上诉人（原审原告）周XX，女，X年X月X日出生，汉族，住湖南省XX县。
上诉人（原审被告）长沙XX物业管理有限公司。住所地湖南省长沙市X区。
法定代表人陈XX，总经理。
上诉人周XX与上诉人长沙XX物业管理有限公司（以下简称XX公司）租赁合同纠纷一案，上诉人不服湖南省长沙市X区人民法院（2011）雨民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年10月16日，XX公司与周XX签署《VIP贵宾优惠申领单》一份，注明免一年的租金、管理费；诚意金3000元抵用5000元；以上优惠需签订正式《租赁经营管理合同》并交纳合同约定的所有款项后方可生效。2010年10月16日，XX公司与周XX签订《长沙流行前线商铺租赁协议书》一份，将位于长沙市X区X路长塘里X号流行前线内第某层x号商铺出租给周XX经营饰品等；签订本协议时周XX交纳定金7000元，在签署《商铺租赁管理合同》时抵扣租金；该商铺面积9.95平方米；租期三年，从2010年11月28日起至2013年11月27日止；其中免租期从2011年11月28日起至2012年11月27日止；租金标准为每月每平方米150元；租金支付方式为先付后用，即在签合同时一次性交纳第某年租金x元；周XX还应在签合同时一次性交纳前三个月的综合管理费239元、公共费用3000元、商场建设费x元；周XX应在签订本协议书的五日内与XX公司签订《商铺租赁管理合同》、《经营管理公约》和《消防治安责任书》；如果周XX在上述时间内未与XX公司签订《商铺租赁管理合同》、《经营管理公约》和《消防治安责任书》或未向XX公司交清本协议约定的上述款项，周XX即已构成违约，XX公司有权将上述商铺出租给其他第某人，同时周XX所交定金不退；合同还对其他事项进行了约定。签合同的同时，周XX在XX公司制订的《经营管理公约》和《消防治安责任书》上签了名。签协议时，周XX交纳定金7000元、诚意金3000元，XX公司出具了两张收据。周XX得知“流行前线”未经消防验收后，拒绝签订正式《商铺租赁管理合同》。2010年11月18日，长沙市X区消防大队向海南XX公司发出一份函件，通知：“目前全国进行消防安全大检查，结合你公司流行前线购物街的具体情况，暂时不能进行消防验收，并且不能开业营业。”同年12月29日，长沙市X区消防大队对流行前线购物街区颁发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2010年12月6日，XX公司作出《有关流行前线商场开业时间及相应措施的决定》，决定定于2011年5月6日前举行开业仪式；若在上述期限仍不开业，XX公司将无条件不计息退还租赁客户交纳的所有费用，并补偿租赁客户x元；该文件还作出了一些其他决定。周XX不同意该决定的内容，没有在《有关流行前线商场开业时间及相应措施的决定》上签字。2011年3月1日，周XX向本院提起诉讼，要求XX公司双倍返还定金及诚意金x元。
原审法院认为：周XX与XX公司签订的《长沙市流行前线商铺租赁定铺协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，双方应当履行协议约定的义务。但该协议书从头至尾没有约定交付商铺和开业的时间，而该协议书第某、四条约定租期和计算租金的起始时间为2010年11月28日，周XX有理由相信交付商铺和开业的时间为2010年11月28日。XX公司作出的《有关流行前线商场开业时间及相应措施的决定》单方决定将开业时间推迟到2011年5月6日，应视为XX公司违反了协议书对开业时间的约定。协议书签订后，周XX履行协议义务交付了约定的定金，还可能为进场营业做了一些准备工作，如购进当季商品、辞掉原有工作等，XX公司却迟迟没有交付商铺、组织开业。而周XX租赁的是铺中铺，单独每个铺面不能独立开业和经营。XX公司虽然申请了消防验收，但在未经验收且未告知周XX的情况下即与周XX签订租赁协议书并约定从2010年11月28日开始计算租期，有违诚实信用原则，也违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定。全国进行消防安全大检查与“流行前线购物街”的消防验收并不矛盾。长沙市X区消防大队没有及时进行消防验收还有“流行前线购物街的具体情况”，并非XX公司辩称的没有进行消防验收系因不可抗力的原因。长沙市X区消防大队于2010年12月29日通过了对“流行前线购物街”的验收并颁发了合格证，但XX公司仍未组织开业。由于XX公司的一系列违约行为，致使周XX签订协议的目的无法实现，《长沙市流行前线商铺租赁定铺协议书》无法继续履行，XX公司应当返还周XX所交诚意金和定金合计x元。“流行前线”未经消防验收，并不影响周XX与XX公司签订正式的《商铺租赁管理合同》。周XX未按协议书的约定在五日内与XX公司签订《商铺租赁管理合同》、《经营公约》和《消防治安责任书》，也构成违约，应承担相应的违约责任。故周XX要求XX公司双倍返还定金x元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某十条第某款、第某十四条（三）、（四）项、第某十七条、第某百一十七条、第某百二十条、第某百一十二条、第某百一十六条，《中华人民共和国消防法》第某五条，《城市房屋租赁管理办法》第某条（一）、（八）项之规定，判决如下：一、长沙XX物业管理有限公司于本判决书生效后10日内返还周XX定金、诚意金x元；二、驳回周XX的其他诉讼请求。本案受理费225元，因适用简易程序审理减半收取113元，由长沙XX物业管理有限公司负担。
上诉人周XX不服原审判决，向本院上诉称：第某、《协议书》的目的就是在符合定铺协议约定条件下签订《租赁合同》，而周XX签订《协议书》后得知商铺无法如约开业，多次与XX公司商讨此事未果，在这种情况下，要求周XX继续签订《租赁合同》有悖逻辑。第某、XX公司在其未取得消防验收合格并隐瞒此事实便与周XX签订《协议书》，且在事后经多方面商议无法在其约定的时间里开业，致使周XX遭受损失，违背诚实信用原则，周XX要求XX公司承当定金罚的法律后果于法有据。周XX请求法院依法进行改判。
上诉人XX公司不服原审判决，向本院上诉称：第某、一审判决认定双方所签的《长沙市流行前线商铺租赁定铺协议书》系双方的真实意思表示，内容合法有效，符合客观事实和法律规定。第某、周XX未在定铺协议书约定的时间内签订正式《商铺租赁管理合同》，且无法定的免责理由和不可抗拒力事由，应当承担违约责任，XX公司没收定金7000元于法有据。第某、按双方协议约定，交铺时间应当以XX公司的通知为准，XX公司在约定的签约时间内具备继续签订、履行租赁合同的条件，周XX单方面中止履行，属于违约在先。第某、在签订定铺协议书时，未签订正式租赁合同前，所约定出租的铺面未通过消防验收不影响协议的效力和双方履行，不能成为周XX拒绝履约的理由。综上，XX公司认为，一审民事判决书对周XX违约的行为、理由等事实认定错误，且适用法律错误支持，周XX要求返还定金的诉请，明显属于违法的民事判决。XX公司请求法院依法撤销一审判决，驳回周XX的诉讼请求。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是周XX与XX公司在履行《长沙市流行前线商铺租赁定铺协议书》过程中的行为是否构成违约并应由谁承担定金罚则的违约责任。周XX与XX公司签订的《长沙流行前线商铺租赁定铺协议书》是双方真实意思表示，合法有效。该协议书第某条约定，乙方（周XX）应在签订本协议五日内，携带本协议书、身份证及甲方（XX公司）要求出具的相关证件到甲方指定地点签署《商铺租赁管理合同》、《经营管理公约》和《消防治安责任书》。第某条约定，如乙方在上述时间内未与甲方签订《商铺租赁管理合同》、《经营管理公约》和《消防治安责任书》或未向甲方交清本协议约定的上述款项，甲方视同乙方违约，甲方有权将上述商铺出租给其他第某人，同时乙方所支付的定金甲方有权不予退还。周XX未按照协议书的约定签订正式《商铺租赁管理合同》等协议，违反了合同的约定。周XX认为其签订协议书后得知“流行前线”未经消防验收，故未与XX公司签订上述协议，但未经消防验收不是双方签订《商铺租赁管理合同》等协议的必要条件，也不影响所签协议的效力，不必然影响合同目的的实现，不能成为其违反合同的正当理由。原审法院认为XX公司推迟开业、未及时进行消防验收一系列违约行为致使周XX签订合同的目的无法实现，但XX公司未及时进行消防验收、推迟开业的行为发生在周XX应与XX公司签订《商铺租赁管理合同》的时间之后，不能构成周XX违反协议书的合法理由。综上，周XX未在约定的时间内与被上诉人签订《商铺租赁管理合同》、《经营管理公约》和《消防治安责任书》违反了《长沙市流行前线商铺租赁定铺协议书》的约定，XX公司有权按照协议的约定不予退还周XX交付的诚意金和定金。原审法院认定事实基本清楚，但适用法律存在错误，处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市X区人民法院（2011）雨民初字第X号民事判决书；
二、驳回周XX的诉讼请求。
本案一审受理费113元，二审受理费225元，共计338元，由周XX承担。
本判决为终审判决。
审判长罗芳海
审判员王某
代理审判员刘凯
二○一一年七月月二十八日
书记员张建锋
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
