湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院

民事判决书

（2010）州民一终字第X号

上诉人（原审被告）湘西自治州湘源物业管理有限公司，地址:吉首市X路X号。

法定代表人周某，该公司经理。

委托代理人田某，湖南四维律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）田某，男，25岁，苗族，大专文化，吉首市人，个体工商户，住（略）。

委托代理人龙习东，湖南生元律师事务所律师。

上诉人湘西自治州湘源物业管理有限公司因与被上诉人田某租赁合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2010）吉民重字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人湘西自治州湘源物业管理有限公司的委托代理人田某，被上诉人田某的委托代理人龙习东到庭参加诉讼。上诉人湘西自治州湘源物业管理有限公司的法定代表人周某、被上诉人田某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原判查明，2009年6月20日，原告田某（乙方）和被告湘西自治州湘源物业管理有限公司（甲方）签订了《租赁协议书》，内容为“一、甲方把湘泉品牌步行街B、C栋之间中心圆球处空间租赁给乙方经营；二、该场地租赁期限为三年，即从2009年8月1日至2012年7月30日。三、租金每年为5万元整……六、乙方在租赁期间，若因不可抗力或政府行为必须撤除，则本合同终止，租金及物业管理费用按实际天数结算，甲乙双方均不承担任何赔偿责任。……”。协议签订后，原告给被告缴纳了押金2000元及租金5万元。并开始在该租赁地点搭建“水立方”商铺，用于经营小吃、精品。原告将工程承包给湘西州七星建筑装饰工程有限责任公司进行施工，但没有经规划部门许可。2009年7月13日和23日，步行街业主委员会因被告出租租赁物未经业主委员会同意，通知被告，要求原告停止施工。后原告找到被告协商，双方于2009年7月23日签订《补充协议》后，原告才得以继续施工。原告在搭建“水立方”商铺时，给湘西州七星建筑装饰工程有限责任公司支付了已完工部分的工程款共计25万元。2009年7月29日，吉首市城市规划管理局向被告下达《限期拆除通知书》。2009年8月10日，湘西自治州公安消防支队以原告占用消防通道为由对原告下达了《公安行政处罚决定书》，给予原告警告的处罚。后来有关部门依法拆除了原告尚未完全竣工的“水立方”商铺。原告找被告协商赔偿事宜未果，遂向原审法院提起诉讼。

原判认为，本案系租赁合同纠纷。本案的关键是损失金额的确定及双方责任的划分。首先，被告作为本案涉及的租赁标的物的物业管理机构，应当知道自己管理的场所用途及基本功能。根据湘西自治州公安消防支队下达的《公安行政处罚决定书》确定，该租赁标的物系步行街消防通道，不能用于其它用途，被告对此应当知道。但被告将业主委员会委托管理的，用于消防车通道的公共场所租赁给原告修建临时建筑物进行经营，违反了《中华人民共和国消防法》的有关规定，导致合同无效。被告应对造成的损失承担主要责任（60%）。其次，租赁标的物所在地系吉首市X街，是一个繁华的公共场所，是众所周某的事实。不能仅仅看成是物业管理范围内的普通物业。原告在显而易见的重要公共场所修建建筑物，应当履行建筑物报建等有关手续，经有关部门批准后再进行施工。而原告却没有履行有关手续，损失本可避免。故原告对自己造成的损失也应承担一定责任（40%）。再次，原告的损失，因修建的建筑物已被拆除，标的物损毁，无法进行造价鉴定。原告和被告对工程造价及确定方式意见不一致，但建筑物的修建并造成损失是客观存在的事实。根据原告举证，结合庭审查明，该院采信湘西州七星建筑装饰工程有限责任公司的有关证据。被告对于原告关于工程造价的异议，由于被告没有相关证据证明，不予采纳。关于原告的其他损失，因原告没有其他相关证据印证，现有证据的真实性不能确定，不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款（七）项，《中华人民共和国合同法》五十二条第一款（五）项、第五十六条、五十八条的规定，判决如下：一、被告湘西自治州湘源物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告田某经济损失15万元；二、被告湘西自治州湘源物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告田某押金2000元。三、驳回原告田某其他诉讼请求。

案件受理费7330元，由被告湘西自治州湘源物业管理有限公司承担4398元，原告田某承担2932元。

湘西自治州湘源物业管理有限公司不服原判向本院提起上诉称：一、导致合同无法履行是修建的玻璃房被规划部门强制性拆除，而被强制拆除是因为田某没有按合同和法律的规定办理规划许可证和消防手续所致，与湘西自治州湘源物业管理有限公司没有任何联系。二、被上诉人田某存在重大的违约行为。根据《租赁协议书》的约定：田某修建的玻璃房长为6米、宽5.1米、高3.5米。2009年7月23日，湘西自治州湘源物业管理有限公司经业主委员会授权签订了《补充协议》，并进一步要求田某将修建的玻璃房的长度由原来的6米缩减为5米，两边个缩减50公分。但是田某并没有按《补充协议》履行，继续以6米施工。正是由于田某的超面积施工侵占了消防通道的面积，才是导致该玻璃房被拆。三、被上诉人田某要求赔偿的损失没有查清。首先，被上诉人修建的玻璃房按合同的约定仅30平方米，可整个工程造价达26万元，每平方米的单价高达9000元。在被告无法出具有利证据证明被上诉人修建的玻璃房真实造价的情况下，原审法院却以湘西州七星建筑装饰工程有限责任公司的收据来证明玻璃房的准确造价是不妥的。其次，玻璃房并没有完工、工程量也有变更，无法准确认定玻璃房的造价。再次，湘西州七星建筑装饰工程有限责任公司与被上诉人有利害关系，出具的非正式发票不能作为证据使用。综上，一审判决认定事实不清，实用法律错误。故请求人民法院依法撤销原判，并驳回被上诉人诉讼请求。

被上诉人田某辩称：一、被告相泉品牌步行街物业管理处应当承担违反城市规划管理的全部责任，被上诉人田某没有责任。上诉人作为出租方，负有审查出租标的物用途的法定责任。被上诉人田某只是一名普通的商人，没有条件了解出租标的物的属性，且两份协议同时也表明了田某已经尽到了合理的注意义务。二、原审提到的被上诉人田某的“报建责任”不成立。因为明知出租标的物是“城镇X路”，本身不准建设，所以根本不存在报建。三、被上诉人的损失应以《装修工程合同》造价为基准。《装修工程合同》是被上诉人与湘西州七星建筑装饰工程有限责任公司在玻璃房被拆迁签订的，而非为了索赔后来补签的。有关装修项目、质量标准、用材要求、单价等内容，是双方真实意思表示。至于装修工程的完成程度，上诉人与被上诉人已经经过质证。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审期间，上诉人湘西自治州湘源物业管理有限公司与被上诉人田某均未提交新的证据。

本院经审理查明的案件事实与原审判决所认定的事实一致。

本院认为，本案的争议焦点，一是双方过错责任的承担。二是经济损失金额的确定。关于双方过错责任的承担问题。根据湘西自治州公安消防支队下达的《公安行政处罚决定书》确定，该租赁标的物系步行街消防通道，不能用于其它用途，上诉人作为本案涉及的租赁标的物的物业管理机构，应当知道自己管理的场所用途。但被告将业主委员会委托管理的，用于消防车通道的公共场所租赁给原告修建临时建筑物进行经营，违反了《中华人民共和国消防法》的有关规定。因上诉人无权出租租赁物而导致合同无效，上诉人应对造成的损失承担主要责任。同时，租赁标的物所在地系吉首市X街，系公共场所，被上诉人在公共场所修建建筑物，应当履行建筑物报建等有关手续，经有关部门批准后再进行施工。而被上诉人却没有履行有关手续，损失本可避免。故被上诉人对自己造成的损失也有一定过错，应承担一定责任。关于经济损失金额确定的问题。被上诉人的损失，因修建的建筑物已被拆除，标的物损毁，无法进行造价鉴定，但造成的经济损失是客观存在的事实。原审法院采信湘西州七星建筑装饰工程有限责任公司的有关证据，确认工程造价，并无不妥。上诉人对于被上诉人关于工程造价的异议，由于上诉人没有相关证据证明，本院不予采纳。上诉人湘西自治州湘源物业管理有限公司异议理由不成立，故对上诉人提出的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7330元，由上诉人湘西自治州湘源物业管理有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长龙鸥玲

审判员杨某福

代理审判员陈春亮

二0一一年三月五日

代理书记员王慧

附：适用法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判；