原告吴某甲，男，61岁。

原告吴某乙，男，50岁。

原告李某，男，52岁。

委托代理人谢赐来，湖南星奥律师事务所律师。（以上三原告共同委托）

被告刘某，男，汉族，40岁。

委托代理人曾导军，湖南宇能律师事务所律师。

被告胡某，男，53岁。

原告吴某甲、吴某乙、李某与被告刘某、胡某房屋租赁合同纠纷一案，于2010年9月19日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员贺国强担任审判长，审判员胡某军、人民陪审员付万红参加评议，于2010年2月25日公开开庭进行了审理。原告吴某甲、吴某乙、李某及其委托代理人谢赐来、被告刘某及其委托代理人曾导军到庭参加诉讼，被告胡某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。

原告吴某甲、吴某乙、李某诉称，2007年4月18日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于娄底市X路西侧八层建筑，占地面积约300平方米的商住楼一栋租给被告经营宾馆、餐某、超市等，年租金x元，租期暂定15年，年租金三年内不变，从第四年起按该租赁楼房所在区域左邻右舍房屋租金行情升降。合同三年期满后，原告多次找被告协某并委托律师致函被告要求按合同约定增加房租x元/年，被告却以种种理由推诿，另被告多次拖欠房屋租金，其行为已明显违约，请求判令：1、被告按合同约定每年增加房租x元和付清房屋押金x元；2、由被告按房屋租金总额的3%支付违约金x元；3、如被告不履行前述义务，则解除合同，由被告将房屋恢复原状交还原告。

原告吴某甲、吴某乙、李某为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料：

1、原告吴某甲的身份证复印件。

2、原告吴某乙的身份证复印件。

3、原告李某的身份证复印件。

4、原、被告签订的《房屋租赁合同》，证明原、被告的租赁合同关系。

5、律师函，证明原告委托了湖南星奥律师事务所谢赐来律师致函被告应按合同约定增加房屋租金，并支付租房押金。

6、原告的告知函，证明原告再次督促被告应按合同约定增加房屋房屋租金和支付租房押金。

7、被告的复函，证明被告仍无理拒绝增加房租和支付租房押金。

8、相邻的房屋出租人王某玲的调查笔录。

9、房屋出租人王某玲与承租人陈平平的租房合同书。

10、房屋出租人王某玲与承租人颜菲的租房合同书。

11、房屋出租人王某玲与承租人颜花平等人的房屋租金记帐本。

12、房屋出租人彭某峰、王某华、肖海清、刘某才与承租人邹康健、毛少伯签订的门面租赁合同。

13、房屋承租人朱更喜的调查笔录。

14、房屋承租人朱更喜的亲笔证明。

8-14证证明其房屋租金远远高于原、被告的房屋租金。

15、王某玲的证词。

16、朱建喜的证词。

17、黄丽春的证词。

18、王某玲与朱秋娥的租房合同。

19、王某玲与肖蓉的租房合同。

20、黄丽春与朱婉梅租房合同。

15-20证证明租金按年上涨。

21、王某玲、朱婉梅、朱建喜的身份证复印件。

被告刘某辩称，被告并没有多次拖欠房屋租金，原、被告只针对去年的房租进行协某，之前的房租一直按期缴纳，被告并不是不缴房租，被告不存在违约行为；原告提出的按照合同约定增加房屋租金17万元的事实不符合客观情况，根据合同约定，根据左邻右舍的房价升降而升降，而左邻右舍的房租并没有上涨；原告的起诉的真实目的是想单方撕毁合同，系原告违约。

被告刘某为支持其答辩理由，提供以下证据：

1、房屋租赁合同，证明原、被告双方就房屋租赁所签订的合同书，合同中双方约定了租金及租金交纳方式，同时约定，合同第四年该租赁物的房租升降按左邻右舍升降而升降，押金交纳的时间是合同签订3年后交纳，并没有约定具体时间。

2、复函，证明被告刘某面对原告无理上涨租金x元每年曾多次找原告协某，表示自己可以先交纳合同约定的租金x元每年，一直在积极处理此事，因此，被告在合同履约中不存在违约行为。

3、对李某辉的调查笔录，证明被告相邻的房屋承租者李某辉所承租的房屋租金自2007年以来一直没有上涨的事实。

4、对吴某苟的调查笔录，证明被告相邻的房屋承租者吴某苟承租的房屋租金自2009年以来一直没有上涨的事实。

5、对杨某平的调查笔录，证明与被告相邻的房屋承租者杨某平所承租的房屋租金自2007年以来一直没有上涨的事实。

6、对刘某容的调查笔录，证明被告相邻的房屋承租者刘某容所承租的房屋租金自2007年以来一直没有上涨的事实。

7、对邱翼平的调查笔录，证明被告相邻的房屋承租者邱翼平所承租的房屋租金自2008年以来一直没有上涨的事实。

被告胡某没有答辩，亦未提交证据。

诉讼中，本院委托娄底市湘晨司法鉴定中心对原告房屋所在区域相对于2007年4月的涨（降）幅度进行评估以及该区域房屋租金以后的涨（降）幅度进行预测评估，2011年6月13日，娄底市湘晨司法鉴定中心作出鉴定意见书：确定评估对象现商业门面月租金43.6元3，现商业配套用房月租金7.95元3，建议年租金递增率8%-12%。

经过庭审质证，被告方对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7的真实性无异议。对6、7证证明目的有异议，被告并没有拒绝交付租金和押金。8-21证不符合证据的形式要求，没有被调查人的身份证明；房屋租赁合同都是短期的租赁合同，系2010年之后的合同，没有提供2010年之前的房屋租赁合同，不能证明房价是上升还是下降，只能证明现有房屋的租金状况。认为娄底市湘晨司法鉴定中心作出鉴定意见不客观。

原告方对被告方提交的证据的真实性没有异议，对其证明目的提出了异议。对娄底市湘晨司法鉴定中心作出鉴定意见没有异议。

被告胡某未到庭质证。

本院对原、被告提交的书证予以认定，对双方提交的证人证言结合其他证据予以综合认定，对娄底市湘晨司法鉴定中心作出鉴定意见予以认定。

综上，本院依据所采信的证据，结合庭审调查，确认如下基本事实：

2007年4月18日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于娄底市X路西侧八层建筑，占地面积约300平方米的商住楼一栋租给被告经营宾馆、餐某、超市等，年租金x元，租期暂定15年，合同约定，租期从2007年6月18日起，第一年在开业前10日付清租金半年，租期半年后第一天付清全年租金，从第二年开始，提前一年付清下年的租金；合同第八条约定：“年租金3年内不变，第4年按本栋楼所在区域房租行情升降，房租的升降按左邻右舍升降而升降”；第十条约定,“甲、乙双方签字后，三年后，乙方（被告方）交押金3万元给甲方（原告方）”。合同签订后，原告将房屋交给被告经营，被告按约定交租金至2010年6月18日，事后，原告要求增加租金，并于2010年6月27日委托律师致函被告，要求双方协某完善合同条款，交付3万元押金，2010年8月3日，原告致函被告刘某，要求在2010年8月10日前交付押金3万元，交付2010年6月19日至2011年6月18日的房租35万元。2010年8月5日，被告刘某函复原告，认为，原告要求其2010年8月10日前支付押金“不无道理”，但由于其资金周转困难，愿意在2010年12月31日前支付；由于双方没有就2010年6月18日至2011年6月17日期间的房租数额达成一致意见，原告要求在8月10日前交付35万元房租，系原告方单方意思的表示，与左邻右舍房租升降严重不符，不能接受，此间房租，待双方就数额达成一致再能交付，如原告坚持尽快交付，被告“愿意按2007年-2010年租金交纳方式按季度先交纳18.8万元，待双方共同确定房屋租金数额后，多退少补”。因双方未能就房屋租金数额达成一致意见，原告方于2010年9月19日向本院提起诉讼，诉讼中，本院委托娄底市湘晨司法鉴定中心对原告房屋所在区域相对于2007年4月的涨（降）幅度进行评估以及该区域房屋租金以后的涨（降）幅度进行预测评估，2011年6月13日，娄底市湘晨司法鉴定中心作出鉴定意见书：确定评估对象现商业门面月租金43.6元3，现商业配套用房月租金7.95元3（合计年租金为x元，相对于2007年4月的年涨幅度为15%），建议年租金递增率8%-12%。

本院认为，原、被告2007年4月18日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，并不违反法律的规定，应当认定为有效。但合同对第四年开始的房租没有具体数额的约定，在履行时双方发生争议，应当视为约定不明，对此双方均有责任。鉴于在诉讼中，本院委托鉴定机构对对原告房屋所在区域相对于2007年4月的涨（降）幅度进行评估以及该区域房屋租金以后的涨（降）幅度进行预测评估，其鉴定结论可以作为本案处理的参考。因此本院酌情认定第四年的房租为x（1+15%）3=x元，以后每年按10%递增。至于合同约定的押金3万元，虽然约定“三年后”交纳，具体时间不明确，但在原告方提出2010年8月10日前交付的要求时，被告刘某表示“不无道理”，只是因为资金周转困难，要求到年底前支付，因此，被告方应当支付押金。由于原、被告双就第四年开始的租金数额没有达成一致意见，且原告方已经向本院提起了诉讼，被告未按合同约定的时间交纳租金以及按原告要求交付押金，可不认定为被告违约。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（二）项、第六十条之规定，判决如下：

一、原告吴某甲、吴某乙、李某与被告刘某、胡某2007年4月18日签订的房屋租赁合同所订继续履行；

二、2010年6月18日至2011年6月17日期间的房租确定为x元，在本判决确定后十日内付清；

三、从2011年6月18日起，房租每年递增10%，按原合同约定的时间支付；

四、被告刘某、胡某在本判决生效后十日内交付原告吴某甲、吴某乙、李某房屋押金x元；

五、驳回原告吴某甲、吴某乙、李某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4554元，公告费500元，鉴定费3000元，合计8054元，由原告吴某甲、吴某乙、李某负担2054元，被告刘某、胡某负担6000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。

审判长贺国强

审判员胡某军

人民陪审员付万宏

二Ｏ一一年七月十二日

代理书记员颜烨辉

附法条：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。

第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协某补充；不能达成补充协某的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：

（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。

（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。

（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。