上诉人（原审原告）林某甲，××，××××年××月××日出生，××省××县人，住（略）。身份证号码：××××××××××××××××。

委托代理人林某乙，男，X年X月X日出生，汉族，广东省揭阳县人，住（略）。身份证号码：（略）。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解等。

被上诉人（原审被告）湖南天泽置业有限公司，住所地：湖南省株洲市X区X路X号。

法定代表人贝某，系该公司董事长。

被上诉人（原审被告）株洲新锦江物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市X区X路X号。

法定代表人李某，系该公司总经理。

共同委托代理人栗某某，男，X年X月X日生，湖南省株洲市X区X栋X号，身份证号：（略），代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解等。

共同委托代理人李某，湖南唯楚律师事务所律师。代理权限为一般代理。

上诉人林某甲与被上诉人湖南天泽置业有限公司、株洲新锦江物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，湖南省株洲市X区人民法院于2010年6月28日作出了（2010）芦法民一初字第X号民事判决。宣判后，林某甲不服，向本院提起上诉。本院于2010年9月26日受理后，依法组成合议庭于同年11月24日公开开庭进行了审理，上诉人林某甲的委托代理人林某乙，被上诉人湖南天泽置业有限公司和株洲新锦江物业管理有限公司的委托代理人李某、栗某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2005年1月9日，株洲凯达华丽房地产开发有限公司（合同中简称甲方）与原告林某甲（合同中简称乙方）签订了一份《商铺合同书》，该合同书由《商铺租赁合同书》、《治安、消防合同书》、《清洁卫生合同书》三个部分组成。在《商铺租赁合同书》中，双方约定，由乙方租用甲方三期叁楼X号商铺从事女装经营，租赁期自2005年1月25日至2012年1月24日止；租赁期满前两个月开始，甲方将重新招商，乙方如需继续租赁该商铺，必须在租赁期满两个月前向甲方提出书面重订申请，经甲方同意后，按甲方另行通知的时间以及甲方新的规定和标准，限期办理商铺合同的重订手续；乙方应七年一次性缴纳费用包括：租金、折某、投资利息、税金、地租等共计租金x元；乙方应每月向甲方缴纳费用包括：（1）空调制冷（热）费420元或空调通风费210元；（2）公益费：公共电费、卫生、消防、治安费280元；（3）自用电费按表实收；另外，乙方必须在签订合同的同时向甲方缴纳摊位设施、设备完好保证金x元，租赁期满后，乙方返还甲方商铺时，经甲方检验摊位设施、设备完好，甲方可办理退还保证金手续（保证金一律不计利息）；在合同租赁期内，乙方不得自行将商铺转租或转让，不得私自调整和对换，一经发现，甲方有权收回商铺，终止合同，保证金在合同期满后，扣除10%的保证金作为违约金后方可办理退还手续。在《治安、消防合同书》和《清洁卫生合同书》中，双方约定的合同有效期均为自2005年1月25日至2012年1月24日止。2005年11月21日，株洲凯达华丽房地产开发有限公司（合同中简称甲方）与原告林某甲（合同中简称乙方）重新签订了一份《商铺合同书》，该合同书由《商铺租赁合同书》、《治安、消防合同书》、《清洁卫生合同书》、《商铺租赁合同附加协议书》四个部分组成。在《商铺租赁合同书》中，双方除将租赁期改为2005年9月15日至2012年9月14日止，将租金改为x元，另将乙方每月需向甲方缴纳费用的项目和标准重新规定于《商铺租赁合同附加协议书》中外，该合同书中其他内容与双方于2005年1月9日签订的《商铺租赁合同书》内容一致；在《治安、消防合同书》中，双方约定，该合同的有效期自2005年9月15日至2012年9月14日止；乙方必须在签订合同的同时向甲方缴纳治安与消防安全责任保证金x元，租赁期满后，乙方返还甲方商铺时，经甲方检验无消防安全责任，甲方可办理退还保证金手续（保证金一律不计利息）。在《清洁卫生合同书》，双方约定，该合同的有效期自2005年9月15日至2012年9月14日止。在《商铺租赁合同附加协议书》中，双方约定，乙方应每月向甲方缴纳费用包括：（1）管理费350元/个；（2）空调制冷（热）费480元/个或空调通风费240元/个；（3）电费按表每度1.2元，另公用设施设备电费分摊每度0.53元；（4）公共设备设施使用费150元/个/月；上述规定的各种费用标准自2005年9月15日至2008年9月14日止，该协议期满前两个月开始，乙方必须按甲方另行通知的时间以及甲方新的规定和标准，限期办理商铺费用合同的重订手续，逾期未办者，视同乙方违约，甲方有权将商铺收回。之后，双方未履行于2005年1月9日签订的合同，而实际履行的是双方于2005年11月21日签订的合同。2009年3月23日，株洲凯达华丽房地产开发有限公司经株洲市工商局核准，变更名称为湖南天泽置业有限公司。原告林某甲在租赁商铺后，由原告代理人林某乙的妻子熊辉负责帮助原告收发货物。2009年4月20日，熊辉与黄国福签订一份《门面租赁协议》，将被告所租赁的商铺转租给黄国福经营。2009年6月27日，熊辉又同意将该商铺转租给张娅娟经营。2009年7月22日，张娅娟与刘曾艳签订一份《门面转租协议》，将该商铺转租给刘曾艳经营。2010年1月8日，被告天泽公司向原告林某甲送达了《湖南天泽置业有限公司关于商铺合同续签的通知》，要求原告按通知的要求到被告处办理相关手续。原告在收到该通知后，于2010年1月11日向被告天泽公司寄送了复函一份，在该复函中原告对被告提前33个月要求其对是否续签商铺合同进行确认提出异议并对被告身份提出质疑。因此，原告林某甲与被告天泽公司就续签商铺合同一事未能进行协商。2010年1月14日，被告天泽公司将一份《湖南天泽置业有限公司关于清退摊位的通知》送达至原告所租赁B3-226商铺的实际租赁户，并对该送达行为及送达内容进行了公证。该通知的内容为：原告林某甲所租赁的华丽三期三楼X号商铺的产权归属被告天泽公司，被告已于2010年1月8日向原告送达了《湖南天泽置业有限公司关于商铺合同续签的通知》，但原告至今未按通知要求的日期前到被告处办理相关手续；另原告已违反了《中华人民共和国合同法》第224条第2款的规定，故原、被告所签订的《商铺租赁合同》已自动解除，原告应在接到通知后3日内到被告处办理退摊手续，逾期所产生的一切不利后果将由原告自行承担。原告在收到该通知后，未予办理退摊手续。2010年1月19日，由被告天泽公司聘请负责管理华丽市场的公司即被告新锦江公司停止了对原告林某甲所租赁商铺的供电，并于2010年1月20日对该商铺采取封门措施至今。

另查明，原告林某甲所租赁的原华丽市场三期B3-X号商铺经重新编号，现编号变更为B3-X号。

原审法院认为：该案系租赁合同纠纷。该案的争议焦点为：两被告的停电、封门行为是否违法两被告应否承担因停电、封门行为而给原告造成的损失及原告停业期间应缴纳的税费、管理费等费用现分析如下：原告林某甲与株洲凯达华丽房地产开发有限公司于2005年11月21日签订的《商铺合同书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效合同。2009年3月23日，株洲凯达华丽房地产开发有限公司变更名称为湖南天泽置业有限公司。由此，原株洲凯达华丽房地产开发有限公司的债权、债务均应由被告天泽公司承受，原告林某甲与被告天泽公司均应按照合同全面履行。该案中商铺的转租人熊辉负责帮助原告收发货物，虽然原、被告双方均无证据证明熊辉的转租行为是否得到了原告的授权，但熊辉分别于2009年4月20日和2009年6月27日两次将商铺进行了转租却是客观事实。根据合同的相对性原理，当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。因此，原告应就熊辉的转租行为向被告天泽公司承担违约责任。根据双方的合同约定，被告天泽公司有权收回商铺，终止合同。被告天泽公司于2010年1月14日将《湖南天泽置业有限公司关于清退摊位的通知》送达至原告所租赁B3-226商铺的实际租赁户，并对该送达行为及送达内容进行了公证。该送达行为是在B3-226商铺被转租，被告天泽公司在无法将通知直接送达给原告本人的情况下进行的。该行为符合法律规定，应视为被告天泽公司已履行了解除合同的通知义务。所以，原告与株洲凯达华丽房地产开发有限公司于2005年11月21日签订的《商铺合同书》，已于2010年1月14日解除。合同解除后，因次承租人仍在B3-226商铺内继续经营，被告天泽公司为收回商铺，由其所聘请的公司即被告新锦江公司分别于2010年1月19日、2010年1月20日所进行的停电、封门行为，虽有不妥，但却是被告天泽公司为维护其合法权益所采取的措施。原告要求确认两被告的停电、封门行为违法的请求，该院不予支持。两被告辩称停电、封门行为是因被告通知原告解除合同以后，原告仍继续让次承租人经营，被告无法找到原告所以不得已而采取的自救行为，对该答辩意见，该院予以采信。原告要求两被告承担非法停电、封门造成原告损失5万元，因原告对其损失未提供证据予以证明，另因两被告承担原告损失的前提条件为停电、封门行为违法，而两被告的该行为并非违法行为，故对原告的该请求，该院不予支持。对两被告均未给原告造成经济损失的答辩意见，该院予以采信。原告要求两被告承担原告停业期间应缴纳的税费、管理费等1000元，对该费用的停止缴纳，应由原告主动向相关部门申报，对该费用的缴纳两被告无过错，不应承担责任，故对原告的该请求，该院不予支持。对两被告不应承担税金和管理费的答辩意见，该院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百二十四条第二款之规定判决：驳回原告林某甲的诉讼请求。本案受理费1075元，由原告林某甲承担。

宣判后，林某甲不服，向本院提起上诉称：1、原审判决书认定的上诉人或其代理人未能及时与两被上诉人沟通或未能找到上诉人才导致的两被上诉人采用公证送达形式来保全证据。是两被上诉人利用自身优势故意为之，且其公证时间在上诉人或其代理人与被上诉人沟通之时，所以其行为不符合公证送达的法律要件。2、转租合同签名不一致并为复印件，不符合法律规定的形式要件。原审法院却以推论的形式认定其存在的合法性。

被上诉人湖南天泽置业有限公司辩称：1、被上诉人没有侵权行为，采用停电、关门的方式，是对自己的合法权益的一种保护措施，且被上诉人单方解除租赁合同是合法、合理的。2、上诉人违反了合同约定多次在未征得被上诉人同意的情况下，将摊位转租给他人经营，被上诉人有权解除合同。一审判决认定事实清楚，判决恰当，请求维持原判。

经二审开庭审理，上诉人林某甲仅提交了一组照片，拟证明商铺转租被上诉人是知道的。被上诉人认为照片不能证明知道商铺铺转的事实，与本案没有关联性。故不能改变原审认定的事实。本院对一审认定的证据和查明的事实，予以确认。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。上诉人林某甲与株洲凯达华丽房地产开发有限公司于2005年11月21日签订的《商铺合同书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效合同。2009年3月23日，株洲凯达华丽房地产开发有限公司变更名称为湖南天泽置业有限公司。由此，原株洲凯达华丽房地产开发有限公司的债权、债务均由被上诉人天泽公司承受，上诉人林某甲与被上诉人天泽公司均应按照合同全面履行。本案中商铺的转租人熊辉负责帮助上诉人收发货物，虽然原、被告双方均无证据证明熊辉的转租行为是否得到了原告的授权，但熊辉分别于2009年4月20日和2009年6月27日两次将商铺进行了转租却是客观事实。且上诉人林某甲法院认可了熊辉的转租事实。因商铺转租没有经过出租方同意，根据双方的合同约定，被上诉人天泽公司有权收回商铺，终止合同。2010年1月14日，被告天泽公司在无法将通知直接送达给上诉人本人的情况下，将《湖南天泽置业有限公司关于清退摊位的通知》送达至原告所租赁B3-226商铺的实际租赁户，并对该送达行为及送达内容进行了公证，故应视为被告天泽公司已履行了解除合同的通知义务。上诉人在收到该通知后，未予办理退摊手续。2010年1月19日，天泽公司聘请负责管理华丽市场的新锦江物业管理公司停止了对上诉人林某甲所租赁商铺的供电，不构成侵权。上诉人林某甲否认转租的事实与客观事实不符。其提出公证送达方式不当的理由不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，证据确实，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1075元，由上诉人林某甲承担。

本判决为终审判决。

审判长陈卫中

审判员赵庆华

代理审判员颜松喜

二0一0年十二月三十日

书记员邹春华