湖南省岳阳市中级人民法院
民事判决书
（2011）岳中民一终字第X号
上诉人（原审被告）贺某，男，X年X月X日出生，汉族，个体经商户，住（略）。
委托代理人姚益中，湖南方照律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湘阴县广兴商贸有限责任公司。住所地（略）。
法定代表人黄某，公司总经理。
委托代理人韩喜，湖南九野律师事务所律师。
委托代理人骆某某，男，X年X月X日出生，汉族，该公司职员，住（略）。
上诉人贺某因租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘阴县人民法院（2010）湘民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人贺某及其委托代理人姚益中、被上诉人湘阴县广兴商贸有限责任公司（以下简称广兴公司）的委托代理人韩喜、骆某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年5月8日原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将湘阴商业广场四楼出租给被告经营“洗脚桑拿”项目，租赁期限自2009年5月8日至2014年7月7日止；租金及费用支付：1、第一年租金为8万元，从第二年起租金以每年5%递增；2009年5月8日交清第一年租金，第二年租金8.4万元在2010年3月6日交清，第三年租金8.82万元于2011年3月6日交清，第四年租金9.261万元于2012年3月6日交清，第五年租金9.724万元于2013年3月6日交清；保证金5万元（不计息）。2、电梯使用费每月1000元（含维修），一年的电梯使用费于每年交年租金时一并交清；3、水电费见表收取，水费4元/吨，电费1.3元/度……同时双方就装修及维修、违约责任以及其他事项进行了约定。合同签订后，原告将出租房屋交付被告进行装修，被告经营的“金水湾休闲中心”计划于2009年9月22日开业，由于原告原因造成停电致被告推迟四天开业。被告依约向原告交纳了第一期租金，但未交纳电梯使用费。2009年11月16日被告书面要求原告解决停电、电梯故障及屋顶漏水问题，原告于同年12月24日予以复函。2010年4月13日被告书面函告原告要求对屋面漏水予以赔偿，但双方未达成一致。被告在交纳第一期租金后，未按约定于2010年3月6日交纳第二期租金以及前二期的电梯使用费，同时还拖欠了部分水电费用，原告因此采取了停电停水措施。被告经营的“金水湾休闲中心”现一直处于歇业状态。
原审法院认为，一、关于被告拖欠租金是否构成根本性违约以及房屋租赁合同应否解除的问题。原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，被告拖欠租金事实清楚，且经原告催讨仍至今未付，已构成根本性违约，原告要求解除租赁合同依法应予支持。二、关于被告的抗辩事由能否构成减少租金的理由问题。被告称开业及经营期间的停电、电梯故障、大厅通道被占用及屋面漏水等抗辩事由属实，但其在开业期间的停电原告已作出了减少四天租金的承诺；电梯故障系公共设施的正常故障，且被告未提供具体造成的损失的证据；大厅通道占用系原告对自己所有财产的合理利用，租赁合同对此亦未予约定，故被告上述抗辩事由不能成为减少租金的理由。屋面漏水，属租赁物的质量瑕疵，且原告对被告的赔偿请求未予答复，故被告要求减少租金应予酌情支持。三、关于本案如何处理的问题。被告拖欠租金且经原告催讨仍未在合理期限内支付，已构成根本性违约，原告请求解除房屋租赁合同应予支持。同时被告应当支付拖欠的租金7万元（自2010年5月8日计算至2011年5月8日止，扣除合同约定的2个月装修期，实际为10个月，每月7000元），合同约定违约金5万元，考虑租赁合同的履行期限尚短以及本案的实际情况，酌定为3万元，电梯使用费共计2.2万元（1000元×22个月），以上三项合计为12.2万元。关于被告要求减少租金的抗辩理由，考虑判决至执行期间仍有租金发生而不由被告继续支付，仍酌情考虑减少2个月租金，计1.4万元。综上，实由被告支付原告租金、电梯使用费及违约金为10.8万元。被告的装修损失，因解除合同系被告违约所致，故被告腾交房屋对装修及财产搬移以不损害房屋结构为前提。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定判决：一、解除原告湘阴县广兴商贸有限责任公司与被告贺某于2009年5月8日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告贺某支付原告湘阴广兴商贸有限责任公司房屋租金、电梯使用费、违约金共计10.4万元，此款限判决生效后十日内一次性付清；三、由被告贺某在判决生效后十日内腾空并交付所租赁的湘阴商业广场四楼给原告湘阴县广兴商贸有限责任公司；四、驳回原告湘阴县广兴商贸有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费3500元，由原告负担1000元，被告负担2500元。
宣判后，贺某不服，向本院上诉称：一、租赁合同签订后的装修期间，租赁房屋就先后出现电力供应不正常、电梯存在严重故障及房屋漏水等现象，无法保证正常使用；2010年4月11日，因大雨致房屋进水无法使用和装修损坏，上诉人被迫停业并及时向被上诉人发出书函，要求被上诉人处理，但被上诉人未履行其应尽义务。同时在租赁期间，被上诉人擅自将共用的一楼厅堂大部分占用改成营业用房，致上诉人所租房屋不再适用开设娱乐场所，客源骤然减少，给上诉人造成巨额财产损失。因被上诉人不履行法定义务，违约在先，故上诉人未按约缴纳第二期租金是行使履行抗辩权，根本不构成违约。因此，被上诉人不享有因逾期交纳租金而解除合同的权利。二、上诉人对租赁房屋装修开支达二百多万元，因被上诉人不履行法定义务而致上诉人整个经营场地被迫关闭，而且场地使用不到二年，如按合同期限计算残值还有一百多万元，但一审判决对此未作处理不公平。请求二审撤销原判第二、三项，改判驳回被上诉人要求上诉人承担租金、电梯使用费、违约金及腾空交付房屋的诉讼请求，并判令被上诉人赔偿上诉人因合同未到期而解除租赁合同造成的装修损失70万元。
被上诉人广兴公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，上诉人的上诉理由无事实和法律依据。二、一审判决没有违背公平原则，上诉人主张答辩人应赔偿其装修残值没有法律依据。请求二审驳回上诉，维持原判。
上诉人在二审中提供了13张照片，拟证明广兴公司出租房屋漏水及占用了公共过道。广兴公司对该组照片的质证意见为：对房屋漏水照片的真实性、合法性及关联性均有异议，认为因场地歇业无人管理，装修出现问题是正常的。对大厅过道照片的真实性无异议，关联性有异议，但认为广兴公司是正常占用公共过道。本院认证意见如下：对房屋漏水的照片，虽然广兴公司不予认可，但在一审审理期间广兴公司对房屋漏水的事实并未否认，且原审法院对此已予确认并进行了处理，同时广兴公司对大厅过道照片的真实性无异议，故本院对该组照片的真实性予以确认。
本院查明，原审查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，一、关于本案房屋租赁合同是否应予解除的问题。广兴公司与贺某签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，为合法有效合同。合同履行期限内，贺某未按约定缴纳租金，并经广兴公司催告在合理期限内仍未交付，已构成违约，广兴公司请求解除合同依法有据，而且贺某上诉亦同意解除该合同。因此，原审作出解除双方签订的《房屋租赁合同》的判决正确，本院应予维持。二、关于贺某上诉提出广兴公司所出租房屋出现漏水、电力供应不正常、电梯故障及公用通道被占用是否属违约以及其未按约定缴纳租金是否属行使履行抗辩权的问题。首先，广兴公司所提供的房屋出现漏水情况，属租赁物的质量瑕疵，根据相关法律规定，贺某可以要求广兴公司维修，亦可以在广兴公司未履行维修义务时自行维修，其维修费用由广兴公司负担，对因维修而影响租赁物使用的亦可请求减少租金或延长租赁期限，但贺某未能依法维护自己的权益，而且原判已依法对此作了适当减少租金的处理。其次，电梯故障属公共设施运行过程中时常出现的状况，可通过及时维修予以解决；电力供应不正常应属供电部门的原因，与出租方没有必然的关系，而且广兴公司对其开业期间的停电仍作出了减少四天租金的承诺；大厅通道是广兴公司的财产，其因经营需要而部分占用并未影响正常通行，而且租赁合同亦无限制广兴公司使用大厅的其他约定。因此，贺某上诉提出广兴公司提供的租赁物因房屋漏水、电梯故障、电力供应不正常以及大厅通道占用已构成违约，其不缴纳租金属行使履行抗辩权的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。三、关于贺某上诉提出因租赁合同未到期而被解除所造成其装饰装修损失应如何处理的问题。广兴公司与贺某签订的房屋租赁合同期限为五年，因提前解除合同对贺某租赁经营的房屋装修方面肯定会造成一定损失，但贺某在原审对此未提出反诉，故不在本案审理范畴，本院不予审理。对此，贺某应另行主张权利。
综上，原判认定事实清楚，处理恰当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2380元，由上诉人贺某负担。
本判决为终审判决。
审判长陈玉香
审判员万大洋
审判员姚勇
二0一一年十月二十日
书记员綦燕
