上诉人（原审被告）：李某，男，台湾人，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人：李某蓣，河南天基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许某，男，台湾人，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人：黄秋丽，河南杰瑞律师事务所律师。
委托代理人：董兆，河南杰瑞律师事务所律师。
上诉人李某与被上诉人许某房屋租赁合同纠纷一案，许某于2010年3月30日向河南省郑州市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：1、李某向许某支付租金80万元（租金自2009年1月1日暂计至2010年12月31日）和违约金102.6万元（自2009年1月1日暂计2010年3月1日），共计182.6万元；合同到期后李某应按实际占有天数赔偿许某房屋占有损失，标准按合同约定标准执行；2、解除双方之间的房屋租赁合同；3、责令李某腾房并将房屋返还许某，同时判令李某赔偿自判决确定的腾房之日起至实际腾房之日止的房屋占用损失（以第一项诉请中租金加违约金为标准）。原审法院经审理于2010年7月28日作出（2010）郑民三初字第X号民事判决。李某不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年4月18日公开开庭进行了审理。李某及其委托代理人李某蓣，许某的委托代理人黄秋丽、董兆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年5月10日，郑州市X区X路小学作为甲方、河南枣之礼科技事业有限公司（以下简称枣之礼公司）作为乙方签订了一份联建协议书，约定：甲乙双方协商一致联合开发建设“郑州市X区X路小学综合教学楼工程”。综合楼位于优胜北路X号郑州市X区X路小学院内；甲方同意将一楼临街一层房屋11间及走廊、卫生间共计856平方米，让乙方使用，使用期18年。自2005年5月1日起至2025年4月30日止；乙方按照甲方要求支付200万元，其中100万元于2005年交清，余款应于2006年7月30日交清；甲方同意乙方在使用一层共计1456平方米18年期满之后，自第19年起，由甲方及乙方共同协商房屋使用费，同等条件下，甲方有优先使用权；甲、乙双方还对其他一些具体事项等有进一步的约定。在该协议书上有双方当事人的签章予以确认。随后，枣之礼公司又与李某签订了一份门面房租赁合同，双方约定枣之礼公司将位于郑州市X路X号临街的餐厅和办公楼出租给李某作为营业房使用，面积共计为913；租房期限为3年，自2007年10月1日起至2010年12月31日止，年租金40万元人民币；合同签订之日，李某向枣之礼公司一次性支付一年的房租40万元人民币，并且其应在每年的1月1日一次支付给枣之礼公司下一年的租金；双方当事人还对李某的经营范围、双方的违约责任等相关事项予以约定，在该租赁合同中有双方的签名、盖章为证。2007年9月12日，枣之礼公司收到李某缴付的房屋租金40万元人民币，由枣之礼公司开具收据一份。2007年12月31日，枣之礼公司向李某出具函告一份，称由其合法取得的郑州市X路X号郑州市X区X路小学一楼临街商铺的使用权已转让给许某，李某承租的房屋继续使用，但需与许某另行签订租赁合同，原租赁合同同时终止，自2008年1月1日起租金由许某收取。枣之礼公司在原商铺出租人处签章予以确认。2007年12月30日，许某与李某签订了一份房屋租赁合同，约定：1、许某将位于郑州市X路X号临街一间门面房出租给李某作为营业使用；2、租期为三年，自2008年1月1日起至2010年12月31日止；4、房屋租金为一年40万元；14、李某的经营范围，以经营执照为准，未经许某同意，李某不得将房屋转租或转让给他人使用，否则按违约处理，许某有权解除合同；16、违约责任，在合同期满之日，任何一方违约，给另一方造成的损失，由违约方全部承担，李某按期交纳房屋租金和其他约定的费用，如不能按时缴费，每超一天，许某收取相应所交金额千分之五的违约金，超过一个月仍不能交付，许某有权终止合同；双方还对其他一些事项做了约定。许某及李某立分别在该租赁合同上签名并按有指印。李某开庭时出示的租赁合同经与许某提交的租赁合同进行比对，两份租赁合同内容完全一致，并且标注时间是李某单方的书写行为。
原审另查明，2009年11月30日，在原告枣之礼公司诉被告李某及第三人房屋租赁合同纠纷一案中，李某作为被告向法院提交了证据材料，其中包括枣之礼公司的函告及其和许某之间签订的租赁合同，用以对抗枣之礼公司的起诉，随后枣之礼公司撤回起诉。原审再查明，李某当庭向原审法院申请对2007年12月30日双方签订的租赁合同上李某的亲笔签名进行鉴定，但李某未在规定的时间内向原审法院提交书面的鉴定申请，且没有缴纳鉴定费用。此外，该涉案房屋在一审判决时仍处在李某的控制之下。
原审法院认为：许某和李某均是台湾人，依据最高人民法院《关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》，涉及香港、澳门特别行政区X区当事人的案件参照涉外案件的有关规定执行，本案中，由于双方租赁合同涉及的标的物为房屋，属于不动产。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条的规定，因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，可以由诉讼标的物所在地人民法院管辖，因此原审法院具有管辖权。
本案中，郑州市X区X路小学与枣之礼公司在2005年5月10日签订的联建协议书、枣之礼公司与李某签订的房屋租赁合同均系当事人真实意思表示，且不违反中华人民共和国法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于李某与许某之间是否存在房屋租赁关系问题。郑州市X区X路小学与枣之礼公司在2005年5月10日签订的联建协议书，枣之礼公司因此取得了协议中包括涉案房屋在内的房产使用权并与李某签订了租赁合同。在枣之礼公司将涉案房屋的使用权转让给许某并以函告的形式告知原承租人李某后，李某和许某在2007年就涉案房屋签立了新的租赁合同。在该份合同项下双方当事人之间的权利、义务约定明确，且在合同后有双方当事人本人的亲笔签名并按有指印予以确认。李某作为完全民事行为能力人，应当对此所产生的法律后果是知晓的，据此，依照当事人意思自治原则，许某和李某签订的合同合法有效，双方当事人都应当按合同约定履行自己的义务，枣之礼公司与李某签订的原租赁合同同时终止。对于李某辩称其和许某之间不存在2007年的租赁合同，因其没有向原审法院出示相关的证据予以证明，原审法院不予采信。关于许某所称请求解除双方之间的租赁合同，由于该份合同中对双方的违约责任约定明确，即因李某不能按期交纳房屋租金，许某有权终止合同。因此对许某的该项诉讼请求，原审法院予以支持。原审法院判决：一、李某于本判决生效后十日内向许某支付租金八十万元人民币（租金自2009年1月1日计至2010年12月31日）和违约金一百零二万六千元人民币（自2009年1月1日计至2010年3月1日），以上金额共计人民币一百八十二万六千元；二、解除许某与李某的房屋租赁合同，李某于本判决生效后三十日内从涉案房屋搬离；三、驳回许某的其他诉讼请求。案件受理费x元，保全费5000元，共计x元，由李某负担。
李某不服该判决上诉称：1、请求二审依法撤销一审判决发回重审或驳回许某的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由许某承担。事实与理由：一、一审法院未查明本案基本事实，致使其作出错误判决。在许某起诉李某房屋租赁合同纠纷前，2009年11月17日枣之礼公司以同样的事实与理由起诉过李某，李某为慎重起见找到该公司法定代表人张一，问其是否授权给某人代为起诉李某，张一并没有说已经授权某人起诉。李某让其落实情况真实与否后联系李某，然后告之李某把钱给谁妥当，张一至今没有任何回音。枣之礼公司在该案开庭前一天撤回起诉。2010年3月10日，许某又以同样的事实与理由起诉李某，但许某始终没有提供出证据证明其什么时间受让了枣之礼公司的房屋，受让了多少面积的房屋。许某在其一审开庭时提供的所谓与李某签订的租赁协议上的房屋面积仅为250平方米，远比不上李某与枣之礼公司签订的合同上所约定的面积，且李某从没有与许某签订过租赁合同。许某所提供的证据上的公章与枣之礼公司在工商部门登记材料上的公章不一致。二、一审时李某的代理人所提出的四点代理意见，一审法院没有在判决书中体现出来，不符合法律规定。
许某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应当驳回李某的上诉请求，维持原判。事实与理由：一、李某应当按约支付许某房租及违约金。1、许某具有向李某主张合同权利的主体资格。2007年9月12日，枣之礼公司将涉案房屋出租给李某，后枣之礼公司把涉案房屋的使用权转让给许某，枣之礼公司在2007年12月31日给李某发“函告”一份，同日，李某与许某签订了《房屋租赁合同》。李某与枣之礼公司签订的房屋租赁合同已因枣之礼公司的函告、李某与许某另行签订的《房屋租赁合同》的行为而终止，李某继续占有涉案房屋是因为其与许某签订的《房屋租赁合同》。所以，许某有权依据合同向李某收取租金、主张解除合同及要求支付违约金的权利。2、李某具有长期占有使用涉案房屋及拖欠房租的事实。2007年10月至今三年多的时间内，李某除了其在刚取得涉案房屋承租权时曾交过一年的房租40万元外，再没有交过一分钱。3、李某至今拖欠房租80万元，违约金102.6万元。二、李某的上诉理由及请求没有事实和法律依据。1、李某在上诉状中辩称没有与许某签订过《房屋租赁合同》的说法，被其陈述所推翻。李某在原审中说没有签过《房屋租赁合同》，不承认其签字及手印，但又不申请鉴定。在二审中又承认与许某签订过合同，但说是“被欺骗的”，却又没有提供相应的证据。2、李某所称的枣之礼公司公章不一致说法被该公司法人代表张一出庭证言所推翻。3、李某在上诉状中称，许某没有证明什么时候受让了枣之礼公司的房屋，受让了多少面积。许某认为“函告”已经说的非常清楚了，受让的房屋包括了李某承租的房屋，而且双方也重新签订了租赁合同，在合同中也约定了租赁面积。虽然面积说法不一致，但李某也自认房屋还是一样的房屋，其占用的房屋面积没有缩水。4、原审判决没有体现李某代理人的所有代理意见不违反法律规定。根据相关法律规定，法院判决只需要写明当事人双方争议的事实和理由，没有必要对一方的任何代理意见逐条反驳。
根据双方当事人上诉、答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案争议焦点为：李某是否拖欠许某房屋租金，如拖欠，数额是多少。
二审查明的事实与一审相同外，另查明：1、李某在二审庭审中陈述，李某不止一次向枣之礼公司发函，要求支付150万元获得使用权，但始终找不到人。2、李某在二审庭审中还陈述:“2007年12月30日，一位自称姓温的先生来和我签订协议，我签了一份，觉得不对，让他们法人代表来。第二天，温先生骗我说许某生在下面，马上就上来，我就签了一份。我认为协议有两份才是合法的，我只签了一份。”3、张一在二审出庭作证时证明：⑴枣之礼公司只有一枚公章，该公司公章没有变过，工商局备案和公司使用的是一枚。函告上枣之礼公司的公章不是伪造的。⑵知道函告的内容，因为借了许某的钱，同意许某收三年的房租。4、枣之礼公司与李某签订的《门面房租赁合同》中约定的房屋面积为914平方米；李某在与许某签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋面积为250平方米。5、张一为枣之礼公司的法定代表人，史中兴为张一的丈夫。6、2011年4月27日，李某的代理律师李某蓣向本院提交一份“借条”复印件，上载明“借条兹收到李某先生11、00、000元正，此证史中兴2008、2、5”。在法庭组织的质证中，许某认为，该借条与本案无关。7、2011年5月5日，李某代理律师李某蓣向本院提交一份“中止审理申请书”，主要内容为：李某已向法院起诉，请求确认李某与许某签订的房屋租赁协议、枣之礼公司与许某签订的转让房屋使用权的协议无效，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第136条第四款的规定，申请中止本案审理。但李某未向本院提交向有管辖权的法院提起诉讼以及有关法院立案的相关证明材料。
本院认为：本案双方当事人许某和李某均为台湾人，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》关于涉外民事诉讼程序的特别规定以及《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》审理。因本案的合同签订地及涉案不动产均在中华人民共和国河南省郑州市，原审法院作为受诉法院不违反上述有关专属管辖、级别管辖的规定，且李某对原审法院的管辖不提异议并应诉答辩，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条的规定，视为接受原审法院的管辖。原审法院以中华人民共和国法律作为本案适用的准据法正确。
一、关于李某与许某之间是否存在房屋租赁关系问题。枣之礼公司与李某签订的《河南枣之礼科技实业有限公司门面房租赁合同》，系枣之礼公司与李某的真实意思表示，且不违反中华人民共和国法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，双方已实际履行。在合同履行过程中，枣之礼公司向李某发出“函告”，该“函告”应视为枣之礼公司就其与李某签订的房屋租赁合同提出的变更请求。李某收到该函告后，既可同意变更出租方，也可不同意变更。但李某选择了同意变更并与许某签订了新的房屋租赁合同。虽然李某在原审及上诉状均称，从来没有与许某签订过租赁合同。但在枣之礼公司诉李某及第三人房屋租赁合同纠纷一案中，李某作为被告向法院提交证据材料，其中包括枣之礼公司的函告及其和许某之间签订的租赁合同，用以对抗枣之礼公司的起诉，应视为对该合同的自认。在本院二审开庭期间，李某也承认与许某签订过合同，但认为是在被欺骗的情况签订的。然而，李某并未依照相关法律规定，在法定期间内请求撤销该合同。所以，李某在上诉状中称没有与许某签订过《房屋租赁合同》，与事实不符，本院不予采信。李某与许某签订的《房屋租赁合同》应为有效合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。
二、关于李某应否向许某支付租金及违约金问题。按照李某与许某签订的《房屋租赁合同》约定，李某每年应支付房屋租金40万元。在合同期内，任何一方违约，给另一方造成的损失，由违约方全部承担。李某按期交纳房屋租金和其他约定的费用，如不能按时缴费，每超一天，许某收取相应所交金额千分之五的违约金，超过一个月仍不能交付，许某有权终止合同。虽然李某在上诉状中称，主动找到张一，要求支付房屋租金；在二审庭审中也陈述，不止一次向枣之礼公司发函，要求支付150万元获得使用权，但始终找不到人。然而，在枣之礼公司诉李某及第三人房屋租赁合同纠纷一案中，李某以与许某签订租赁合同为由予以抗辩；在本案中，李某又以未与许某签订租赁合同、后又认为所签订合同系受骗所签为由予以抗辩。李某除交过一年40万元房屋租金外，没有按照与许某签订的租赁合同的约定，主动履行合同义务。因此，李某上诉称曾要求支付房屋租金、没有违约的陈述，与事实不符，本院不予支持。因李某未按照双方约定，按期交纳房屋租金，许某有权终止合同，要求李某支付违约金。
三、关于原审法院未在判决书中体现李某的代理人所提出四点代理意见问题。法院判决书应当围绕各方当事人的诉辩意见予以说理论证，做到论据充分、说理透彻、逻辑合理，但并不需要将当事人所发表意见全部罗列在裁判文书中。本案一审期间，李某的代理人在其提交的代理词中发表四点意见：1、原被告之间没有合法有效的租赁合同，原告无权要求被告支付房屋租金及违约金；2、原告起诉被告租其房屋250平方米没有任何证据；3、原出租人无权在与被告签订的房屋租赁协议期间内再与第三人签订转让协议；4、原告涉嫌向法院提供假证据欺瞒法官及被告。关于李某与许某之间是否有合法有效的租赁合同，原审法院已经认定许某和李某签订的合同合法有效，双方当事人都应当按合同约定履行自己的义务。关于李某与许某签订的租赁合同上的房屋面积与李某和枣之礼公司签订的合同上所约定的面积不相符的问题。从该合同实际履行情况看，李某并未因与许某签订租赁合同而改变其租赁房屋的面积，李某在该两份合同中的利益并未受到损害，不影响李某与许某签订租赁合同的效力。关于枣之礼公司无权在与李某签订房屋租赁协议期间内再与第三人签订转让协议的问题。李某的该理由应予支持。但在本案中，李某基于枣之礼公司给其发的“函告”，又与许某签订了《房屋租赁合同》，应视为李某对枣之礼公司签订转让协议的认可。关于许某涉嫌供虚假证据的问题。二审期间，枣之礼公司法定代表人张一出庭证明，枣之礼公司在工商部门备案印章与“函告”上印章一致，没有证据证明枣之礼公司或他人有伪造合同的行为。
四、关于本案应否中止审理问题。本院审理的是上诉人李某与被上诉人许某房屋租赁合同纠纷案。审理该案首先要审查李某与枣之礼公司签订的门面房租赁合同、李某与许某签订的房屋租赁合同的效力问题，不需要通过其他诉讼解决。况且，李某也未向本院提交向有管辖权法院提起诉讼、有关法院已立案受理的证据材料。李某申请中止本案审理，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x元由李某承担。
本判决为终审判决。
审判长马军杰
代理审判员魏彩莲
代理审判员郑征
二○一一年七月二十九日
书记员江辉
