湖南省长沙市中级人民法院

执行裁定书

（2010）长中执监复字第X号

申请复议人（异议人）中山市××××制衣有限公司。

申请执行人湖南××典当有限责任公司。

被执行人岳阳××汽车销售维修服务有限公司。

被执行人敖×。

被执行人敖××。

被执行人陈××。

申请复议人中山市××××制衣有限公司不服长沙市X区人民法院（2009）雨执裁字第××号执行裁定向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

执行法院认为，本院在执行中，依法办理了房屋查封、黏贴公告、评估拍卖等法定程序，未发现房屋存在租赁关系的事实；异议人在与被执行人陈××签订的房屋租赁合同后未依法向当地主管机关登记或者备案，其支付租金的方式有背交易规定和习惯。而且异议人中山市××××制衣有限公司在明知本院已经查封房屋的情况下，未在拍卖前向本院提出异议或者主张权利。即使异议人中山市××××制衣有限公司对该房屋存在租赁关系，并向本院及时提出异议或者主张权利，也因为深圳市商业银行天安支行也向本院申请要求依法处置深圳市X村X栋X-29B房屋，并要求对该房屋行使抵押优先权利，而异议人中山市××××制衣有限公司对该房屋存在的租赁关系对在先的担保物权深圳市商业银行天安支行抵押优先权利实现有影响，人民法院将依法将其除去后进行拍卖。鉴于标的物已经拍卖成交和交付，现在已经没有必要再作除去房屋租赁关系的裁定。根据法律规定，异议人中山市××××制衣有限公司因该房屋执行的损失可依法向被执行人陈××主张。综上，本院对该房屋的处置是依法进行的，没有违反法律规定，异议人中山市××××制衣有限公司提出的异议没有事实和法律依据，裁定驳回了中山市××××制衣有限公司的异议。

中山市××××制衣有限公司称，一、长沙市X区人民法院（2009）雨执裁字第××号执行裁定书歪曲案件基本事实，申请人合法租赁和使用租赁房屋，与陈××签订的房屋租赁合同成立和生效不以当地部门登记或者备案为要件，双方以现金交易方式支付租金并不违法，不违背当地商业交易习惯。二、申请人提出异议和主张权利是合法有效的，申请人不知情法院已查封该房屋，是在2009年7月23日拍卖前一天下午才知道，并在7月24日拍卖会上提出了执行异议。申请人没有见到拍卖成交记录和相关法律文件。三、执行裁定书排除申请人的合法权益，曲解法律，剥夺申请人的合法权利，人民法院应当依法除去财产上的租赁权后才能拍卖。四、雨花区法院在执行拍卖中严重违法，剥夺申请人的优先购买权。综上，请求复议依法保护申请人在租赁合同剩余期限内的合法租赁权被除去后获得的相应经济补偿本金185.4万元，依法保护申请人在租赁使用房屋期间添置添附财物的取回权（取回原物或作相应经济补偿15万元）。

经审查查明，原告湖南××典当有限责任公司与被告岳阳××汽车销售维修服务有限公司、敖×、敖××、陈××典当纠纷一案，长沙市X区人民法院审理后于2008年11月10日作出（2008）雨民初字第××××号民事判决书：一、被告岳阳××汽车销售维修服务有限公司于判决生效后3日内偿付原告湖南××典当有限责任公司当金本金210万元及利息、综合费用（其中利息按月息2.16%的标准自2007年9月29日计算至本金付清之日；综合费用按月2.7%的标准自2007年9月29日计算至本金付清之日；已付至2008年2月29日止的当金利息、综合费用未扣除）。并从2008年2月29日起按中国人民银行同类贷款利率标准计算逾期付款违约金。原告湖南××典当有限责任公司有权以拍卖被告岳阳××汽车销售维修服务有限公司抵押的位于岳阳市X路南侧的土地（土地证号为岳市国用（2005）第K×××号，面积1890平方米）及被告敖×（以陈××名义购买）所有的位于深圳罗湖区X路北侧鸿景翠峰X栋X-X楼的价款优先受偿；二、位于岳阳市X路南侧的土地（土地证号为岳市国用（2005）第K×××号，面积1890平方米）及被告敖×（以陈××名义购买）所有的位于深圳罗湖区X路北侧鸿景翠峰X栋X-X楼的拍卖收入扣除相关费用后，不足以偿付上述款项时，被告岳阳××汽车销售维修服务有限公司应在拍卖完成后7日内对不足部分承担清偿责任；三、驳回原告湖南××典当有限责任公司的其它诉讼请求；四、驳回第三人黄×的诉讼请求。

2008年5月30日，长沙市X区人民法院采取诉讼财产保全措施，依法裁定查封被执行人陈××的深圳市X村X栋X-29B房屋。（2008）雨民初字第××××号民事判决书判决生效后，因被告岳阳××汽车销售维修服务有限公司、敖×、陈××未按判决书自觉履行义务。2009年3月10日，湖南××典当有限责任公司申请强制执行。2009年5月8日，长沙市X区人民法院在被执行人陈××位于深圳市X村X栋X-29B房屋处张贴公告，责令被执行人或者房屋内的住户限期腾空房屋。2009年6月4日，法院组织执行人员将房屋门锁打开，对财产进行了登记，对房屋加封了封条。因被执行人下落不明，长沙市X区人民法院公告了对该房产的评估拍卖事宜。并委托深圳公平拍卖公司2009年7月24日对被执行人的房屋进行了拍卖，深圳市X村X栋X-29B房屋拍卖成交款为1238.7万元，深圳罗湖区X路北侧鸿景翠峰X栋XA房屋拍卖成交款为562万元。2009年7月23日，利害关系人中山市××××制衣有限公司向长沙市X区人民法院提出执行异议，以该公司与陈××签订有深圳市X村X栋X-29B房屋的租赁合同为由，认为拍卖无效，请求依法保护该公司的合法权益。长沙市X区人民法院审查后，2010年5月25日作出（2009）雨执裁字第××号执行裁定，驳回了中山市××××制衣有限公司的异议。中山市××××制衣有限公司不服该裁定，于2010年7月8日向本院提出复议。

另查明，2005年8月8日，被执行人陈××购买了深圳市X村X栋X-29B房屋，该房屋因陈××办理按揭贷款已抵押给深圳市商业银行天安支行。2008年12月4日，因陈××未履行偿还按揭贷款的合同，深圳市商业银行天安支行诉至深圳市X区人民法院，该院（2009）深福法民三初字第×××、×××号民事判决书判决陈××偿还深圳市商业银行天安支行借款（略）.35元，深圳市商业银行天安支行并对深圳市X村X栋X-29B房屋有抵押优先受偿权利。深圳市商业银行天安支行也向长沙市X区人民法院申请依法处置该房屋。

本案在审查过程中，中山市××××制衣有限公司于2010年7月26日已向深圳市X区人民法院起诉与陈××租赁合同纠纷一案，深圳市X区人民法院已立案审理。

本院认为，申请复议人中山市××××制衣有限公司提交证据拟证明其与被执行人陈××签订房屋租赁合同并支付了租金，主张其对深圳市X村X栋X-29B享有优先购买权，因该房屋在租赁前已经在深圳市商业银行天安支行办理了抵押贷款担保，且经过了深圳市X区人民法院（2009）深福法民三初字第×××、×××号民事判决书判决深圳市商业银行天安支行并对抵押房屋有优先受偿权利，故长沙市X区人民法院根据湖南××典当有限责任公司、深圳市商业银行天安支行的申请依法拍卖该房屋的执行行为并无不当，对拍卖财产上的原有的租赁权及其他用益物权，应当依法将其除去。申请复议人中山市××××制衣有限公司提交的与陈××所签租赁合同时间在房屋抵押之后，双方之间的租赁合同关系应通过诉讼程序予以确定，对因实现抵押权而除去租赁权所造成的损失应另行通过合法途径向陈××主张权利。且本案审查过程中，中山市××××制衣有限公司已经向深圳市X区人民法院起诉陈××房屋租赁合同纠纷。故，中山市××××制衣有限公司的复议申请没有事实和法律依据，本院不予支持，长沙市X区人民法院（2009）雨执裁字第××号执行裁定应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款（十一）项、第二百零二条之规定，裁定如下：

驳回中山市××××制衣有限公司的复议申请。

本裁定送达后立即生效。

审判长段衡辉

审判员吴波

审判员黄忠立

二○一一年二月十二日

书记员余芬

附法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条：裁定适用于下列范围：

（一）不予受理；

（二）对管辖权有异议的；

（三）驳回起诉；

（四）财产保全和先予执行；

（五）准许或者不准许撤诉；

（六）中止或者终结诉讼；

（七）补正判决书中的笔误；

（八）中止或者终结执行；

（九）不予执行仲裁裁决；

（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；

（十一）其他需要裁定解决的事项。

对前款第（一）、（二）、（三）项裁定，可以上诉。

裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。

第二百零二条：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。