原告重庆市某物业管理有限责任公司，住所地重庆市X区××路××号。

法定代表人李某，总经理。

委托代理人吴某，男，X年X月X日出生，汉族，重庆市大足县人，该公司职员，住（略）。（特别授权）

委托代理人康某，女，X年X月X日出生，汉族，重庆市X区人，该公司职员，住（略）。（一般授权）

被告重庆市X区业主委员会，住所地重庆市X区内廉租房门市X号。

负责人刘某，主任。

被告韩某，男，X年X月X日出生，汉族，重庆市X区人，待业，住（略）。

原告重庆市某物业管理有限责任公司(以下简称某物业公司)与被告重庆市X区业主委员会(以下简称业主委员会)、韩某物业服务合同纠纷一案，本院于2010年12月27日受理后，依法由审判员喻才能独任审判，适用简易程序并于2011年1月14日公开开庭进行了审理。原告某物业公司委托代理人吴某、康某、被告业主委员会负责人刘某、被告韩某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某物业公司诉称，原告于2007年8月受被告某小区X区实施物业管理，并签订了物业管理合同，被告业主委员会将小区区域内的物业有偿服务管理工作交给了原告进行物业管理。被告韩某的住宅房一套110.93，根据合同约定每平方米收取物业管理有偿服务费0.3元3一个月，路灯公摊费每户每月2元，现韩某从2007年8月起至2010年11月30日止，拖欠物业管理服务费39个月，原告多次书面和口头向韩某催收物管费，而韩某都以种种借口仍然拒缴。根据《民法通则》、《合同法》、《重庆市物业管理条例》等相关法律规定，为确保原告的权益和工作运转，特将被告诉至贵院，请求依法判令：一、被告业主委员会履行合同约定，督促业主限期缴纳所拖欠的物业管理服务费；二、判令被告韩某及时付清拖欠的物业管理服务费39个月1298.23元，路灯分摊费78元，违约金2316.52元，合计3693元；三、本案诉讼费用由被告韩某承担。

被告业主委员会辩称，我们做过调解，问题也试着处理过，但始终不能协商解决。

被告韩某辩称，一，我们没有和原告签订合同，原告不应该起诉我，我于2007年9月19日丢了一辆摩托车，找原告解决的时候，原告说和他们没有合同；二，卫生打扫不彻底，不及时；三，保安不到位，安全工作不到位，后门无人看守；四，公共路灯不亮，服务不到位；五，业主代表不是我们选择产生的，监督物业也不到位。

经审理查明，2007年8月16日，原告某物业公司与被告业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由某物业公司(乙方)对业主委员会(甲方)所在的双桥区X区提供物业服务，合同期限：自2007年8月16日起至2010年8月15日止。合同第六条规定，物业服务费用按月收取，标准为：按建筑面积计算，住宅每平方米0.30元/月；商业物业每平方米0.40元/月；其他物业每平方米0.30元/月。第八条，业主应于验收房屋交钥匙之日起交纳物业费用，原已入住的住户从2007年8月16日起交纳物业费用。第二十条，乙方违反本合同约定，致使管理服务不能达到本合同“物业服务质量”约定的，由乙方按《重庆市物业管理条例》等相关法规规定赔偿甲方的损失。第十九条，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日0.3％的标准向乙方支付违约金。第二十三条，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。

合同签订后，原告依照合同约定对安特•欧景华庭小区提供了物业服务。期间，被告韩某等个别业主因对原告公司提供的物业服务质量不满一直未予支付物业服务费，原告曾多次催促缴纳，均未有果。2010年7月17日、8月14日，原告分两次向业主委员会及小区全体业主发出书面通知，督促召开业主大会，做好续聘或解聘事宜；决定提供服务至2010年8月25日，撤出对小区的物业服务管理，并要求拖欠物业管理服务费的业主主动结清欠费。同年8月15日，业主委员会复函原告，决定在没有新的一届业委会产生之前，由原告继续进行物业管理服务。并于7月24日、8月14日两次通知欠费业主尽快缴纳欠费，避免导致诉讼。2010年8月15日，《物业管理服务合同》履行期届满后，原告继续对某小区提供服务。被告韩某所居住的某小区A栋X单元X号房屋建筑面积为110.93，从2007年8月至2010年11月30日止，被告韩某共计拖欠物业管理服务费39个月，路灯分摊费78元。

审理中查明，原告在提供物业服务中，对小区公共清洁卫生、安全等个别方面确实存在着服务不到位、质量较差的情况。

审理中，原告申请撤回了对被告业主委员会的起诉，本院已裁定准予其撤诉。

上述事实，有原告提交的物业管理服务合同、某物业公司关于催收物业费的通知书、业主委员会对物业费的催收通知、联合通告、关于对某物业公司的复函、业主物业服务费欠费明细表及滞纳金明细表、路灯费收据明细，被告韩某提交停车牌，以及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。

本院认为，原告某物业公司与被告业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法成立并已生效，各方当事人应当依照约定全面履行合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业公司、业主委员会、业主应当依照《物业管理服务合同》履行权利承担义务，故被告韩某以其并非合同当事人为由提出的抗辩理由，本院不予支持。

被告韩某作为业主，在接受原告某物业公司提供物业服务的同时，也应当按期交纳物业费。韩某在多次催告的合理期限内仍未交纳物业费，原告有权请求其支付物业费、路灯分摊费及违约金。关于韩某的答辩理由，经查，原告在提供物业服务中，对小区公共清洁卫生、安全等个别方面确实存在不达标的情况，应酌情减少物业费，故本院根据其不达标的程度，调整其收费标准为：按建筑面积计算，每平方米0.25元/月。对于韩某的不予交纳物业费的其他答辩理由，因未提出合法有效的证据加以证明，本院不予采信。

原告主张的违约金标准为每日0.3％，被告韩某对此抗辩违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，《物业管理服务合同》约定违约金按每日0.3％计算，相对于因拖欠物业费造成原告的损失，过高，故本院综合物业行业的相关标准及原告损失等因素，酌情将违约金标准调整至每日0.3‰。

据此，被告韩某从2007年8月至2010年11月30日尚欠39个月物管费，按每月0.2。3计算，为0.2。3×110.93×39个月，计1081.86元；违约金为194.73元；路灯分摊费78元，合计欠费1355元。

综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下:

一、被告韩某自本判决生效之日起十日内支付原告重庆市某物业管理有限责任公司物管费1081.86元，违约金194.73元，路灯分摊费78元，合计人民币1355元。

二、驳回原告重庆市某物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。

上述全部款项，应于本判决生效之日起十日内偿付；逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告韩某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元。递交上诉状后上诉期满七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

审判员喻才能

二○一一年三月十六日

书记员江恺