原告上海某有限公司。

被告刘某。

原告上海某有限公司诉被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2010年1月6日立案受理后，依法由审判员蒋喜军独任审判，本案于2010年1月28日公开开庭进行了审理。原告上海某有限公司的委托代理人，被告刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某有限公司诉称：被告购买了青浦区X镇X街弄号住房一套。2006年12月，上海三友房地产有限公司开出入住通知书，被告于2007年4月27日办理了入住手续，填写入住人员情况登记表和签收《住户手册》、服务卡、装修须知等资料，并当即支付了2007年1月至2007年3月物业管理费人民币1,430.76元。以后又陆续缴付物业管理费至2007年12月。被告自2008年1月起未缴付物业管理费，原告多次电话联系催缴物业管理费和上门沟通，均无回音。为此，原告请求判令：被告支付拖欠2008年1月至2009年10月的物业管理费10,492.24元、支付滞纳金10,973.14元。

被告刘某辩称：当时，前期物业服务合同未提供给被告。从前期物业服务合同中约定的服务项目来看，原告在管理上存在缺陷。原告没有公布物业服务费用的收支情况；小区内的公用会所改造成了售楼处，是物业公司没有管理好；物业的保安不是合同中所规定的那样，年龄都在40岁以上；原告没有组织策划过任何活动；对小区内的违章装修等行为，原告也没有采取任何措施进行阻止；路灯坏了，原告也没有进行修理；小区的建筑垃圾、道路积水，原告没有及时的清理；前期物业服务合同是2005年4月20日签订的，有效期是3年，现在已经过了有效期；当初买房时，开发商口头承诺煤气在2006年年底通，但到2007年还没有通。因此，被告拒绝支付物业管理费。

经开庭审理查明：2006年9月8日，被告及谢虹与上海三友房地产有限公司签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：被告及谢虹向上海三友房地产有限公司购买青浦区X镇X街X弄《三友星墅》X号房屋；上海三友房地产有限公司于2006年12月31日前将该房屋交付给被告及谢虹；该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由上海三友房地产有限公司转移给被告及谢虹；上海三友房地产有限公司已选聘原告对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》。因该房屋规划用途为居住用房，上海三友房地产有限公司与被告及谢虹已签订了《民德物业管理有限公司使用公约》。合同附件五载明，在业主委员会成立前，被告及谢虹同意接受本案原告对所购房屋实施管理，并遵守《上海市居住物业管理条例》的规定。2006年12月31日，上海三友房地产有限公司向本案原告发送入住通知单，通知单载明：刘某业主所购三友星墅X号房屋，计建筑面积278.90平方米，房款已结算清，购房手续已办妥，现已具备入住资格，请予办理入住手续。2007年4月27日，原告将房屋交付给被告。之后，被告向原告支付了2007年1月至2007年12月的物业管理费。因被告未再支付物业管理费，故原告于2010年1月诉至本院。

另查明：2005年4月20日，原告与上海三友房地产有限公司、上海维友房地产有限公司签订《上海“三友星墅”前期物业管理服务委托合同》，合同约定：上海三友房地产有限公司、上海维友房地产有限公司委托原告对位于上海市青浦区X镇X街X弄的叠加别墅、独立别墅、联排别墅等物业实行前期物业管理；委托管理期限（暂定）为三年，自“三友星墅”《商品房预售合同》中约定第一批交房时间起至公历三年期满时止。但是，在合同有效期间，如果业主大会成立并重新聘请物业管理企业，则本合同自然终止；本物业的综合管理服务费为：叠加别墅每平方米每月1.80元、双拼别墅每平方米每月1.80元、独立别墅每平方米每月2.50元，由原告向业主或物业使用人自《商品房预售合同》中约定的交房次月起开始收取。合同还对其他事宜作了约定。2009年，原告与上海三友房地产有限公司、上海维友房地产有限公司又签订了《上海“三友星墅”前期物业管理服务委托补充协议》，协议约定：上海“三友星墅”前期物业管理服务委托合同委托管理期限延续至业主委员会与原告签订《物业服务合同》生效日止。现被告所在的小区未成立业主委员会。

又查明：原告具有物业管理二级资质。2006年12月30日，青浦区物价局向原告颁发了“三友星墅”物业服务收费标准的重新审核表，核定物业服务收费标准为每平方米建筑面积每月的物业管理费为：双拼别墅、叠加别墅每月1.71元，独立别墅每月2.02元。被告购买的是双拼式别墅，已于2007年9月6日取得了上海市房地产权证，房屋建筑面积为278.90平方米。

以上事实，由原、被告陈述、《上海市商品房预售合同》、入住通知单、业主办理进户手续交接流转单、业主入住情况登记表、住户手册、发票、《上海“三友星墅”前期物业管理服务委托合同》、《上海“三友星墅”前期物业管理服务委托补充协议》、重新审核表、资质证书、上海市房地产登记簿等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。

本案审理中，原告主张，原告在向被告交付房屋时，向被告交付了住户手册。该住户手册是由原告制作，住户手册中约定住户应于每月十五日前交付下月管理费，逾期缴付须付日千分之三滞纳金。因为住户手册被告已签收，说明被告已认可了住户手册中的内容。因此，原告要求被告支付滞纳金。

被告认为，物业管理费应该一年一付，被告在收到钥匙的同时收到了住户手册，但对住户手册中的内容及规定，被告不予认可。

根据庭审确认的事实，本院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案中，原告与上海三友房地产有限公司、上海维友房地产有限公司签订《上海“三友星墅”前期物业管理服务委托合同》及《上海“三友星墅”前期物业管理服务委托补充协议》是当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，系合法有效，该合同及补充协议对原、被告均具有法律约束力。原告依据合同约定对被告所在小区的物业进行了物业管理服务，被告理应按约向原告支付相应的物业管理费。物业管理费的标准应按物价部门核准的标准收取。因原告对被告所欠的物业管理费计算有误，本院依法予以调整。被告主张的原告没有公布物业服务费用及原告没有组织策划活动，这并不是被告拒付物业管理费的理由。被告主张小区公用会所被该成售楼处，因被告未能提供相应的事实依据，也并非原告的过错，故被告不能以此为由拒付物业管理费。被告主张的保安的年龄问题，因原告配备了保安这一事实被告已确认，故被告不能以此为由拒付物业管理费。被告认为对违章装修没有进行阻止，因被告未能提供相应的事实依据，本院不予采纳。被告认为路灯坏了，原告没有修理，小区的建筑垃圾、道路积水，原告没有清理，因被告未能对自己的主张提供相应的事实依据，本院亦不予采纳。对被告主张的合同有效期问题，因合同约定自“三友星墅”《商品房预售合同》中约定第一批交房时间起至公历三年期满时止，被告未能提供第一批交房时间，更何况原告已提供了补充协议，约定前期物业延续至业主委员会与原告签订物业服务合同生效日止，故本院对被告的主张不予采纳。对被告主张的煤气问题，因该问题是开发商的原因，与原告无关，被告可以与开发商交涉。因此，被告的主张均不是其拒付物业管理费的理由。至于原告主张的滞纳金，本院认为，原告主张滞纳金的依据是住户手册，而住户手册中规定，住户应于每月十五日前交付下月管理费，逾期缴付须付千分之三滞纳金，并非日千分之三；而且该住户手册是原告单方制作，并未经被告同意；被告签收住户手册，只能说明住户收到了该手册，并不能证明住户同意该手册的内容。而原告与上海三友房地产有限公司、上海维友房地产有限公司签订《上海“三友星墅”前期物业管理服务委托合同》及《上海“三友星墅”前期物业管理服务委托补充协议》中并未约定逾期支付管理费须支付滞纳金。因此，本院对原告主张的滞纳金不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条的规定，判决如下：

一、被告刘某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某有限公司2008年1月至2009年10月的物业管理费人民币10,492.22元；

二、原告上海某有限公司要求被告刘某支付滞纳金人民币10,973.14元的诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币168.30元，由原、被告双方各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民事通则》

第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。

债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。

二、《物业管理条例》

第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

……

第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

审判员蒋喜军

书记员夏明霞