵公司在接到徐州盛德源公司关于解除合某的通知后，仍然继续经营涉案房产。故本案当事人不能行使约定解除权。
本案确定合某是否已经解除的关键是分析解除合某是否符合某定条件。首先，因徐州盛德源公司是徐州金陵公司的股东之一，并在最初的协议中约定提取徐州金陵公司一定比例的营业收入作为场地使用费，虽然在后来经营过程中，双方修改了协议内容，授权徐州金陵公司可以对经营场地进行转租，但双方当事人签订租赁合某的最初目的就是互相利用对方优势，通过合某促进共同发展。然而，从2007年开始双方一直争执不断，现双方已缺乏最基本的信任，并在2009年4月15日，徐州金陵公司及次承租户全部撤离诉争的盛佳大厦1-X层房产，后该房产被徐州盛德源公司全部租赁给第三人用于经营活动，客观上本案已丧失了继续履行合某的现实可能性，在这种情况下强制徐州盛德源公司继续履行合某义务是不可能的，即履行不能。且徐州盛德源公司的上述行为已经导致合某目的不能实现。故本院认为双方签订的《联营协议书》、《补充协议书》已实际解除。
二、关于导致《联营协议书》、《补充协议书》解除的过错责任问题。徐州盛德源公司认为导致合某解除的原因是徐州金陵公司没有按时交纳租赁费用、将诉争房屋转租、财务状况严重恶化及导致消防隐患被有关部门责令整改。本院认为，如前所述因双方没有约定单方解除合某的条件，故徐州盛德源公司应根据《合某法》第九十四条的规定行使合某解除权。
第一，在双方签订的合某履行期间，并未发生因不可抗力致使合某目的不能实现的情形；
第二，徐州金陵公司虽然没有根据约定及时交纳2008年7月以后的租金，但是截至徐州金陵公司在2009年4月15日撤离诉争的盛佳大厦1-X层房产时所欠的租金数额并不大，而且在2008年4月28日，徐州盛德源公司（金辰公司）就向徐州金陵公司通知要求徐州金陵公司停止转租行为。2008年5月20日，徐州盛德源公司（金辰公司）通知徐州金陵公司要求徐州金陵公司在2008年5月31日前将房屋清空某付，此后，双方就应否移交房屋等相关问题多次函来函往，说明双方就租赁合某自2008年7月以后是否应继续履行已经产生严重分歧。期间徐州金陵公司多次向徐州盛德源公司发函要求其告知银行账号，以便交纳所欠租金，说明徐州金陵公司并未表示不履行其交纳租金的义务。故徐州盛德源公司认为徐州金陵公司累计六个月未交纳租金，可以要求解除合某的理由不能成立；
第三，关于徐州金陵公司将诉争房屋转租行为能否导致合某解除的问题。根据《合某法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合某。本案中，徐州盛德源公司（金辰公司）的原法定代表人陈雷在2005年5月24日出具授权书，授权徐州金陵公司在《联营协议书》、《补充协议书》范围内有全权转租的权利。徐州盛德源公司（金辰公司）在2008年4月28日发出《解除转租授权书的通知》，主要内容为：根据徐州盛德源公司（金辰公司）的董事会决议，解除陈雷签发的准许转租的授权书，说明徐州盛德源公司（金辰公司）对陈雷签发授权书是认可可的。故徐州金陵公司将诉争房屋转租的行为经过了徐州盛德源公司（金辰公司）的认可。徐州金陵公司将诉争房屋转租行为不能导致合某解除。
第四，关于因诉争房产存在消防隐患被有关部门责令整改的问题。在经营期间，2009年3月24日徐州市X区公安消防大队向盛佳大厦发出重大火灾隐患限期整改通知书，认定盛佳大厦存在消防隐患，说明盛佳大厦的消防设施不符合某防规范要求。但是，因诉争房产存在消防隐患被有关部门责令整改并不必然导致合某目的不能实现，因为消防主管机关并未作出停业整改的意见，只是要求限期整改，完全可以边经营边整改，即使为了保护消费者的人身安全和社会公共安全停业整改，也可以在消防隐患解决后，继续履行合某；
第五，徐州盛德源公司提供证据证明徐州金陵公司在经营过程中经营状况严重恶化，并认为可以根据《合某法》第六十八条的规定解除合某，首先，徐州盛德源公司提供的证据不足以证明徐州金陵公司在经营过程中经营状况严重恶化；其次，即使徐州金陵公司出现了经营严重恶化状况，徐州盛德源公司根据该条规定也只享有中止履行的权利，在未向徐州金陵公司通知并给徐州金陵公司恢复履行能力的合某期间的情况下，徐州盛德源公司不能享有解除合某的权利。
综上分析，致使合某目的不能实现从而导致合某解除的原因是徐州盛德源公司在徐州金陵公司及次承租户撤场后，将诉争房产全部租赁给第三人用于经营活动，导致其与徐州金陵公司之间签订的《联营协议书》、《补充协议书》不能继续履行。徐州金陵公司对于合某解除并不存在过错，应由徐州盛德源公司承担合某解除的过错责任。
三、关于确定合某解除日期的问题。虽然双方当事人对2009年4月15日徐州金陵公司及次承租户全部撤离诉争的盛佳大厦1-X层房产的事实没有异议，但因撤场的原因是按照消防主管机关的要求，对盛佳大厦存在的消防隐患进行整改，故不能以徐州金陵公司及次承租户的撤场时间来确定合某解除时间。既然导致合某解除的原因是徐州盛德源公司将诉争房产全部租赁给第三人用于经营活动，致使合某目的不能实现，故应以徐州盛德源公司将诉争房产租给他人的时间作为确定合某解除的时间。虽然徐州盛德源公司将诉争的房屋在不同的时间租给不同的第三人，但在2009年7月1日将盛佳大厦2-X层的房屋交给徐州市安购商业管理有限公司经营时，已经形成本案双方当事人租赁协议中绝大多数的房屋无法交付继续履行的事实出现，此时，徐州盛德源公司的行为已属根本违约。故本院确认双方签订的《联营协议书》、《补充协议书》的解除日期为2009年7月1日。
四、关于导致盛佳大厦因存在消防隐患被消防部门限期整改的过错责任问题。
第一，徐州盛德源公司对盛佳大厦存在安全隐患被消防部门限期整改负有过错责任。2009年3月24日徐州市X区公安消防大队向盛佳大厦发出重大火灾隐患限期整改通知书，该通知书认定盛佳大厦存在如下消防隐患：火灾自动报警系统损坏、无应急照明，部分疏散指示标志损坏、部分楼层将自然排烟口遮挡，无法自然排烟、大厦西侧消防通道不通畅、百诚鞋业缺少疏散电某一部。说明徐州盛德源公司提供的消防设施不符合某防规范要求依据《联营协议书》的约定，徐州盛德源公司（金辰公司）负有维某消防设备正常运转的义务，故徐州盛德源公司对盛佳大厦1-X层停业整改负有过错责任；
第二，徐州金陵公司对其次承租户在经营过程中堵塞消防通道，违反消防法规，导致盛佳大厦1-X层存在安全隐患而被消防部门限期进行消防整改亦负有过错责任。徐州盛德源公司提供的徐州电某台制作的新闻节目视频证据，证明徐州百诚鞋业有限公司在经营过程中堵塞消防通道，违反消防法规，是导致进行消防整改的原因之一。根据《联营协议书》的约定，徐州金陵公司负有维某消防设备正常运转的义务，故徐州金陵公司在经营过程中负有消防安全管理责任，并应对其次承租户的经营过程中导致存在消防安全隐患负责。故，徐州金陵公司应因未尽到安全管理责任对盛佳大厦1-X层停业整顿进行消防整改承担相应过错责任。
五、关于徐州盛德源公司按照《联营协议书》应当向徐州金陵公司交付的4000平方米房产中是否包括盛佳大厦一楼X平方米的门面房的问题。
第一，《联营协议书》和《项目合某协议书》中均确定徐州金陵公司使用盛佳大厦1-X层房屋的面积为4000平方米，但《联营协议书》附件中徐州盛德源公司的房屋产权证上1-X层的面积为4120平方米，约定的面积与房屋产权证上的面积并不相符。
第二，在双方当事人签订协议之前的2002年2月28日，徐州盛德源公司（金辰公司）与徐州广济连锁药店有限公司康乐药店签订了《经营场所租赁合某》，且徐州金陵公司对该份证据的真实性无异议，此时一楼X平方米的场地已被租赁给康乐药店，而租赁期限至2008年2月29日。因此，《联营协议书》约定交付的4000平方米的房产不包括盛佳大厦一楼康乐药店租用的120平方米房产。
六、关于徐州金陵公司主张赔偿损失应否得到支持及数额如何确定的问题。首先，因徐州盛德源公司的过错导致双方当事人之间的租赁合某解除，徐州盛德源公司理应承担赔偿损失的违约责任；其次，徐州金陵公司主张赔偿损失（略）元的依据是将房屋租赁给他人经营后收取的租金与应向徐州盛德源公司交纳租金的差额（自2009年4月16日计算至合某履行期满），即可得利益损失。根据《合某法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合某义务或者履行合某义务不符合某定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合某履行后可以获得的利益。因此，徐州金陵公司主张可得利益损失并无不当。但可得利益的损失，是由于合某一方的违约，致使合某的主要义务没有得到适当的履行，进而造成合某非违约方的合某可得利益无法实现，最终导致合某非违约方应当增加而未能增加的利益，故可得利益损失不能超过违反合某一方能预见到或者应当预见到的因违反合某可能造成的损失。就本案而言，徐州金陵公司可得利益的损失包括：1、自撤场次日至合某解除期间即2009年4月16日至2009年6月31日，徐州金陵公司应收取次承租户租金扣除其应向徐州盛德源公司交纳租金后的租金损失，该部分损失系消防整改造成，但因双方均有过错，该部分损失应由双方当事人进行分担；2、合某解除至合某履行期满期间即2009年7月1日至2013年12月31日徐州金陵公司应收取次承租户租金扣除其应向徐州盛德源公司交纳租金后的租金损失，该部分损失系徐州盛德源公司根本违约造成，徐州金陵公司并不存在过错，应由徐州盛德源公司全部承担。
虽然徐州金陵公司与徐州市乐购百货店之间的租赁合某履行期限仅至2009年12月31日，之后的租赁合某尚未签订，但作为徐州盛德源公司在通过自己的行为解除合某时，能够预见到可能会造成的损失应该就是徐州金陵公司与合某市百诚鞋业有限公司、徐州市乐购百货店签订租赁合某中约定的租金，再扣除徐州金陵公司应向其交纳的租金，而在解除合某时，徐州盛德源公司并未与他人签订租赁合某。故应该以徐州金陵公司与合某市百诚鞋业有限公司签订租赁合某中约定的租金为依据，以与徐州市乐购百货店签订租赁合某中约定的租金为参考，而不能以徐州盛德源公司与他人之间的租赁合某中约定的租金作为计算损失的依据。具体而言：
1、徐州金陵公司与合某市百诚鞋业有限公司签订的协议中约定，2009年的费用为126万元、2010年的费用为132.3万元、2011年的费用为138.9万元、2012年的费用为145.8万元、2013年的费用为153万元。撤场至合某解除的时间为2009年4月15日至2009年6月31日，共2.5个月，这期间的费用为126万元/年×2.5月=26.25万元。2009年7月1日至2009年12月31日的费用为126万元/年×6月=63万元。合某解除之前的费用为26.25万元，合某解除之后的费用合某63+132.3+138.9+145.8+153
=633万元。
2、徐州金陵公司与徐州市乐购百货店签订的协议中约定，2006年4月至2007年3月的费用为85万元，以后各年的费用在前一年费用的基础上再递增3%直至期满，故在参照该协议时，自2007年4月至2013年12月31日亦应在前一年的基础上再递增3%。即2006年4月至2007年3月的费用为85万元，2007年4月至2008年的3月的费用为85+85×3%=87.55万元，2008年4月至2009年3月的费用为87.55+87.55×3%=90.18万元，2009年4月至2010年3月的费用为90.18+90.18×3%=92.89万元，2010年4月至2011年3月的费用为92.89+92.89×3%=95.68万元，2011年4月至2012年3月的费用为95.68+95.68×3%=98.55万元，2012年4月至2013年3月的费用为98.55+98.55×3%=101.51万元，2013年4月至2014年3月的费用为101.51+101.51×3%=104.56万元。因徐州金陵公司与徐州盛德源公司之间的协议履行期限至2013年12月31日届满，故2014年1月至3月的租金应予以扣除，2013年4月至2013年12月31日的费用为104.56万元/年÷12月×9月=78.42万元。2009年4月15日至2009年6月31日期间的费用为92.89万元/年×2.5月=19.35万元，2009年7月1日至2010年3月的费用为69.67万元。合某解除之前的费用为19.35万元，合某解除之后的费用为69.67+95.68+98.55+101.51+78.42
=443.61万元。
3、确定徐州金陵公司应向徐州盛德源公司交纳的租金数额。双方在补充协议中约定自2009年至2013年每年108万元，2009年4月15日至2009年6月31日期间的租金为108万元/年×2.5月=22.5万元，2009年7月1日至2009年12月31日期间的租金为108万元/年×6月=54万元，2010年至2013年的租金为108万元/年×4年=432万元。撤场至合某解除期间的租金为22.5万元，合某解除之后的租金为54+432=486万元。
综合1-3所述，合某解除至合某履行期满期间即2009年7月1日至2013年12月31日，徐州金陵公司应收取次承租户租金扣除其应向徐州盛德源公司交纳租金后的租金损失为633+443.61-486=590.61万元，该部分损失由徐州盛德源公司全部承担。
4、自撤场次日至合某解除期间即2009年4月16日至2009年6月31日，徐州金陵公司应收取次承租户租金扣除其应向徐州盛德源公司交纳租金后的租金损失为26.25+19.35-22.5=23.1万元，因该部分的损失由双方当事人进行分担，本院确定徐州盛德源公司应承担的数额为11.55万元。
综上，徐州盛德源公司应赔偿徐州金陵公司的可得利益损失数额为11.55万元+590.61万元=602.16万元。对于徐州金陵公司超过该数额的部分，本院不予支持。
七、关于徐州金陵公司主张的电某、物业费等（略）元负担主体的确定及数额如何确定问题。本院认为，徐州盛德源公司应当向徐州金陵公司支付垫付的物业费、电某（略）元。具体理由如下：
首先，虽然双方在《联营协议书》中约定应由徐州金陵公司按时足额向徐州盛德源公司（金辰公司）交纳物业、水电某，但双方又在《补充协议书》中约定：将经营期间房屋及附属设备使用费（含能源、物业等费用，下同）自2005年1月1日起至2008年12月31日止按每年90万元、2009年1月1日起至2013年12月31日止按每年108万元计算。且双方约定《联营协议书》、《补充协议书》内容不一致时，以《补充协议书》为准，因此，《补充协议书》中的约定变更了《联营协议书》的内容，即徐州盛德源公司每年收取的租金中包含能源、物业等费用，故徐州金陵公司在经营期间发生的物业费、电某应由徐州盛德源公司承担。
其次，徐州金陵公司提供的物业费、电某等票据虽为复印件，但本院进行现场勘验时，可以确定徐州金陵公司的财务账册被徐州盛德源公司控制，从而导致徐州金陵公司无法向本院提交票据原件。徐州金陵公司虽然与次承租户约定物业费、电某由次承租户承担，但该约定不能改变徐州金陵公司与徐州盛德源公司之间对电某、物业费约定条款的效力，且本院在对徐州春华物业管理有限公司的经理进行调查时，该公司经理陈述徐州金陵公司向本院提交的电某、物业费发票所载内容已实际发生，均为徐州金陵公司交纳，徐州盛德源公司虽对此持有异议，但没有提供证据证明电某、物业费票据是虚假的。因此，可以认定电某、物业费票据真实有效。
综上，徐州金陵公司向本院提交的票据能够证明从2005年度至2009年度垫付的物业费、电某总额为（略）.48元，现徐州金陵公司仅主张（略）元，不违反法律规定，本院予以支持。
八、关于盛佳大厦二楼X室房产是否由徐州盛德源公司（金辰公司）无偿提供徐州金陵公司使用的问题。
第一，《联营协议书》确定使用的4000平方米房屋不包括二楼X室房产，该房产为《联营协议书》约定之外新增加的房产。徐州盛德源公司（金辰公司）提供的2003年8月1日致徐州金陵公司的函、2003年8月21日致徐州金陵公司的函、2003年9月26日徐州金陵公司致徐州盛德源公司（金辰公司）的函、2003年9月28日徐州盛德源公司（金辰公司）致徐州金陵公司的回复函及2004年3月19日徐州盛德源公司（金辰公司）致徐州金陵公司的函，可以证明二楼X室房屋并非因不能交付一楼康乐药店120平方米房屋而由徐州盛德源公司（金辰公司）无偿提供给徐州金陵公司使用，双方多次就X室房产使用费标准进行函来函往协商，但未能最终达成书面意见。故不能认定为置换或无偿使用；
第二，2003年4月1日的协议书是徐州盛德源公司（金辰公司）确保徐州金陵公司正常营业预支15万元费用以进行征购X室房屋及搬迁补偿，不能证明X室房产交由徐州金陵公司无偿使用；
第三，2004年9月13日签订的《补充协议书》中，并没有将二楼X室房屋归入《联营协议书》及《补充协议书》约定交付房屋的范围。2005年11月24日徐州盛德源公司（金辰公司）出具的授权书只能证明徐州金陵公司向物业公司缴纳物业费的面积应为其实际使用的4300.64平方米，不能证明徐州盛德源公司（金辰公司）追认《联营协议书》约定交付徐州金陵公司使用的房屋面积为4300.64平方米。
因此，盛佳大厦二楼X室房产并非由徐州金陵公司无偿使用，故徐州金陵公司应向徐州盛德源公司支付X室的租金。关于租金的具体数额问题。虽然双方未就X室的租金数额问题签订协议，但根据双方之间往来的函件内容，可以确定X室的租金数额为每年18.2万元。现徐州盛德源公司主张X室5年的租金91万元有事实和法律依据，本院予以支持。
九、徐州金陵公司对于应向徐州盛德源公司支付2008年下半年租金及2009年撤场之前的租金没有异议，故对于徐州盛德源公司关于要求徐州金陵公司支付2008年下半年租金及2009年撤场之前租金的诉讼请求，本院予以支持。对于2009年4月15日撤场之后至合某实际解除期间的租金，因徐州金陵公司撤场的原因系消防整改，而双方当事人对于消防整改均存在一定过错，不应免除徐州金陵公司缴纳这期间租金的责任，而应由双方进行合某分担。对于2008年下半年租金为45万元均没有异议，因徐州金陵公司于2009年4月15日撤场，故2009年撤场之前的租金为108万元/年×4.5月=40.5万元。撤场之后至合某解除期间即2009年4月16日至2009年6月31日的租金数额为108万元/年×2.5月=22.5万元，根据双方的过错，确认由徐州金陵公司承担22.5万元中的11.25万元。综上，本院确认徐州金陵公司应向徐州盛德源公司支付2008年下半年租金及2009年合某解除之前的租金数额为45+40.5+11.25=96.75万元，对于徐州盛德源公司超过该数额的部分，本院不予支持。
十、关于徐州盛德源公司主张拖欠1-X层租金、X室租金的逾期付款违约金是否有事实和法律依据的问题。本院认为，徐州金陵公司不应支付拖欠1-X层租金96.75万元的逾期付款违约金，但应支付拖欠X室租金的逾期付款违约金。具体理由如下：
首先，双方约定的租金支付方式为每年分两次支付，并未约定具体的付款时间。徐州金陵公司已经支付了2008年上半年的租金45万元。但徐州盛德源公司（金辰公司）却在2008年4月28日通知徐州金陵公司解除对转租的授权，并于2008年5月20日，通知并要求徐州金陵公司在2008年5月31日前将房屋清空某付，说明双方就租赁合某能否继续履行已经产生严重分歧。且徐州盛德源公司（金辰公司）多次向次承租户通知要求撤场，直至2009年4月15日，徐州金陵公司及其次承租户全部撤场，期间徐州金陵公司亦多次向徐州盛德源公司（金辰公司）发函要求告知账号以便交纳租金。即在徐州盛德源公司（金辰公司）没有要求收回经营场地之前，徐州金陵公司一直按时足额交纳租金，且由于徐州盛德源公司应向徐州金陵公司支付电某、物业费等费用160余万元，两者相抵后，徐州盛德源公司仍欠付徐州金陵公司的款项，因此，不能认定徐州金陵公司拖欠1-X层租金的行为属于违约行为。故，徐州盛德源公司要求徐州金陵公司支付拖欠1-X层租金96.75万元逾期付款违约金的诉讼请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。
其次，因双方诉争的X室是在《联营协议书》、《补充协议书》约定之外新增加的面积，并非由徐州盛德源公司（金辰公司）无偿提供给徐州金陵公司使用，故徐州金陵公司应及时缴纳X室的租金。虽然双方没有约定具体的付款期限，但根据双方在《补充协议书》中的约定，每年应分两次支付，并应与1-X层的租金一并支付。但因直至2004年3月份，双方才就租金的具体数额达成一致意见，故2003年4月至2004年3月的租金不应支付逾期付款违约金。2004年4月至2008年5月的租金应及时给付，因双方并未约定付款的时间，可以根据双方签订的《补充协议书》内容及交易惯例来确定付款时间，因每年的租金系18.2万元，2004年4月至2005年3月的租金，应分别在2004年4月1日前支付一半即9.1万元，2004年10月1日前支付另一半即9.1万元；以此类推，2005年4月至2006年3月的租金，应分别在2005年4月1日前支付9.1万元，2005年10月1日前支付9.1万元；2006年4月至2007年3月的租金，应分别在2006年4月1日前支付9.1万元，2006年10月1日前支付9.1万元；2007年4月至2008年3月的租金，应分别在2007年4月1日前支付9.1万元，2007年10月1日前支付9.1万元；2008年4月至5月的租金数额为18.2万元/年×2月=3.03万元，应在2008年4月1日前支付。徐州金陵公司没有按照上述期限及时履行付款义务，应承担逾期付款违约责任。但因双方没有约定逾期付款违约金的计算方式，且徐州盛德源公司主张的计算标准为日千分之一，标准过高，本院依法确认为按照中国人民银行规定的同期贷款利率的1.3倍作为计算标准。
十一、关于徐州盛德源公司主张的消防整改费用承担主体及数额如何确定的问题。双方在签订协议之初，诉争房产的消防设施经过消防部门的检验合某并同意投入使用，在履行合某过程中，历经多次装修，导致存在消防隐患被消防部门限期整改，对于因整改产生的费用28万元，因双方均存在一定的过错，根据双方的过错大小并综合某案案情，本院确定徐州金陵公司应向徐州盛德源公司赔偿因整改消防设施的损失为14万元。对于徐州盛德源公司超过该数额的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合某法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、徐州金陵饭店购物中心有限公司与徐州盛德源商贸有限公司于2003年3月11日签订的《联营协议书》、2004年9月13日签订的《补充协议书》均于2009年7月1日解除；
二、本诉被告徐州盛德源商贸有限公司于本判决生效后十五日内向本诉原告徐州金陵饭店购物中心有限公司赔偿可得利益损失602.16万元；
三、本诉被告徐州盛德源商贸有限公司于本判决生效后十五日内向本诉原告徐州金陵饭店购物中心有限公司支付电某、物业费（略）元；
四、反诉被告徐州金陵饭店购物中心有限公司于本判决生效后十五日内向反诉原告徐州盛德源商贸有限公司给付盛佳大厦1-X层（不包含X室）的租金96.75万元；
五、反诉被告徐州金陵饭店购物中心有限公司于本判决生效后十五日内向反诉原告徐州盛德源商贸有限公司给付盛佳大厦X室的租金91万元；
六、反诉被告徐州金陵饭店购物中心有限公司于本判决生效后十五日内向反诉原告徐州盛德源商贸有限公司支付拖欠X室租金的逾期付款违约金（逾期付款违约金为以下计算结果的总和，计算方法是：以9.1万元为本金，自2004年4月1日起计算至本判决生效后确定的给付之日止；以9.1万元为本金，自2004年10月1日起计算至本判决生效后确定的给付之日止；以9.1万元为本金，自2005年4月1日起计算至本判决生效后确定的给付之日止；以9.1万元为本金，自2005年10月1日起计算至本判决生效后确定的给付之日止；以9.1万元为本金，自2006年4月1日起计算至本判决生效后确定的给付之日止；以9.1万元为本金，自2006年10月1日起计算至本判决生效后确定的给付之日止；以9.1万元为本金，自2007年4月1日起计算至本判决生效后确定的给付之日止；以9.1万元为本金，自2007年10月1日起计算至本判决生效后确定的给付之日止；以3.03万元为本金，自2008年4月1日起计算至本判决生效后确定的给付之日止，以上计算的标准均为中国人民银行规定的同期贷款利率的1.3倍）；
七、反诉被告徐州金陵饭店购物中心有限公司于本判决生效后十五日内向反诉原告徐州盛德源商贸有限公司赔偿因消防设施整改的损失14万元；
八、驳回本诉原告徐州金陵饭店购物中心有限公司的其它诉讼请求；
九、驳回反诉原告徐州盛德源商贸有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费x元，保全费5000元，合某x元，由本诉原告徐州金陵饭店购物中心有限公司负担x元，本诉被告徐州盛德源商贸有限公司负担x元。反诉案件受理费x元，由反诉被告徐州金陵饭店购物中心有限公司负担x元，反诉原告徐州盛德源商贸有限公司负担x元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：江苏省南京市农业银行山西路支行；帐号：（略）。
审判长魏志名
代理审判员耿德举
代理审判员李琳
二○一一年六月十三日
书记员李媛媛
