原告上海某物业有限公司。

法定代表人武某，董事长。

委托代理人颜鸣初，上海市经纬律师事务所律师。

被告顾某，男。

委托代理人王某(系被告亲戚)，男。

原告上海某物业有限公司诉被告顾某房屋租赁合同纠纷一案，于2009年10月26日起诉来院。本院于同日受理后，依法由代理审判员杨丽丽独任审判，于同年12月3日公开开庭进行了审理。原告上海某物业有限公司的委托代理人颜鸣初，被告顾某的委托代理人王某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告上海某物业有限公司诉称，2007年12月26日，原告根据产权人上海电气集团的授权，与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告租赁本市X路某弄X－X号底层的房屋，建筑面积10平方米，租赁期限自2008年1月15日至2009年1月14日，每月租金人民币1,600元(以下币种均为人民币)，支付方式以一个月为付款周期，先付后用，在每个付款周期的前10日内支付，如逾期不支付房屋租金及其他费用累计超过30天，原告有权书面通知被告解除合同。合同签订后，原告交付房屋给被告经营使用。2009年1月8日，原、被告又签订《补偿协议书》，约定延迟租赁期限至2009年4月14日，到期后原则上不再续租。现租赁期限已满，被告继续占用房屋，并不再支付2009年5月15日后的房屋使用费，故原告诉讼至法院要求：一、判令被告迁出上海市X路某弄X号－2底层房屋；二、判令被告自2009年5月15日起，按照每日每平方米10元的标准，支付原告至被告实际搬离时止的房屋使用费。

被告顾某辩称，由于被告租赁房屋已经动迁，原告曾经和被告就补偿事宜进行协商，但没有达成一致。原告是因为被告赔偿要求过高，所以才到法院诉讼。被告租赁系争房屋开办杂货店，并办理了工商个体户营业执照、食品卫生许可证、烟酒烟草许可证等，现系争房屋动迁，被告要求原告25-30万元的赔偿。至于原告主张的房屋使用费，双方口头约定被告毋需支付。不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，上海市X路某弄X号房屋系上海电气(集团)总公司名下产权房。2006年10月28日，产权人上海电气(集团)总公司授权原告就系争房屋对外签订合同。2007年12月26日，被告以静安某小百货服务社的名义与原告签订《房屋租赁合同》，原告将本市X路某弄X－X号底层房屋出租，建筑面积为10平方米，租期从2008年1月15日起至2009年1月14日，每日每平方米建筑面积租金为5.26元，月租金总计为1,600元；租赁保证金为1,600元，在原告交付租赁房屋时支付，租赁保证金在租赁关系终止时，除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外，剩余部分无息归还；承租人应在租赁期满或合同解除、终止之日当日返还租赁房屋和相关设施设备，承租人违反约定逾期返还的，每逾期一天应按10元每平方米向原告支付占用费。合同签订后，被告向原告支付租房押金1,600元，并经营使用系争房屋。2008年4月1日，被告以系争房屋为经营场所，作为个体工商户开办上海市静安区X街道某杂货店，并办理烟草专卖零售许可证(个体)、上海市食品卫生许可证和酒类商品零售许可证。租赁期限届满前，被告以上海市静安区X街道某杂货店的名义与原告就系争房屋签订《石门一路某弄X号租赁房屋补充协议书》，约定双方于2008年12月26日签订的《租赁合同》至2009年1月14日到期终止，因原告出租房屋已列入市政动迁规划范围，故原告决定自2009年1月起该出租房屋不再对外招租，现应承租方要求和根据动迁的实际情况，原告有条件的同意适时延长原《租赁合同》的租赁期限，延长租赁时间暂定为2009年1月15日至2009年4月14日，续租期间《租赁合同》中的约定面积、部位、租金等条款和安全管理协议不变，继续有效；续租期间，承租人应做好搬离的准备工作，如遇市政规划提前，必须无条件服从，原告不承担任何经济赔偿(含动迁补偿)和相关法律责任；协议延租期满或因市政规划原因造成协议终止的当天起即时搬离，承租方归还房屋，房屋使用费付至搬出之日止，如逾期归还承租方同意按照原《租赁合同》约定的条款执行。延租期间届满后，被告支付租金至2009年5月14日，之后的费用未有支付。2009年10月19日，原告向被告发出限期迁出租赁房屋的通知，限期被告在2009年10月23日前迁出系争房屋，因合同到期后被告未按约迁出，故原告诉讼至法院，要求被告搬离系争房屋，并支付房屋使用费。

审理中，本院到轨道交通X号线南京西路X组调查，获知房屋产权人上海电气(集团)总公司与动迁单位已达成初步意向，但动迁补偿协议尚未最终签订。

以上事实，由双方当事人的陈述，原告提供的《上海市房地产权证》、授权委托书、《租赁合同》、《石门一路某弄X号租赁房屋补充协议书》、限期迁出租赁房屋的通知各一份以及被告提供的工商个体户营业执照、食品卫生许可证、烟酒烟草商品许可证各一份为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。

本院认为，被告以静安某小百货服务社的名义与原告自愿协商签订《租赁合同》，是双方真实意思的表示，合法有效，合同各方均应恪守履行。被告在租赁系争房屋后即开办经营上海市静安区X街道某杂货店(个体工商户)，被告作为个体工商户业主应当作为本案当事人，承担法律责任。合同中明确约定了租赁期限的起讫日期(自2008年1月15日起至2009年1月14日)。合同到期后，经协商一致，将房屋租赁期限延长，租赁期限从2009年1月15日至2009年4月14日。这是双方对系争房屋的租赁期限重新约定，合同期届满后，双方权利义务终止履行，被告应当按照合同的约定向原告返还房屋。被告至今未搬出租赁房屋，原告向被告主张2009年5月15日起的房屋使用费，与法无悖，本院予以准许。因原告实际收取被告房屋使用费的数额为原租金,被告仍按每日每平方米建筑面积租金5.26元的标准向原告支付房屋使用费。被告按照合同约定向原告支付的租赁保证金人民币1,600元，是用于担保承租人租赁债务的履行。故租赁保证金在被告拖欠原告房屋使用费中应当先予抵扣。至于被告提出因房屋动迁要求补偿的辩称，目前房屋产权人与房屋动迁单位尚未签订正式的动迁安置协议，被告所能获得的补偿部分无法确定，被告可以在安置协议正式签订后再行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第(七)项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第46条的规定，判决如下：

一、被告顾某在本判决生效之日起七日内将上海市静安区X街道某杂货店腾空迁出本市X路某弄X-X号底层房屋，将该房屋交还原告上海某物业有限公司；

二、被告顾某在本判决生效之日起十日内，按每日每平方米建筑面积5.26元的标准向原告上海某物业有限公司支付房屋使用费(自2009年5月15日起至上海市静安区X街道某杂货店实际迁出日止)，被告顾某已支付的保证金人民币1,600元，在上述房屋使用费中先予抵扣。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费人民币212.5元，减半收取计人民币106.25元，由被告顾某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员杨丽丽

书记员王某