湖南省永州市中级人民法院
民事判决书
（2011）永中法民二终字第X号
上诉人（原审原告）刘某，男，46岁。
上诉人（原审原告）吴某，女，38岁。
上诉人（原审原告）陈某，男，41岁。
上诉人（原审原告）唐某甲，女，44岁。
委托代理人龙某某，男，65岁。
上诉人（原审原告）唐某乙，女，42岁月。
刘某等五上诉人的共同委托代理人黄文明。
上诉人（原审被告）东安县X镇建设投资开发有限公司。
法定代表人唐某丙，该公司总经理。
委托代理人黎某某。
原审原告刘某、吴某、陈某、唐某甲、唐某乙与原审被告东安县X镇建设投资开发有限公司建设用地使用权纠纷一案，东安县人民法院二○一一年四月十九日作出（2010）东法民二初字第X号民事判决。一审宣判后，双方当事人均不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，由审判员唐某丙杰担任审判长，审判员邹东胜、贾东衡参加评议，于2011年6月20日公开开庭审理了本案。书记员李岩担任庭审记录。上诉人刘某、上诉人唐某甲的委托代理人龙某某及刘某等五上诉人的共同委托代理人黄文明，上诉人东安城建投资公司的委托代理人黎某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本院二审查明：2010年4月9日，刘某等五原审原告在东安县X组织的，由原审被告东安县城建投资公司委托挂牌转让的东安县X路原东安县食品公司所有的面积为1,778.7平方米土地挂牌转让会上，以100万元的价格取得该宗土地的使用权，并于当天与东安县国土资源局签订了国有土地挂牌转让成交确认书。该成交确认书上载明：竞得的地块位于舜皇东路旁，用地面积1,778.3。2010年4月12日五原告作为乙方与被告东安县城建投资公司作为甲方签订了《挂牌转让协议》，该协议约定：“1、东安县X镇建设投资开发有限公司从县食品公司土地拍卖中取得的土地一宗，该土地位于白牙市X路X路交汇处（现中铁五局办公楼旁），土地面积约1,778.7平方米，具体以国土局红线图及规委会审批的规划图及实物实地为准。3、甲方承诺自乙方交足成价款之日起30日内负责办好土地产权过户手续，并移交标的物。6、甲方违约，导致本合同无法履行，按每逾期一天支付成交价0.5‰违约金给乙方。如遇不可抗拒或意外事件造成本合同无法履行的，双方协商处理。”协议签订后，五原告于同日按约支付了100万元的土地价款，2010年4月15日交纳了交易费，2010年4月26日交纳了土地转让契税，该契税完税证中的“房地产权属转移面积”也注明为1,778.3。2010年5月18日，东安县国土资源局绘图员张逸对被告转让的挂牌土地重新测绘，该宗土地实际面积为1,719.97平方米。2010年7月30日，东安县X乡规划委员会公示了该宗土地详细规划。五原告在与被告东安县城建投资公司签订《挂牌转让协议》、支付价款、交纳交易费、契税等后，对该宗土地进行了平整及施工前期准备工作。2010年8月30日，原审被告东安县城建投资公司协助五原告与东安县国土资源管理局签订了该宗土地的《国有建设用地使用权出让合同》，办理了面积为1,719.93的土地使用权证。后五原审原告以原审被告迟延给原审原告办理产权过户手续及付给五原审原告的土地实际面积比其竞得的面积少了58.73平方米并与原审被告东安县城建投资公司协商未果为由，起某至法院，请求依法判令原审被告按约补足原审原告58.73平方米建设用地使用权，或者按价补足58.73平方米价款104,539元；确认原审被告违约，并处每日总金额0.5‰的违约金51,500元给原审原告，并承担本案诉讼费。
另查明，1998年6月8日，东安县X区国土分局在湖南省东安经济开发区土地出让平面控制图上注明：同意红线内1,773土地出让给东安县食品公司使用。该平面控制图中载明：东安县食品公司面积1,778.3。2011年3月，东安县国土局的国有土地使用权挂牌转让公告及挂牌转让须知均注明转让的土地面积为1,778.3。
上述事实，有挂牌转让公告、挂牌转让须知、挂牌转让成交确认书、挂牌转让协议、东安县X区土地出让平面控制图、契税完税证、《国有建设用地使用权出让合同》、起某、双方当事人陈某等证据证实。
原审认为，原告刘某、吴某、陈某、唐某甲、唐某乙与原审被告东安县X镇建设投资开发有限公司于2010年4月12日所签订的挂牌转让协议系双方真实的意思表示，该协议亦不违反法律规定，系有效协议，协议条款对双方均有约束力。五原告提出要求被告补足58.73平方米建设用地使用权的请求，根据五原告所提供的2010年4月12日与被告所签订的挂牌转让协议，明确约定土地面积具体以国土局红线图及规委会审批的规划图及实物实地为准。现该宗土地经国土局确认红线图内面积为1,719.97平方米，五原告于2010年8月30日与国土局签订的国有建设用地使用权出让合同亦明确该宗土地的面积为1,719.97平方米，而非五原告认定的1,778.7平方米建设用地面积。故五原告的这一诉讼请求，该院不予支持。五原告要求被告支付违约金51,500元的请求，根据原、被告签订挂牌转让协议的约定，被告应在原告交足成交价款之日起30日内负责办好土地产权过户手续，并移交标的物。五原告于2010年4月12日交足了成交价款100万元，被告应在2010年5月11日前为五原告办理土地产权过户手续，但被告于2010年8月30日才为五原告办理土地产权过户手续；五原告在与国土局签订的国有建设用地使用权出让合同前已对该宗土地进行了平整及施工前期准备工作，标的物已实际移交给了五原告。故该院对五原告的这一诉讼请求部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决：一、被告东安县X镇建设投资开发有限公司支付原告刘某、吴某、陈某、唐某甲、唐某乙违约金25,750元，此款限在本判决生效后十日内付清；二、驳回原告刘某、吴某、陈某、唐某甲、唐某乙的其他诉讼请求。本案诉讼费3,420元，由原告刘某、吴某、陈某、唐某甲、唐某乙承担2,280元，被告东安县X镇建设投资开发有限公司承担1,140元。
一审判决宣判后，原、被告双方不服，均向本院提出上诉。原审原告刘某等五人上诉的主要理由：1、东安城建投资公司没有完整交付标的物，实际面积与拍卖成交面积相差58.73，应补足面积或折价赔偿；2、东安城建投资公司没有及时交付标的物，迟延办理国有土地使用权证，应支付违约金51,500元，但一审法院平白无故只判赔一半违约金无事实和法律依据；3、东安城建投资公司违约，却判决刘某等五原告承担2/3的诉讼费用不公平。综上，特请求二审法院依法改判。
原审被告东安县城建投资公司上诉称：1、拍卖的诉争土地手续合法、来源合法，如果面积有误差，应由国土部门和拍卖机构承担相应责任，且合同约定面积以红线图和规划图实测为准；2、没有在30日内办好土地产权过户手续，拍卖机构、原告刘某等五人均有相应责任，即使迟延办理，但拍卖土地已提前交付，原告等人无损失，另《挂牌转让协议》不是格式合同。综上，请求二审法院撤销原判，驳回原告的诉请，并承担全部诉讼费用。
本院二审时，原审被告东安县X镇建设投资有限公司在庭审时向本院提交了三份证据：证据1，对东安县规划局副局长卿仁红的调查笔录，拟证实五原审原告在土地上建房时没有办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证；证据2，对东安县农机监理站工作人员龙某平的调查笔录；证据3，对原审原告邻居唐某丙力的调查笔录，证据2、3拟证实原审原告大概在四月份就已动土，没有造成五原审原告损失。
五原审原告质证：证据1真实性有疑问，且建房规划与土地转让纠纷无关联，另原审被告东安城镇建设公司老总唐某丙就是规划局的书记、副局长，与本案有利害关系；证据2的证人龙某平不认识，证据3唐某丙力的证言不真实，其在四月份没有动土。
本院认证如下：证据1证明的内容与本案无关联，且证人未出庭作证，又与本案有利害关系，本院不予采信；证据2、3中的证人未出庭作证，且证明的内容与本案无关联，本院不予采信。
本院认为，原审原告刘某等五人与原审被告东安城镇建设公司于2010年4月12日所签订的挂牌转让协议系双方真实意思表示，该协议不违反法律法规，合法有效，双方应按约履行。该协议约定转让标的面积是以协议载明的1,778.3为准，还是以国土部门后来测量的1,719.93为准呢其一，东安县X路原东安县食品公司土地的挂牌转让公告、挂牌转让须知以及挂牌转让成交确认书均明确了挂牌转让土地的面积为1,778.3；其二，虽然挂牌转让协议既载明转让标的约1,778.3，又载明具体以国土局红线图及规委会审批的规划图及实物实地为准，但作为一般的普通公民不具有专业的测绘技能，而此前的挂牌转让公告、挂牌转让须知、拍卖成交确认书均明确转让土地的面积就是1,778.3，挂牌转让协议上载明的土地面积还是1,778.3，这个数字已精确到小数点，挂牌转让的受让方有理由相信转让土地的面积就是1,778.3。其三，拍卖前东安县X区国土分局绘制的红线图也注明转让土地的面积就是1,778.3，而1,719.93的面积数是拍卖成交后发证前国土部门重新测绘确认的面积。综上，挂牌转让的土地面积应以1,778.3为准。那么转让土地的面积误差则为58.73，东安城建投资公司应对误差的转让土地面积承担赔偿责任，鉴于拍卖转让标的面积较大，应允许有合理的误差幅度，故本院酌定由东安城建投资公司按53的误差面积承担赔偿责任。该53土地使用权的面积按整块土地面积的成交均价折价赔偿较为合理。其一，拍卖转让时是以整块土地面积作价整体转让的；其二，原审法院在判令东安城建投资公司承担延期办证的违约责任时已充分考虑了原审原告刘某等5人的合法权益。从本案事实看，东安城建投资公司延期办证是实，刘某等5人因延期办证未造成较大实际损失也是事实，但从相关法律规定看，支付违约金是对违约行为的一种惩罚措施，它仅以是否存在违约行为为标准承担违约责任，但为确保相对的公平，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，同时赋予了当事人对违约金与实际损失相比过高或过低的情况，有向人民法院请求对违约金适当调整的请求权，具体是否调整及调整幅度的大小，由人民法院根据案件的实际情况予以裁判。本案中一审法院根据该案的实际情况，酌定东安城建投资公司承担25,750元违约金并无不当，应予以维持。本案实际的权利义务双方当事人就是刘某等5人与东安城建投资公司，东安县国土局与拍卖机构只是分别履行相应的工作职责和受托事宜而已，东安城建投资公司上诉称应由国土部门和拍卖机构承担责任没有事实和法律依据，应不予采纳。综上所述，刘某等5人的上诉理由部分成立，应予部分支持；东安城建投资公司的上诉理由不能成立，应不予支持。原判认定事实部分有误，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、维持东安县人民法院（2010）东法民二初字第X号民事判决；
二、限东安县X镇建设投资开发有限公司在本判决生效后10日内一次性支付刘某、吴某、陈某、唐某甲、唐某乙土地使用权转让面积误差赔偿金28,110元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计6,840元，由原审原告、原审被告各负担3,420元。
本判决为终审判决。
审判长唐某丙杰
审判员贾东衡
审判员邹东胜
二○一一年七月二十五日
书记员李岩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……
