湖南省岳阳市中级人民法院
民事判决书
(2011)岳中民一终字第X号
上诉人(原审被告)岳阳市泓林商贸有限公司，住所地（略）。
法定代表人汤某，该公司总经理。
委托代理人何虹，湖南卓夫律师事务所律师。
上诉人(原审第三人)陈某甲，男，lX年X月X日出生，汉族，湖南省华容县人，住（略）。
委托代理人毛咏梅，湖南云梦律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)陈某乙，男，lX年X月X日出生，台湾省人，住（略）。
委托代理人何海军，湖南万和联合律师事务所岳阳分所律师。
上诉人岳阳市泓林商贸有限公司、陈某甲因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市X区人民法院(2010)楼民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人岳阳市泓林商贸有限公司(以下简称泓林公司)的委托代理人何虹，上诉人陈某甲及其委托代理人毛咏梅，被上诉人陈某乙的委托代理人何海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告陈某乙于2007年1月25日取得岳阳市X路明辉大厦部分房屋的所有权，房产权证号为岳房权证岳阳楼区字第x号，国土使用证号为岳市国用(2007)第x号，面积为2059.43。2007年6月1日，原告将该处房产租赁给被告泓林公司使用，约定年租金40万元，租赁期限自2007年12月9日至2017年12月9日。每季度租金10万元应于承租季度开始前10天付给原告，每逾期一日，由原告按月租金额的10％向被告收取违约金，逾期一个月未缴纳每季租金，原告无条件收回房产和动产及经营设备，被告应无条件退出。双方还约定在租赁期间，原告不负担房屋及设备检修、维护的义务，也不负担任何费用；被告在承租期间不得转租、转包，如需转租、转包，必须征得原告书面同意，未经原告书面同意擅自转租、转包，给他人造成损失，均由被告负责，原告不负任何责任。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告将租赁场地装修后用于“麦田咖啡厅”的经营，双方履行合同情况一直较好。2008年12月，被告将租赁场地转租给第三人陈某甲经营，该过程原告陈某乙清楚，且第三人陈某甲与陈某乙协商将每季度租金从l0万元减为x元。第三人陈某甲接手经营后分别于2009年2月19日和2009年4月1日向原告支付了2009年第一、二季度租金共计x元。后因原告拒绝与第三人签订租赁协议，第三人拒付租金引发纠纷。原告于2009年8月31日委托代理人向被告送达租金催收函，要求被告在五日内将租金付至原告账户，该催收函由“麦田咖啡厅”员工签收。2009年9月16日，原告委托代理人向被告送达解除合同通知书，要求被告在收到通知后十日内支付拖欠租金及违约金，并腾空房屋。该解除合同通知由“麦田咖啡厅”员工签收，岳阳市X区公证处进行了现场公证。现因被告岳阳市泓林商贸有限公司未按通知规定缴纳租金及违约金并腾空房屋，原告诉至法院。
原审法院认为，被告于2008年12月将租赁场地转租给第三人陈某甲，陈某甲又与原告另行协商，将租金下调为每季度x元，这充分表明被告与第三人之间的转租已经原告认可，该转租有效，但原、被告之间的租赁合同继续有效，双方仍应按合同约定履行自己的义务。被告岳阳市泓林商贸有限公司自2009年7月以来便未付租金，经原告催告仍未给付，构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付租金及违约金的请求，具有事实和法律依据，应予支持。但被告欠付租金均在第三人陈某甲与原告协商降低租金数额后，故被告欠付租金应按每季度x元的标准给付，且双方约定违约金比例过高，应予调整，酌情决定按同期贷款利率的标准即年利率5.4％的标准计算逾期付款违约金。被告未在合理期限内交付租赁物，原告主张被告承担其在占用租赁物期间的占用费的请求，应予支持，占用费由被告按每季度x元的标准计付原告。第三人陈某甲作为次承租人，在原告因被告拖欠租金而要求解除合同时，可以请求代被告支付欠付租金及违约金以抗辩原告合同解除权，但其在本案诉讼中并未主张该请求，故原告在被告拖欠租金并经催告仍未给付后，要求解除与被告的租赁合同，并要求被告腾空房屋，法院予以支持。第三人陈某甲无权在本案中提起反诉，对原、被告诉争的标的也不具备独立请求权，因此对第三人陈某甲的诉求，在本案中不做审查。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第五十六条的规定，判决：一、解除原告陈某乙与被告岳阳市泓林商贸有限公司于2007年6月1日所签订的《房产租赁合同》；二、限被告岳阳市泓林商贸有限公司在本判决生效后十日内向原告支付租金x元(自2009年7月算至2010年12月底，共计6个季度，按每季度x元计算)及逾期付款违约金x元，并负责腾空租赁房屋交还原告。逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付延期付款期间的债务利息；三、自2011年1月1日至被告岳阳市泓林商贸有限公司实际交付租赁物给原告陈某乙期间的占用费，由被告岳阳市泓林商贸有限公司按每季度x元的标准支付给原告陈某乙。案件受理费9800元，由被告岳阳市泓林商贸有限公司负担。
宣判后，泓林公司不服，上诉称：1、原判认定事实不清，适用法律错误。2007年6月1日上诉人与陈某乙签订租赁合同。2008年11月因上诉人没有及时交纳租金，陈某乙口头要求终止合同，收回“麦田咖啡”经营权。上诉人同意终止合同但必须由陈某乙承担经营权转让费70万元。2008年11月27日陈某乙电话通知上诉人，由陈某甲支付70万元转让费，租赁合同终止。当日，陈某甲支付泓林公司70万元，泓林公司出具了收条，双方租赁合同终止。泓林公司不应承担任何房屋租金及违约金。2、泓林公司与陈某甲不存在租赁关系。确定房屋租赁关系的主要条件是房屋租赁主体、租金数额及支付。无论哪一项条件泓林公司与陈某甲都不符合。2009年1月陈某甲向陈某乙支付了租金，这一事实原审法院予以认可。请求二审法院查清事实，予以改判。
陈某甲不服，上诉称：1、原审判决查明陈某乙与陈某甲有房屋租赁关系，与泓林公司已终止租赁关系。却认定陈某甲系次承租人不具有独立请求权错误。2008年11月陈某乙向陈某甲口头提出出租房屋及转让“麦田咖啡”经营权，双方多次协商，房屋租赁价格每季度为x元并约定第二年签订书面合同，租金每季度比泓林公司少4000元。陈某乙电话通知陈某甲支付泓林公司70万元。陈某甲承租后按约支付了两个季度的租金。从租赁主体、租金的确定还是租金的支付都是陈某甲与陈某乙约定和履行的，与泓林公司没有半点关系。陈某甲是承租人享有独立请求权。2、陈某甲因陈某乙不签书面合同，无法办理相关证照，导致无法正常经营。相关执法部门多次对陈某甲经营的“麦田咖啡”进行查处。陈某甲为了维护自身的合法权益，不得不履行抗辩权拒交租金。陈某乙不但不履行义务，反而起诉否认与陈某甲的租赁关系，由此造成陈某甲的损失65万元。请求二审法院依法判决陈某乙履行义务并承担赔偿责任。
陈某乙没有提供书面答辩意见，口头答辩称：1、泓林公司上诉的事实没有依据，不予认可。2、陈某甲上诉的事实不成立；其请求赔偿的损失一审是50万，二审增加至65万，该请求没有事实依据，且与陈某甲没有任何法律关系。
二审期间，上诉人陈某甲提供了以下证据：1、汤某2008年11月27日出具的收条“今收到麦田咖啡转让费(陈某乙电话告之由陈某甲支付)现金柒拾万元整”，拟证明陈某甲与陈某乙直接协商的租赁关系。2、2007年11月30日麦田咖啡店与岳阳市天福物业管理有限公司签订的租赁合同；2007年11月30日杨某业与高宏的租赁合同关系；岳阳豪门物业管理有限公司与易军签订的租赁合同。证实部分房屋租给了他人。3、岳阳市天福物业管理有限公司的证明，证实2009年麦田咖啡的老板换成了陈某甲，物业费不变。上诉人泓林公司对证据的真实性、关联性及证明目的没有异议。被上诉人陈某乙的质证意见为：证据超过了举证期限，内容不真实与陈某乙无关，不予认可，且第一份证据没有原件，第二份证据均没有经过陈某乙同意，黄金甲是由泓林公司出租的与陈某甲无关，同时也印证了“麦田咖啡”没有直接租给陈某甲的事实。
本院认为，上诉人陈某甲提供的证据，泓林公司予以认可，且与本案有关联，能证实租赁物的部分事实，本院予以采信。
二审查明，原审法院查明的陈某乙与泓林公司签订租赁合同、履行租赁合同、陈某乙向泓林公司发的催收租金、解除合同通知书及陈某甲2008年12月租赁房屋并按每季x元交纳租金的事实属实，本院予以确认。
另查明，2008年底，陈某乙在泓林公司交纳房屋租金不及时时，直接找到陈某甲恰谈了租赁房屋及租金每季度为x元，陈某甲同陈某乙谈好后向泓林公司交纳转让费70万元。2008年12月陈某甲经营麦田咖啡并按每季x元的租金交纳给陈某乙。
本院认为，本案争议的焦点为：陈某乙、泓林公司、陈某甲三当事人之间是什么法律关系应该承担什么法律责任双方当事人提供了如下证据，陈某乙提供了2007年6月1日与泓林公司签订的租赁合同；2009年8月31日向泓林公司发出的租金催收函，同年9月10日出具的解除租赁合同的通知书，两份文书都是麦田咖啡会计谢瑞林签收的。泓林公司提供了餐饮服务证，业主是刘惠泉；高宏当庭证实2008年底、2009年初陈某乙两次与陈某甲谈房屋租赁和租金的事实，当时参加的人有陈某乙及其律师、陈某甲、还有姓文的男士；2009年第1、2季度的租金支付凭证，陈某甲按约定每季交了x元租金；泓林公司法定代表人当庭陈某甲2008年接到陈某乙的电话，陈某乙告诉他已找了一个新的合作伙伴，他表示同意并收取了70万元的转让费。陈某甲提供了文斌的证言，文斌证实2008年底，陈某甲请他吃饭，同时还有陈某乙及其律师，一位女士，陈某甲跟陈某乙谈了房屋租金及签合同的事。陈某乙说租金可以少点，其他条件具体谈。陈某甲在第一次没有参加诉讼时当庭证实及参加诉讼时陈某甲陈某乙跟他说泓林公司交房租不及时，陈某甲表态可以租赁并两次协商租金每季度降为x元，支付了泓林公司70万元转让费，2008年12月底开始经营麦田咖啡店。同时陈某甲提供了因陈某乙没有与其签订书面租赁合同给其造成损失的证据。从双方提供的证据看，陈某甲租“麦田咖啡”是先同出租人陈某乙谈好租金后，再向泓林公司支付转让费70万元。2008年12月底，陈某甲开始经营“麦田咖啡”并按与陈某乙的约定每季度交纳了租金x元(已交了二个季度)。泓林公司自2008年12月将租赁场地交付给了陈某甲。陈某乙对同陈某甲恰谈租金的事实予以认可。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。虽然陈某乙没有与陈某甲签订书面租赁合同，但本案是在陈某乙与泓林公司履行租赁合同期间，陈某乙认为泓林公司租金交纳不及时，与陈某甲谈好租赁后，告诉泓林公司，在泓林公司同意的情况下，将租赁物交给了陈某甲。因此，陈某甲与陈某乙是直接租赁关系。陈某甲上诉认为其经营的“麦田咖啡”是从陈某乙处直接租赁的，与泓林公司无关的理由成立，本院予以采纳。泓林公司上诉认为与陈某乙的租赁合同已解除的理由成立，本院予以采纳。陈某乙起诉要求确认与泓林公司的租赁合同已经解除、要求泓林公司支付租金及违约金诉讼请求，因2008年12月陈某甲直接经营“麦田咖啡”并交纳租金，泓林公司与陈某乙的租赁合同已实际解除，因此陈某乙起诉要求确认与泓林公司的租赁合同已经解除、要求泓林公司支付租金及违约金的诉讼请求没有事实依据，依法应予驳回。原审法院认为陈某甲租赁“麦田咖啡”是从泓林公司转租的证据不足，据此判决泓林公司支付租金、违约金并交还租赁物不妥，应予纠正。陈某甲作为本案的第三人对诉讼标的有独立请求权，原审法院对此没有审理不妥，但陈某甲可另行行使其权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(三)项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省岳阳市X区人民法院(2010)楼民初字第X号民事判决；
二、驳回陈某乙的诉讼请求。
本案一审案件受理费9800元，二审案件受理费x元，共计x元，由被上诉人陈某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长陈某甲香
审判员姚勇
代理审判员胡中岳
二Ο一一年九月十九日
书记员綦燕
