原告上海市某管理处职工技术协会

法定代表人魏某某，主任。

委托代理人平凡，上海兴浦律师事务所律师。

被告上海某浴场有限公司

法定代表人褚某某，经理

委托代理人徐某某，上海某浴场有限公司股东。

原告上海市某管理处职工技术协会（以下简称：某处职工技协）诉被告上海某浴场有限公司（以下简称：某浴场）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人魏某某及委托代理人平凡，被告的委托代理人徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某处职工技协诉称，2004年6月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将本市X路X号大院二楼南间，面积为195平方米场地出租给被告使用；租赁期限为五年（2004年9月1日至2009年8月31日止）；每年租金为人民币（以下币种均为人民币）7万元。2009年3月4日，原告书面通知被告2009年8月31日租赁期满后不再续租，要求被告作好搬迁准备。后被告提出续约要求，原告已明确表示拒绝，并要求被告于同年9月3日腾房。但被告至今未搬离。原告认为，双方租赁合同终止后继续占有系争房屋，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院确认原、被告租赁合同于2009年8月31日已终止；判令被告立即迁出本市X路X号大院二楼南间；判令被告按年租金标准支付2009年9月1日至实际搬离日止的房屋使用费。

被告某浴场辩称，在奥运会期间，被告曾表示可将系争房长期出租给被告使用，由于被告承租期间对房屋进行了装修，希望继续使用系争房屋。

经审理查明：本市X路X号房屋权利人上海市某管理处（原告为上海市某管理处下设部门），X号院内共有三幢楼。上海市某管理处授权原告某处职工技协对空闲房屋进行管理，其中包括某路X号西大楼南侧二楼一间195平方米房屋等。2004年6月1日，原告某处职工技协与案外人上海某五金机电有限公司（以下简称：某五金）签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给某五金使用；用途为商业用房；租赁期限为五年（2004年9月1日至2009年8月31日止）；每年租金为7万元。另约定签订合同时，承租人给付出租人押金1万元，押金为合同终止时退还等。

合同成立后，原告交付了房屋，案外人某五金向原告交付押金1万元。嗣后，某五金的法定代表人葛某某以其个人及与自然人章某某名义于2005年1月投资设立某浴场，并在系场地从事公共浴室经营服务。2007年12月，葛某某、章某某与自然人褚某某、徐某某签订《股权转让协议》，葛某某、章某某将其拥有的某浴场股权转让给褚某某、徐某某。同月10日，双方办理股权变更工商登记备案。此后，某浴场实际转由褚某某、徐某某经营管理。

2009年3月4日，原告某处职工技协向某五金、某浴场发出《关于某浴场出租房的告知》，提出租赁合同于同年8月21日到期，根据上级要求，加强对出租房的管理，杜绝消防隐患，压缩房屋出租，改善办公条件。决定合同到期后，不再续签租赁合同。该告知书由某浴场股东徐某某收讫。同年8月13日，某浴场向原告上级单位上海市某管理处提出申请，提出某浴场为周边居民沐浴提供便利；经营期间，在安全、卫生等方面都认真负责；浴场共有二个区域，三楼（即本案所涉范围，为浴场浴区）合同至2009年8月，而二楼（即某路X号南楼二楼，为浴场休闲区）租赁合同已续租，原告三楼收回该房，不便于市民沐浴等，要求继续承租。同月17日，原告与其主管单位上海市某管理处共同复函被告称，要求被告于同年9月3日搬离系争房屋。

被告某浴场已支付至2009年8月底前的租金，之后未向原告支付租金或房屋使用费。

另查明，某路X号（沿街）底层至三层系上海市某管理处承租的公有非居房屋，上海市某管理处将与案外人上海某五金有限公司签订租赁合同。2004年3月1日，上海某五有限公司与葛某某签订《房屋出租合同》（某浴场成立后在该合同上补盖公章），某浴场承租二层楼面，期限自2004年3月1日至2009年2月28日止。该层与某路X号院内西大楼南侧二楼相连，前者为浴场休区域、后者为沐浴区。2009年2月，双方续签合同，合同延长至2011年12月31日止。

上述事实，由原告提供、出示《上海市房地产权证》、原、被告签订的《房屋租赁合同》、上海市某管理处有关授权上海市某管理处职工技术协会对包括系争房等资产管理的证明、原告提出终止合同函、复函及被告延期申请函等、被告股权转让协议及股权变更申请；被告提供、出示的其与上海某五有限公司签订《房屋出租合同》。上述证据及当事人陈述，经法庭质证，本院予以确认。

本院认为，案外人某五金为设立某浴场与原告某处职工技协所签订《房屋租赁合同》，未违反法律规定，且当事人已实际履行完毕，应认定合法有效。被告某浴场的股权变更不影响其与他人签订的合同效力。其新股东通过股权转让形式，继受取得某浴场对外签订合同的权利与义务。据此，被告某浴场应按与原告合同约定，履行合同义务。由于双方租赁合同约定的租赁期限于2009年8月31日已到期，且原告明确表示不再续租，故双方所确定的权利、义务已终止。本院确认该日为合同解除日。鉴于，双方租赁关系结束，被告继续占有、使用系争房屋无合同及法律依据，故原告要求被告迁出系争场地。符合法律规定，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。据此，对原告主张按租赁合同约定的租金标准，由被告支付合同终止后至实际迁出之日的房屋使用费。经查，并无不当，本院均予以确认。同理，原告已收被告押金应于退还被告。

根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定除外。审理中，被告提出承租期间其曾对系争房屋装修，但未提供合同终止后，双方对附合装饰装修费用处理的特别约定。故本院对此不予处理。

综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十七条、第二百三十五条、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：

一、确认2004年6月1日原告上海市某管理处职工技术协会与被告上海某浴场有限公司签订的《房屋租赁合同》于2009年8月31日解除；

二、被告上海某浴场有限公司应自本判决生效之日起十五日内，迁出本市X路X号大院西大楼二楼南间（含物品）；

三、被告上海某浴场有限公司应自本判决生效之日起十五日内，按每年租金人民币7万元标准，给付原告上海市某管理处职工技术协会2009年9月1日至实际迁日止的房屋使用费；

四、原告上海市某管理处职工技术协会应自本判决生效之日起十五日内退还被告上海某浴场有限公司押金人民币1万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币675元（原告上海市某管理处职工技术协会已预交），由被告上海某浴场有限公司负担（于本判决生效之日起十日内给付原告上海市某管理处职工技术协会）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长蔡某寿

审判员陶彩英

代理审判员茅德成

书记员蒋杰