原告中国石化集团河南石油勘探局涧河社区服务中心。

负责人周某，任该服务中心主任。

委托代理人聂新成，河南玉友律师事务所律师。

委托代理人帅某某，女，X年X月X日出生，汉族，该服务中心工作人员。

被告方某,女,X年X月X日出生,汉族。

委托代理人涂某某，男，X年X月X日出生，汉族，律师。

第某人龚某，男，X年X月X日出生，汉族。

原告中国石化集团河南石油勘探局涧河社区服务中心（以下称涧河社区）诉被告方某、第某人龚某物权保护纠纷一案，原告于2011年6月7日向本院提起诉讼，同日，本院作出受理决定，并依法组成合议庭，向当事人送达了相关法律手续，于2011年7月28日公开开庭进行了审理，原告涧河社区的委托代理人聂新成、帅某某，被告方某及其委托代理人涂某某，第某人龚某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告涧河社区诉称：2010年7月20日，原告发现被告方某擅自装修原告所有的位于河南油田南区腾龙广场“钻井麻辣烫”店面上层的二楼X间房屋，经原告询问，被告称其没有工作，要在此开办幼儿园，原告要求被告停止侵权行为，并锁上房门，但被告不听原告的劝阻，却撬开门锁继续装修。至于被告所称的已经原告工作人员同意租赁，并不属实；原告并未将该房屋出租给第某人龚某，只是将第某人现经营的“钻井麻辣烫”的一间房屋出租给了第某人，被告与第某人龚某签订的房屋租赁合同也与原告无关。请求被告停止侵权、拆除已装修部分，恢复房屋原状。

原告为支持其主张，出示房屋租赁合同一份，记载：涧河社区与龚某于2010年3月3日签订房屋租赁合同，涧河社区将一间128平方某的房屋出租给龚某经营“钻井麻辣烫”店，租期一年，年租金6840元。以证明，原告的位于河南油田南区腾龙广场“钻井麻辣烫”店面上层的二楼X间房屋，并未出租给第某人龚某。

被告方某辩称：原告“钻井麻辣烫”店面上层的二楼X间房屋，是第某人龚某转租给被告开办幼儿园的，被告装修期间,又经过原告的物业管理站站长刘玉良同意装修，原告诉称被告侵权并不属实，应驳回原告的请求，如果让被告退房，原告应赔偿被告的装修损失。

被告为支持其辩称，出示证据为：

1、租赁合同书一份,记载:出租方某某、龚某红与方某于2010年3月22日签订租赁合同，龚某、龚某红将涧河社区的“钻井麻辣烫”店面上层的二楼X间约400平方某房屋出租给方某，自2010年5月31日至2015年5月31日止，年租金为x元，双方某约定了履行及违约的处理办法等其他条款。

2、收条一份，记载：“今收到方某房租5000元。龚某，2010、3、21”

3、录音一份，录制时间为2011年5月9日，录制了刘玉良与方某等的谈话，主要为：原告要求被告停止占用房屋后，被告找到刘玉良，要求原告赔偿装修损失，刘玉良不同意，被告认为刘玉良当时同意其装修并开办幼儿园，但刘玉良对此不予认同。

4、证人王某波到庭作证称：当方某装修房屋时，证人到“钻井麻辣烫”店面内接的电源线，电源箱的开启另有专人负责。

5、证人高跃辉到庭作证称：签订房屋租赁合同时，龚某不在家，是由方某与龚某红签订的，签订合同一周某，方某交给龚某5000元钱，过了几天，方某就开始装修，又过几天，龚某、方某、刘玉良及证人一同在油田人工湖附近的一家餐馆里吃饭并商量方某装修的事情，没有谈房屋租赁的事情，当时，刘玉良强调装修要放火，招牌不要太显眼等。

第某人龚某辩称：第某人租用原告的位于河南油田南区腾龙广场第某层的一间128平方某的房屋,经营“钻井麻辣烫”已多年,虽未租用二层房屋,但店面上层二楼的15间房屋也空置多年了，第某人与原告的物业管理站站长刘玉良较熟悉,经第某人与刘玉良协商,他也同意将房屋出租给方某开办幼儿园,去年,第某人与方某、刘玉良一同在油田人工湖附近的一家餐馆里吃饭时也商量了方某装修的事情，只是,原告现在不同意出租给方某而已。关于第某人与方某所签订的租赁合同一事，合同上的签名是我妻子代签的，方某给的5000元押金，第某人收的，第某人也同意这事，后来押金又退给方某了。

第某人未出示证据。

对原、被告出示的证据，经对方某证，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，本院认证如下：

原告所出示的一组证据，被告及第某人对其真实性无异议，本院予以采信。

被告所出示的第2、第4、证据，原告及第某人对其真实性无异议，本院予以采信；对第X组证据，原告认为不知情，第某人提出合同书的签名是其妻子龚某红代签的，鉴于该证据与第X组证据能够相互印证，且第某人也认可与被告的租赁事实，故本院对该组证据予以采信；对第X组证据，原告及第某人均认为需经刘玉良辨认，原告又认为刘玉良个人无权处理原告的房屋，第某人又认为并未将该房屋出租给被告，审理期间，经本院调查刘玉良确认：1、录音属实，2、本人无权代表原告出租房屋，且并未同意将房屋出租给方某，鉴于此，对该证据本院予以采信；对第X组证据，第某人无异议，原告认为证人与被告为利害关系，鉴于该证据内容能够与其他证据相互印证，故本院对该证据予以采信。

经当事人的诉、辩，综合分析认定相关证据，本院确认事实如下：

原告涧河社区X区腾龙广场（商城）的门面房，前几年，原告将其中一楼的一间128平方某门面房出租给第某人龚某经营“钻井麻辣烫”特色小吃店，相邻店面二楼的15间房屋并未出租。2010年3月份，被告因开办幼儿园所需，经与第某人龚某及龚某的妻子龚某红协商，龚某红并代表龚某与方某于2010年3月22日订立转租合同，将相邻“钻井麻辣烫”店面上层的二楼X间约400平方某房屋租赁给方某，租期自2010年5月31日至2015年5月31日止，年租金为x元，双方某约定了履行及违约的处理办法等其他条款，方某为此向龚某支付房租5000元，在此期间，龚某、方某等又将装修的事项与原告的物业管理站站长刘玉良协商，刘玉良提出：装修要放火，招牌不要太显眼的意见。

2010年7月份，原告对方某的租赁、装修行为，提出了停止装修、不同意方某承租该房屋用于开办幼儿园的意见，之后，龚某将5000元租金退还给方某。

原、被告发生争议后，双方某经协调，至今未果，被告方某不愿退还房屋，有时继续装修。

本院认为：租赁或转租房屋，承租人应当与出租人依法成立有效的租赁合同关系为基础；转租房屋，还应当征得出租人的同意。“钻井麻辣烫”特色小吃店，相邻店面二楼的15间房屋，第某人龚某与原告涧河社区并未成立租赁合同关系，却擅自将该房屋转租给被告方某，原告对此既不知情也不同意，属第某人龚某无权处分行为，第某人的该转租行为违法，被告方某当然没有获得对该房屋的承租权利。被告方某辩称物业管理站站长刘玉良同意将该房屋出租给被告，因既无证明刘玉良同意的证据，又无刘玉良能够代表原告与其订立租赁合同的法律依据，且原告至今也无与被告订立租赁合同关系的意思表示，故被告方某并未与原告成立有效的房屋租赁合同关系；综上，被告方某占用该房屋，以租赁关系的抗辩并不成立。鉴于被告无合法依据，以占用原告房屋方某，侵犯原告的房屋物权，原告现请求被告停止侵权、排除妨碍、恢复房屋原状、返还房屋,理由正当，本院予以支持。被告提出由原告赔偿占用期间的装修损失，因属被告违法实施侵权行为的组成部分，故本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某三条、第某百二十四条，《中华人民共和国物权法》第某十四条、第某十五条、第某十六条、第某十八条的规定，判决如下：

本判决生效后，被告方某立即停止对原告中国石化集团河南石油勘探局涧河社区服务中心所有的位于河南油田南区腾龙广场（商城）邻“钻井麻辣烫”特色小吃店二楼的15间房屋的占用，搬出该房屋，并于三日内拆除自己在该房屋已装修的部分，恢复占用前的原状，返还原告的房屋。

案件受理费100元，由被告方某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方某事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审判长叶俊凡

代理审判员贾震

代理审判员王某燕

二0一一年九月一日

书记员杨某凯