湖南省郴州市中级人民法院
民事判决书
(2011)郴民一终字第X号
上诉人(原审原告)裴某甲，女,X年X月X日出生。
委托代理人裴某乙,男,X年X月X日出生。系原告裴某甲的父亲。
被上诉人(原审被告)资兴市房地产开发公司,住所地湖南省资兴市X路房产局办公楼一楼。
法定代表人樊某，该公司经理。
被上诉人(原审被告)黄某,男，X年X月X日出生。
两被上诉人的委托代理人谭春立，湖南春立律师事务所律师。
上诉人裴某甲因与被上诉人资兴市房地产开发公司、黄某商品房销售合同纠纷一案,不服湖南省资兴市人民法院(2011)资民二初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2011年8月22日公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人裴某乙，两被上诉人的委托代理人谭春立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年11月23日，裴某甲与聚福花园项目部签订了《房屋买卖合同》，其中第二条约定：乙方（指裴某甲,下同）所购买的房屋的内容如下，乙方所购买的房屋为福兴楼X号门面，所购房面积为111.6平方米（建筑面积的计算方法：自墙外边线为准，共墙以墙中心线为准，挑阳台和底层门面走廊按投影的一半计算建筑面积，分摊部分的计算办法，各楼层的楼梯间由各楼层按比例分摊，通道：每间门面分摊0.5平方米，每套住房分摊1平方米，按照以上计算办法以双方核实为准多退少补，房价款按合同价相应增减）;第5条规定：甲方（指聚福花园项目部,下同）负责代办乙方房产证、土某、契证，费用由乙方承担，其他相关证件和相应的税费由乙方自己承担，甲方不承担任何费用。随后，裴某甲依据合同，交纳了全部购房款,其中包括房产证面积114.77平方米,挑阳台和底层门面走廊分摊面积1.89平方米，通道分摊面积0.5平方米，原告对挑阳台和底层门面走廊分摊面积1.89平方米及通道分摊面积0.5平方米的计算方法不持异议，该分摊部分总购房款为7122.2元。2009年4月23日，裴某甲应聚福花园项目部的要求,向资兴市地方税务局交纳了销售不动产税1432.41元。裴某甲诉至法院,请求：1、依法判决两被告退回多收购房款7122.2元；2、依法确认《房屋买卖合同》第5条要求“有关相应的税费由乙方来承担”为无效条款，两被告返还原告交纳的不产税14,032.41元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，原告裴某甲与聚福花园项目部在自愿、协商的基础上，于2007年11月23日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反我国法律强制性规定，该合同合法、有效，双方当事人应当按照该协议履行。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《合同法解释二》第十四条明确规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性定”，是指效力性强制性规定。效力性强制性规定是指法律及行法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范,或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。因此,只有违反了效力性的强制规范的,才应当认定合同无效。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。本案涉及的《中华人民共和国营业税暂行条例》属于管理性的强制规范，该营业税暂行条例不影响原、被告签订的合同效力。因此，被告依照《房屋买卖合同》第5条的约定，要求原告承担销售不动产营业z14,032.41元费用并不违反我国有关效力性强制性规定，现原告裴某甲要求被告返还其交纳的不动产营业税14,032.41元的诉讼请求于法无据，应予以驳回。《房屋买卖合同》第二条“建筑面积的计算方法：自墙外边线为准，共墙以墙中心准，挑阳台和底层门面走廊按投影的一半计算建筑面积，分摊部分的计算办法,各楼层的楼梯间由各楼层按比例分摊，通道：每间门面分摊0.5平方米,每套住房分摊1平方米,按照以上计算办法以双方核实为准多退少补,房价款按合同价相应增减”是双方当事人对建筑面积和分摊面积计算并据此交纳购房款的一种特别约定，与房产证登记的建筑面积并不冲突。因此原告认为应当按房产证登记的建筑面积计算购房款，其分摊挑阳台和底层门面走廊分摊面积1.89平方米和通道分摊面积0.5平方米。购房款7122.2元应当退回的诉讼请求，违反了该条款的约定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条一款、第五十二条第（五）项、第六十条，《最高人民法院关于用若干问题的解释（二）》之规定，判决如下：驳回原告裴某甲的诉讼请求。案件受理费329元，减半收取164.5元，由原告负担。
上诉人裴某甲不服湖南省资兴市人民法院上述民事判决向本院提起上诉称：1、被上诉人不根据房产证面积,无理多收取上诉人2.39平方米的购房款7122.2元。2、双方签订的《房屋买卖合同》第5条“甲方负责代办乙方房产证、土某、契证，用由乙方承担，其它有关证件和相应的税费由乙方自己承担，甲方不承担任费用”。该条是指办理房产证等有关证件的税费并不包括销售方应交的营业不动产税。《中华人民共和国营业税暂行条例》既是管理性的强制规范,同时也是效力性的强制规范。被上诉人据此无理要求上诉人来承担被上诉人应交销售不动产税14,032.41元,违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定情理不符,依法无据。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条和《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定,《房屋买卖合同》的第5条因违反法律法规的强制性规定应为无效条款。因此，请求：1、撤销湖南省资兴市人民法院(2011)资民一初字第X号民事判决书,并予以改判,支持上诉人所有诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人资兴市房地产开发公司、黄某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决公正。1、被上诉人没有多收上诉人的购房款。依据双方所签订的《房屋买卖合同》关于面积计算的约定：“挑台和底层门面走廊按投影的一半计算面积，通道每间门面分摊0.5平方米”，上诉人购买的是门面，门面走廊的宽度是4.2米，长度是0.9米，按一半计算面积则为1.89平方米，每间门面另需分摊0.5平方米的通道面积，所以根据合同约定上诉人按房产实际面积114.77平方米+分摊面积2.39平方米来支付购房款,故被上诉人不存在多收上诉人购房款的事实。2、《房屋买卖合同》第5条是合法有效的。第一,该条款是双方自愿达成的，符合合同的意思自治原则;第二,该条款不违背法律强制性的规定。《中华人民共和国营业税暂行条例》的第一条是管理性规范，而非效力性规范。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条明确规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。所以该条款的约定不违法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人裴某甲在二审提交十份证据：1、裴某乙的购房核对表。证明所购房总额超出市场价格;2、谢多元的《房屋买卖合同》,证明股东购房价格;3、陈小平的《房屋买卖合同》，证明股东退股后按市场价购门面;4、陈小平的《房屋买卖合同》,证明退股后按市场价购住房;5、李旭艳的《房屋买卖合同》,证明非股东购房价格;6、《罗围聚福小区联合开发共建协议》,证明当时房屋所核定的市场价格;7、裴某乙的《房屋买卖合同》,证明不含税和不按产权面积计算按合同面积价;8、裴某甲的《房屋买卖合同》,证明不含税和不按产权面积计算按合同面积价;9、段美桃的《房屋买卖合同》,证明不含税和不按产权面积计算按合同面积价;10、段美桃的证人证言,证明被上诉人是如何强制购房者交纳税款。
被上诉人资兴市房地产开发公司、黄某对上诉人裴某甲提供的证据提出质证意见如下：证据1不能为证据使用，只是他自己的陈述。而且一审的时候除了对税款外，其他的款项没有提出异议和提出诉讼请求，与本案无关;证据2至证据5没有提供原件，无法核定其真实性,且与本案没有关联性;证据6在一审的时候已经提交，但与本案没有关联性;证据7、证据9与本案没有关联性;证据8真实性没有异议;证据10段美桃不具备作证的资格，被上诉人与裴某乙商品房销售合同纠纷一案开庭时，没有允许段美桃作证。而且段美桃一直坐在旁听席旁听，没有离开过。段美桃所讲的威胁这个事实不存在，我们是按合同约定才办这些证，没有交费用就不能办证。并没有打骂的动作和语言。
本院认证如下：证据1系上诉人裴某乙自行打印的核对表,真实性无法核实,不予采信;证据2、3、4、5均为复印件,真实性无法核实,且与本案缺乏关联性,不予采信;证据6与本案缺乏关联性,不予采信;证据8的真实无异议,予以采信;对证据7、9的真实性无异认,但与本案缺乏关联性，不予以采信;证据10,证人在裴某乙与资兴市房地产开发公司商品房销售合同纠纷一案开庭审理时,一直旁听,缺乏证明效力,不予采信。
被上诉人资兴市房地产开发公司、黄某在二审未提交新证据。
本院二审审理查明的案件事实与一审法院查明的事实一致,依法予以确认。
另查明,被上诉黄某挂靠被上诉人资兴市房地产开发公司并以该公司名义成立了资兴市房地产开发公司聚福花园项目部，开发东江罗围聚福花园。2007年11月23日,裴某甲又与资兴市房地产开发公司罗围聚福小区项目部签订了一份《房屋买卖合同》,其购买的房屋的总价款为人民币135,100.8元,用于缴税和办房产证。但双方实际履行的合同是裴某甲在一审提供的2007年11月23日签订的《房屋买卖合同》,其所购买的房屋的总价款为人民币296,728元。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。本案争议焦点是：一、被上诉人是否多收上诉人2.39平方米的购房款;二、双方签订的《房屋买卖合同》中约定的第5条是否为无效条款。
关于焦点一,被上诉人是否多收上诉人2.39平方米的购房款。《房屋买卖合同》第二条双方约定的“……挑阳台和底层门面走廊按投影的一半计算建筑面积,分摊部分的计算办法,各楼层的楼梯间由各楼层按比例分摊,通道：每间门面分摊0.5平方米,按照以上计算办法以双方核实为准多退少补,房价款按合同相应增减”是双方当事人对建筑面积和分摊面积计算并据此交纳购房款的约定,系双方当事人的真实意思表示,其内容不违反法律和行政法规的禁止性规定,合法有效,且该条约定与房产证登记的建筑面积并不冲突。斐蕾主张应当按房产证的建筑面积计算购房款,被上诉人多收7122.2元购房款应当退回的上诉理由,违反了合同的约定,本院不予支持。
二、关于焦点二,双方签订的《房屋买卖合同》中约定的第5条是否为无效条款。
《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条明确规定：合同法第五十二条第（五）项规定“强制性规定”，是指效力性强制性规定。效力性强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。因此,只有违反了效力性的强制规范，才应当认定合同无效，而《中华人民共和国营业税暂行条例》并不是效力性的强制性规定。故原审判决认定《房屋买卖同》约定的第5条为有效条款并无不当。上诉人裴某甲主张《房屋买卖合同》约定的第5条无效，两被上诉人应返还不动产营业14,032.41元,于法无据，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。上诉人裴某甲的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费329元，由上诉人裴某甲负担。
本判决为终审判决
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审判长刘军
审判员侯Ny华
审判员王某英
二○一一年九月十三日
书记员郑斐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
