上诉人（原审被告）王某乙，女，汉族，X年X月X日生，住（略）。

委托代理人胡宝林，河南佐达胜律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）赵某，女，汉族，X年X月X日生，住（略）。

委托代理人王某乙垒，河南豫威律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）郑州龙毅房地产营销策划有限公司。住所地郑州市X区X路X号。

法定代表人李某，总经理。

上诉人王某乙因与被上诉人赵某、被上诉人郑州龙毅房地产营销策划有限公司（下简称龙毅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市X区人民法院(2010)金民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某乙及其委托代理人胡宝林、被上诉人赵某的委托代理人王某乙垒到庭参加诉讼。经本院合法传唤，被上诉人龙毅公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认为，赵某与王某乙、龙毅公司签订房屋买卖合同是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，赵某如约按房屋买卖合同的约定将购房定金x元交付给了龙毅公司，王某乙却未按合同约定如期配合办理该房屋的过户／贷款手续，其行为已构成违约，故赵某要求王某乙支付违约金x元并要求龙毅公司返还定金及佣金x元的诉讼请求，予以支持。王某乙辩称本案房屋买卖合同权利义务不对等，对王某乙只规定了合同义务，没有规定合同权利及收受房款的任何规定，赵某没有向王某乙支付房款，王某乙拒绝交付房屋，没有任何违约行为，不应承担违约责任，该院认为在本案涉及的房屋买卖合同中虽然对赵某的履行期限约定不明确，但是合同法中明确规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，王某乙是可以根据合同法的规定对赵某的履行期限进行明确的，故对王某乙的辩诉理由，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二第四款、第一百零八条、第一百一十五条、第四百二十七条之规定，判决：一、王某乙于判决生效后十日内给付赵某违约金x元；二、龙毅公司于判决生效后十日内返还赵某定金及佣金x元。案件受理费2300元，由王某乙负担。

上诉人王某乙不服原审判决上诉称：1、本案名为买卖房屋合同实为居间合同，原审判决认定事实错误。该合同不是按照二手房买卖的管理规定的立契合同，只是三方签订的居间合同。该合同的履行，应该按照郑州市二手房买卖的管理规定，买房人赵某和卖房人王某乙再行签订房屋买卖合同。本案三方签订的合同只是居间合同。2、原审判决违反郑州市二手房交易的管理规定，在既未签订买卖房屋备案合同，也没有给王某乙或者是资金监管第三方支付房屋首付款的情形下，认定王某乙违约，显然是错误的。本案买房人赵某既没有将首付款支付给上诉人，也没有将首付款支付给第三方，买房人、中介人更没有按照房屋管理局存量房屋买卖流程的规定通知王某乙到房产局双方签订买卖房屋契约，因此，该房屋的交易没有成就不是王某乙的违约造成的，而是买房人、中介人没有按照法律规定，履行协议，没有履行买卖二手房的要式法律行为。因此，本案的居间合同就无法真正的履行，原审判决认定王某乙违约是错误。3、本案的居间合同是由中介机构提供的格式合同。中介机构从未通知过王某乙去房管局签订备案合同，进行立契。因此王某乙就根本无法收取房款。4、赵某违约在先。根据《合同法》有关规定，赵某无权要求王某乙承担违约责任。双方在合同《第四条》约定中，赵某应在立契过户当日支付王某乙首付款，至今王某乙未收到赵某任何款项，其违约在先，应当承担违约责任。而一审法院认定王某乙承担违约责任于法无据，应予以撤销一审判决。综上，原判决认定事实错误，请求依法驳回其诉讼请求。

赵某辩称：原审认定的房屋买卖合同包括各方的权利义务，郑州市二手房买卖的管理规定不是法规，不应适用此规定，合同合法有效。合同第一、四条约定了各项权利义务，可看出王某乙在6月30日没有配合解押，造成不能履行合同，赵某将2万元交给龙毅公司，赵某没有违约，王某乙没有履行合同第五条约定，不能说合同条款不对等。根据合同法规定，王某乙应退回2万元佣金，因赵某的儿子要结婚，与王某乙签订合同，由于王某乙的不配合导致合同不能履行，其违约在先，应承担违约责任。

本院经审理查明，2010年5月20日，赵某与王某乙、龙毅公司签订房屋买卖合同，约定赵某购买王某乙所有的位于郑州市X区X路X号X号楼X单元X号的房屋，总价款x元；中介服务费及支付为合同签订同时，赵某须向龙毅公司交纳中介费5000元，过户费500元；付款方式为赵某于2010年5月20日向王某乙交纳购房定金x元，暂由龙毅公司代为保管，立契过户时冲抵首付房款，待过户完毕后购房定金转为物业交割保证金，赵某与王某乙物业交割完毕后2个工作日内，龙毅公司退还给王某乙，剩余首付款人民币以实际为准，于立契过户当日交于王某乙，剩余房款人民币以实际为准，由赵某向银行贷款后交于王某乙；经赵某与王某乙在签订合同后7个工作日内，将办理房产过户／贷款的全部手续及材料全部交给龙毅公司，赵某与王某乙约定于2010年6月30日前办理该房屋的过户／贷款手续，若任何一方不按照合同约定配合办理的过户／贷款手续，视为违约，均由违约方向另一方支付房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿等。合同第十条约定赵某首付款x元，银行贷款x元。合同签订后，赵某于2010年5月21日向龙毅公司交纳x元，龙毅公司向赵某出具收款收据一份，并在该收据备注一栏注明“购房定金及佣金”。后双方未签订正式买卖合同，赵某未向王某乙支付首付款，双方也未办理贷款解押手续，王某乙也未于

本院认为：赵某与王某乙、龙毅公司签订房屋买卖合同名为买卖合同实为三方签订的居间合同，是三方真实意思的表示，合法有效。赵某与王某乙双方既未按照郑州市二手房买卖的管理规定签订正式房屋买卖备案合同，赵某也未向王某乙支付首付款x万元，按照房管局存量房屋买卖流程的规定，在未签订有备案合同及没有支付房款票据的情况下，王某乙不可能完成房产过户／贷款手续。因此，该房屋的过户／贷款手续未办理是由于双方未签订房屋买卖备案合同和赵某未向王某乙支付首付款造成的，双方均存在违约行为，不是王某乙单方违约造成的，应当各自承担相应的责任。原审法院认定事实部分不清，适用法律错误，实体处理不当，应予部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、维持郑州市X区人民法院(2010)金民二初字第X号民事判决第二项即“郑州龙毅房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内返还赵某定金及佣金x元。”

二、将郑州市X区人民法院(2010)金民二初字第X号民事判决第一项即“王某乙于判决生效后十日内给付赵某违约金x元”变更为“驳回赵某的其他诉讼请求”。

一、二审案件受理费共4600元，赵某负担2300元，王某乙负担2300元。

本判决为终审判决。

审判长陈贵斌

审判员陈启辉

审判员刘红军

二0一一年八月二日

书记员马静