原告禹某，男，X年X月X日出生。

委托代理人朱志梅，湖南真理律师事务所律师。

被告郭某甲，男，X年X月X日出生。

被告郭某乙，男，X年X月X日出生。

两被告之委托代理人肖尊元、彭某伟，湖南民声律师事务所律师。

原告禹某与被告郭某甲、被告郭某乙租赁合同纠纷一案于2011年4月1日诉至本院。本院受理后于2011年5月6日，由审判员石婕担任审判长，与代理审判员周威、代理审判员李志依法组成合议庭，由书记员胡新燕担任记录，公开开庭对本案进行了审理。原告禹某的特别授权委托代理人朱志梅，被告郭某甲、被告郭某乙以及两被告的委托代理人肖尊元、彭某伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告禹某诉称：2005年3月18日，原告与被告郭某甲签订了《门面租赁合同》，约定由原告将其所有权的位于娄底市X街两门面出租给被告郭某甲经营，出租期限为三年，即从2005年3月18日至2008年3月18日止。合同签订后，双方均按约履行了合同。2007年4月21日，被告郭某甲之父郭某乙以自己名义与原告签订了《门面延期租用协议》，根据该协议，原、被告双方将门面租期延期至2011年3月18日，租金也作了些许的调整，其他条款未变。后因原告要将门面拆除重建，原告于2011年3月2日，以书面形式告知被告合同到期要终止合同，并要求被告于2011年3月20日之前腾空门面，将门面按约定交还给原告。但被告接到通知后一直未腾空、交还门面。之后，原告又多次催告，但被告置之不理。被告的行为已严重影响到了原告门面的拆除重建，现特诉请人民法院判令解除原、被告之间的租赁合同关系，责令被告立即腾空、搬离门面，将门面交还给原告；本案诉讼费用由被告承担。

被告郭某甲、被告郭某乙辩称：原、被告先后签订了《门面租赁合同》和《门面延期租用协议》，被告已按上述合同履行了自己的义务，但原告却违反合同中第八条的规定，剥夺了被告的优先承租权，故请求人民法院判令原告依法给予被告门面的优先承租权。

本案在审理过程中，原、被告均提交了证据。在本院主持下，当事人对证据进行了质证。

一、原告提交的证据及被告质证意见。

原告禹某为支持其诉讼请求的成立，向本院提交了如下证据：

1、原告的身份证明，拟证明原告的诉讼主体适格；

2、2005年3月18日的《门面出租合同》和2007年4月21日的《门面延期租用协议》各一份，拟证明原、被告之间存在租赁合同关系，还证明合同至2011年3月18日到期，根据合同约定，合同到期终止后，门面及门面内的附属物均归原告所有；

3、2011年3月2日的通知一份，拟证明原告已提前通知被告，因门面要拆除的原因，故不再与被告续签合同，并要求被告于2011年3月20日之前清空门面的事实；

4、娄星区供销机关办公室危房拆除重建合同书，拟证明原告租赁给被告的门面系将被拆除的房屋范围之内。

被告郭某甲、被告郭某乙的质证意见：被告对原告提交的证据1-3的真实性无异议，同时主张这三份证据也正好证明被告享有优先承租权的事实。被告对原告提交的证据4提出异议，认为该证据仅是原告个人与娄底市一鑫房地产开发有限公司签订的合同书，不是供销机关办公楼整体拆迁的合同书，而且该合同书中未明确指出该办公楼属于危房，也没有提供相应的危房鉴定，故不能证明原告的主张成立。

二、被告提交的证据及原告的质证意见。

被告郭某甲、被告郭某乙为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：

1、2005年3月18日的《门面出租合同》和2007年4月21日的《门面延期租用协议》各一份，拟证明在同等条件下，被告对门面享有优先承租权的事实；

2、2011年3月2日的《腾房通知》一份，拟证明原、被告签订的租赁合同到期前，原告通知被告于2011年3月20日前将门面腾空属违约行为；

3、2011年3月18日的领据一份，拟证明原告收到娄底市一鑫房地产开发有限公司门面租金x元的事实；

4、罗春梅的证言；

5、周玉法的证言；

6、录音资料文本；

7、光盘。

证据3-证据7，拟证明了原告与被告签订的租赁合同到期后，原告违法剥夺了被告优先承租权，而将门面转租给他人使用的事实。

8、门面临时租赁合同，拟证明原告将门面另租赁给娄底市一鑫房地产开发有限公司使用后，该公司欲将门面转租给被告使用的事实。

原告禹某质证意见：原告对被告提交的证据1-8的真实性均无异议，但认为这些证据均不能证明被告主张的成立，因为合同到期后，并不存在被告有优先承租的条件，原告也不存在违约通知的情形，至于领据是危房拆除合同的一部分，开发商娄底市一鑫房地产开发有限公司也并没有要将门面进行继续经营的事实。

三、为核清案件的基本事实，本院依职权向娄底市一鑫房地产开发有限公司调取了相关的证据：

1、2010年6月28日的娄底市房屋安全鉴定办鉴定报告[娄房安鉴（2010）危鉴字第X号]；

2、娄底日报（2011年4月21日）；

3、区供销社办公室项目合作开发意向协议（2010年12月26日）；

4、长青街X路交叉口西南角用地规范论证总平面图及城乡规范编制资质证书。

原告禹某质证意见：原告对上述四份证据均无异议。

被告郭某甲、被告郭某乙的质证意见：被告认为上述四份证据不属于人民法院依职权调取的范畴，还认为娄底市一鑫房地产开发有限公司与本案有直接利害关系，其提交的四份证据仅加盖了公司的公章，但无原件核对，不应予认可，假设四份证据是真实的，也仅能证明一鑫公司与区供销社有合作的意向，并没有进入到规划用地审批手续，上述四份证据不足以证明一鑫公司与原告不是租赁关系，因此，被告对门面享有优先承租权。

本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十五条、第六十六条之规定对上述证据进行了审查，并分析双方当事人的质证意见，认证如下：

（一）关于原告禹某提交的证据，对证1-4的真实性，双方当事人均无异议，且符合证据的三性，对证据1-4的证明效力，本院予以认定；

（二）关于被告郭某甲、被告郭某乙提交的证据，对证1-8的真实性，双方当事人亦均无异议，且符合证据三性，对证据1-8的证明效力，本院亦予以认定；

（三）关于对本院为核清案件的基本事实，依职权所调取的证据1-4，虽然被告提出异议，但未能提出反驳证据，况且这四份证据均与本案具有相关联性，与原、被告提交的其他证据也能相互印证。本院所调取的上述四份证据，程序合法、客观，故对上述四份证据的证明效力，本院予以认定。

综上，本院根据上述定案的证据以及庭审查明的情况，认定本案以下基本事实：

2005年3月18日，原告禹某（甲方）与被告郭某甲（乙方）签订了一份《门面出租合同》，合同约定：由甲方将其座落在娄底市X街（汽车站东侧供销社）门面出租给乙方经营，出租期限为三年，即从2005年3月18日至2008年3月18日止。合同签订之日，乙方须交纳押金x元，如乙方毁约，押金不退。每年租金x元，分二次付清。乙方如需进行门店装修，必须事先经得甲方同意，其装修投资及设施期满后，无偿归甲方管理使用。…合同期满后，在同等条件，甲方必须优先租给乙方使用…”2007年4月21日，原告禹某（甲方）在原租赁合同的基础上又与被告郭某甲的父亲被告郭某乙（乙方）签订了一份《门面延期租用合同》，该合同约定：“经双方协议同意，继续延期租用。时间三年（自2008年3月18日至2011年3月18日止），每月店租为五千元，按期缴纳房租。其他条款按原合同执行。”合同签订后，原、被告双方均按合同约定各自履行了合同义务。

另查明，原告禹某座落在娄底市X街（汽车站东侧供销社）的X号X-X-X号门面位于娄星供销社办公大楼一楼，建筑面积63.9平方米，与娄星供销社办公大楼属整体建筑。2010年6月1日，娄星区供销社因办公大楼及配套用房出现墙体开裂、屋面漏水等安全隐患，故委托娄底市房屋安全鉴定办对其办公大楼及配套用房进行了危险房屋安全的鉴定，娄底市房屋安全鉴定办为此作出娄房安鉴[2010]危鉴字第X号“娄底市房屋安全鉴定办鉴定报告”，该鉴定报告的结论为：“…经综合评定，委鉴房屋配套用房为D级一整栋危房，办公楼为C级一局部危房。”在此前提下，2010年12月26日，娄星区供销合作联社（甲方）与娄底市一鑫房地产开发有限公司（乙方）签订了一份《区供销社办公楼项目合作开发意向协议》，约定：“…一、合作建设内容：在现属甲方所有的位于娄底市X街X号地址上，拆除甲方现有办公大楼及附属构建物。…双方共同修建一栋楼高X层，建筑面积3万平方米以上的综合楼。…甲方以上述土地作为投资，乙方全额投资共同开发，具体建设内容和设计规划以政府、建设和规范等部门最终审定的方案为准。…”2011年3月30日，娄底市X区供销合作联社将上述位于长青街X路交叉口西南角用地规划论证方案报到了娄底市规划局用地科进行审批，娄底市规范规划局即于同年4月20日根据规定将该论证方案在娄底日报上进行了公示。2011年3月1日，娄底市一鑫房地产开发有限公司（甲方）与原告禹某（乙方）签订了一份《娄星区供销社机关办公楼危房拆除重建合同书》，约定：“…1、甲方与区供销社进行联合开发重建综合大楼。2、乙方提供拥有房产证和土地使用权证的门面给甲方开发建设，甲方提供重建的全部资金费用。3、由甲方按乙方现有房产证所确定的门面实际使用面积无偿补给乙方相同面积的新门面。…甲方在乙方签订本协议时，支付一万元缔约金给乙方，乙方应在收到缔约金之日起10个月内将门面房产证、土地使用证给甲方。乙方负责与经营户的协调工作以及善后工作，并保证门面及时腾空交付。乙方应在最迟不超过2011年3月18日前将门面腾空交付甲方。个别业主的门面租用提前到期的，乙方不得租用给他人，由甲方租用付租金。…基建期间，由甲方支付x元／年的租金给乙方，支付方式为每年一付。基建期间为：从腾空门面交付给甲方之日起至建成交付使用止。如三年后甲方工程未竣工，不能交付乙方使用，从第四年开始租金按10%递增。乙方负责与现有门面承租人之间的合同终止和搬迁工作…。”2011年3月2日，原告禹某向被告郭某甲发出了一份《通知》，具体内容为“郭某甲同志：我与你门面租赁合同于本年3月18日到期，因供销社办公楼要拆除重建，故请你按合同约定终止合同，并请于今年3月20日之前将你的东西全部搬出，清空门面为盼。通知人：禹某。”此后，被告郭某甲、被告郭某乙坚持其对原告的门面享有优先承租权，故拒绝搬出门面，双方为此产生纠纷且经协商未果，原告遂起诉至本院。

根据双方当事人的诉辩主张、举证与质证的情况，经征询各方当事人意见，综合庭审调查的基本事实，本案争议的焦点主要有：

被告郭某甲、被告郭某乙行使优先承租权的条件是否成立

围绕本案争议的焦点，双方当事人均发表了充分的辩论意见。

原告禹某认为，原、被告之间的租赁合同已到期，因原告的门面属危房，故被纳入拆除重建的范围，根据实际情况，已不存在可供被告行使优先承租权的条件。况且原告已提前通知了被告在合同期满后应搬出门面，现原告要求按合同约定终止与被告之间的租赁关系合情合法，法院应当对原告的诉求予以支持；被告郭某甲、被告郭某乙则认为，根据双方租赁合同第八条的约定，合同期满后，在同等条件，原告必须优先将门面租给被告使用。现原告违反上述规定，在门面拆除问题尚处于一个不确定状态时，就将门面擅自转租给了娄底市一鑫房地产开发有限公司经营使用，原告的行为已剥夺了被告的优先承租权。加之，被告对门面已投入了大量的资金，故被告的优先承租权应当受法律保护，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

本院对本案争议焦点的审查意见如下：

对被告郭某甲、被告郭某乙行使优先承租权的条件是否成立的问题。

本院认为，原告禹某租赁给被告郭某甲、被告郭某乙的门面位于娄星供销社办公大楼的一楼，与娄星供销社办公大楼属整体建筑，且该楼经娄底市房屋安全鉴定办进行危险房屋安全的鉴定，并已确定为D级一整栋危房，由此包括原告禹某的门面在内的娄星供销社办公大楼及附属构建物均被纳入到拆除重建的范围。对此事实，有娄星区供销机关办公室危房拆除重建合同书、娄底市房屋安全鉴定办鉴定报告等证据在案佐证，足以认定。虽然被告郭某甲、被告郭某乙提出必须按租赁合同第八条的约定来行使其对原告门面的优先承租权，但根据上述已查明的案件基本事实，可供被告郭某甲、被告郭某乙行使优先承租权的条件已不能成立。至于被告郭某甲、被告郭某乙提出原告有将门面擅自转租给娄底市一鑫房地产开发有限公司经营使用，原告的行为已剥夺了被告的优先承租权。经查，原告禹某与娄底市一鑫房地产开发有限公司于2011年3月1日所签订的《娄星区供销社机关办公楼危房拆除重建合同书》中约定：“…由原告禹某提供其拥有房产证和土地使用权证的门面给娄底市一鑫房地产开发有限公司开发建设，…在娄底市一鑫房地产开发有限公司开发建设综合大楼的基建期间，由该公司每年支付x元的租金给禹某，如三年后该公司工程未竣工，不能交付原告禹某使用，从第四年开始租金按10%递增…”。综上可见，原告禹某与娄底市一鑫房地产开发有限公司关于对门面租赁问题的约定，是双方所商定在对原告门面拆除重建过程中，为避免原告禹某有经济损失的一种变通方法。娄底市一鑫房地产开发有限公司支付给原告禹某的租金具有补偿金的性质，是双方之间对《危房拆除重建合同书》内容中的组成部分。且双方这种约定并未损害他人的合法权益，亦未违反法律、法规之强制性规定，故被告提出原告将门面擅自转租给他人经营使用，其行为已剥夺了被告优先承租权的理由不能成立。

综上所述，原告禹某与被告郭某甲、被告郭某乙先后所签订的《门面出租合同》以及《门面延期租用合同》不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效，原、被告双方也已按合同的约定履行了各自的合同义务。现因双方所约定的租赁合同已到期，而根据原告禹某的门面需拆除重建的实际情况，已不存在可供两被告行使优先承租权的条件。原告也已提前通知了被告腾空并搬出门面，况且根据双方在租赁合同中的约定，被告的装修投资及设施在合同期满后，无偿归原告管理使用。故原告现提出由被告将租赁门面交还与原告的诉求，合情合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：

一、原告禹某与被告郭某甲、被告郭某乙所签订的《门面出租合同》以及《门面延期租用合同》依法予以终止；

二、由被告郭某甲、被告郭某乙在本判决生效后三日内将位于娄底市X街（汽车站东侧供销社）的X号X-X-X号门面返还与原告禹某。

案件受理费2000元，由被告郭某甲、被告郭某乙负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院，同时直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状、上诉期满后七日内仍未预交诉讼费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期限内均未提起上诉或上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决确定的全部义务。拒绝履行的，本判决生效后，权利人可持本判决书向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，自本判决确定履行期间的最后一日起计算。

审判长石婕

代理审判员周威

代理审判员李志

二0一一年五月二十三日

书记员胡新燕

附：本判决所适用的的法律条款

《中华人民共和国合同法》

第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：

（一）债务已经按照约定履行；

（二）合同解除；

（三）债务相互抵销；

（四）债务人依法将标的物提存；

（五）债权人免除债务；

（六）债权债务同归于一人；

（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。